Locazioni abitative: deposito cauzionale e derogabilità dell'art. 11, Legge 27 luglio 1978, n. 392; Locazioni libere e regolamentate

• Autore: Pier Paolo Bosso
• Pagine: 143-145

Page 143

Relazione svolta al Convegno del Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2003.

@1. Il deposito cauzionale: cenni sull'istituto

L'istituto del deposito cauzionale è disciplinato dall'art. 1, legge n. 392/78, il quale prevede che la somma versata a tale titolo:

1. non può superare tre mensilità di canone; b) produce interessi al tasso legale, da corrispondersi all'inquilino al termine di ogni anno.

   I precedenti dell'istituto, utili al fine di alcune valutazioni vanno individuati nelle seguenti norme:

   - art. 1608 c.c., che non risulta abrogato dall'art. 11, legge n. 392/78.

   - art. 4, legge 22 dicembre 1973, n. 841, il quale prevedeva che il deposito non potesse essere superiore a due mensilità di canone e dovesse essere depositato su conto bancario vincolato; norma abrogata dall'art. 11, legge n. 392/78 (applicabile come ius superveniens a tutti i nuovi contratti ed a quelli in regime transitorio), in quanto contrastante con l'art. 84 della stessa legge ¹, salvo che per i contratti oggetto di giudizio in corso ².

   La legge dell'equo canone ha fatto la scelta di abrogare l'obbligo del deposito bancario vincolato, prevedendo il limite delle tre mensilità e la produttività di interessi legali, da corrispondersi al conduttore al termine di ogni anno; l'art. 79 della legge ha poi eliminato a priori ogni dubbio di derogabilità sull'assetto dato al deposito cauzionale.

   L'istituto è sempre stato inquadrato, giuridicamente, come avente pacificamente natura di pegno irregolare (riconducibile all'istituto previsto dall'art. 1851, c.c., nel contesto particolare dei contratti bancari di anticipazione su pegno).

   La somma di denaro passa indi in proprietà del locatore e su essa il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione, i frutti rimangono acquisiti al locatore (non così nel pegno regolare di cosa fruttifera: art. 2791 c.c.) ³.

   Si è sempre ritenuto che la sua funzione sia quella di garantire il locatore dell'adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore e, quindi, non soltanto per gli eventuali danni recati alla cosa locata, ma anche per l'integrale pagamento della pigione e che (pur essendo commisurato all'ammontare del canone) non possa essere assimilato allo stesso, costituendo come si è detto un pegno irregolare.

   La legge n. 431/98 ha fatto la scelta di non disciplinare autonomamente l'istituto e, nel contempo, non ha abrogato l'art. 11, della legge n. 392/78 (salvaguardandone la vigenza), seppure privo del cosiddetto presidio di nullità costituito dall'art. 79 (questo sì, abrogato).

   @@1.1. La liberalizzazione derivante dall'abrogazione dell'art. 79, legge n. 392/78 (limitatamente alle locazioni abitative); considerazioni generali

   La previsione dell'art. 11, legge n. 392/78, resiste in tutta la sua portata (e nei suoi vincoli) per le locazioni non abitative, mentre per le abitative la situazione pare decisamente mutata con l'entrata in vigore della legge n. 431/98, come si approfondirà in seguito. L'art. 14, legge n. 431/98, quale necessario complemento alla complessiva spinta riformista e liberistica (per le locazioni abitative), ha abrogato una serie di norme della legge dell'equo canone, tra cui l'art. 79, rivoluzionando l'impalcatura giuridica delle nullità.

   Giova ricordare la rigidità della legge dell'equo canone che, allo scopo di tutelare il conduttore: a) presidiava pressoché tutte le locazioni abitative primarie ⁴; b) disciplinava minuziosamente la locazione abitativa riguardo a durata e canone, e forniva una ricca serie di previsioni accessorie; c) poneva poi una norma di chiusura (art. 79) del «sistema di protezione» improntato al favor conductoris.

   L'art. 79 era improntato al principio di «atipicità della nullità», che sanzionava con presidio di nullità ogni patto diretto ad attribuire al locatore un qualunque vantaggio in contrasto con le disposizioni dell'intera legge dell'equo canone. Al punto che apparivano una mera sottolineatura le ipotesi di nullità specifica (previste dall'art. 79 per i patti diretti a derogare la durata legale o ad attribuire un canone superiore all'equo canone legale) mirate più che altro a rimarcare le due ipotesi che si intendevano maggiormente prevenire ed osteggiare.

   L'art. 13 della legge di riforma - unica norma idonea a svolgere la funzione prima assegnata all'art. 79 ⁵ - ha una portata indubbiamente più ridotta, per una serie di motivazioni oggettive, così riassumibili:

   - non si applica alle locazioni abitative "speciali" ⁶; - anche relativamente alle locazioni che intende tutelare, sembra aver rigoroso riguardo solo agli aspetti di vessazione (del conduttore) inerenti durata e canone;

   - manca una previsione di chiusura capace di sanzionare senza incertezza quelle ipotesi di nullità (non tipizzate) comportanti comunque un vantaggio per il locatore (seppure non volte direttamente a limitare la durata legale o a determinare un incremento del canone rispetto a quello del contratto "scritto e registrato") ⁷;

   - il comma quarto dell'art. 13, nella (seconda) parte, in cui più si avvicina al vecchio presidio di nullità (sanzionando qualsiasi obbligo del conduttore, clausola, altro vantaggio economico o normativo), fa riferimento ad ipotesi che sono si generiche ed ampie (in tal senso denotando di ispirarsi all'art. 79) e quindi anche suscettibili di interpretazioni giurisprudenziali di ampia tutela del conduttore, ma restringe parecchio il campo, in quanto richiede (affinché operi il presidio di nullità): a) il contrasto con disposizioni della legge n. 431/98 (e, si badi, non della legge n. 392/78, cui appartiene l'art. 11); b) la finalità di attribuire un canone Page 144 superiore a quello «contrattualmente stabilito»; c) che si veda in tema di contratti "liberi";

   - nella prima parte, che opera solo per i contratti "regolamentati", sanziona solo i patti diretti ad attribuire un canone superiore a quello «massimo di fascia» (e, si badi, non a quello «contrattualmente stabilito»);

   - manca, nella legge n. 431/98, una disciplina sostanziale ed analitica del rapporto di locazione, per cui il presidio di nullità non ha più potuto ricorrere ad un'espressione generica come poteva essere l'ultima parte del primo comma dell'art. 79 (che colpiva tutte le pattuizioni dirette ad attribuire «altro vantaggio in contrasto...