Della tutela dei diritti

Autore:Francesco Laviano Saggese, Iolanda Pepe
Pagine:1759-1943
RIEPILOGO

Titolo I. Della trascrizione - Capo I. Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili. 1759 - Capo II. Della pubblicità dei registri immobiliari e della responsabilità dei conservatori - Capo III. Della trascrizione degli atti relativi ad alcuni beni mobili - Sezione I. Della trascrizione relativamente alle navi, agli aeromobili e agli autoveicoli - Sezione II. Della trascrizione relativamente ad altri beni mobili - Titolo II. Delle prove - Capo I. Disposizioni generali - Capo II. Della prova documentale - Sezione I. Dell’atto pubblico - Sezione II. Della scrittura privata - Sezione III. Delle scritture contabili delle imprese soggette ... (visualizza il riepilogo completo)

 
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LIBRO VI
DELLA TUTELA DEI DIRITTI
TITOLO I
DELLA TRASCRIZIONE
CAPO I
DELLE TRASCRIZIONI DEGLI ATTI RELATIVI
AI BENI IMMOBILI
2643• Atti soggetti a trascrizione
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usu-
frutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’en-
fiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei
numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso
sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
5) gli atti tra vivi di rinuncia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la pro-
prietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di ven-
dita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del
terzo acquirente;
7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a
nove anni;
9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti
non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimen-
to di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della
società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal nume-
ro precedente;
12) i contratti di anticresi;
13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati
nei numeri precedenti;
14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazio-
ne di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
2643 • Libro VI - Della tutela dei diritti 1760
1 • LA FUNZIONE DELLA PUBBLICITÀ
I negozi giuridici sono vincolanti per le parti
che li hanno posti in essere, mentre analoga
efficacia non può essere ad essi attribuita nei
confronti dei terzi
. Quando un dato fatto (atto
unilaterale, contratto etc.) deve produrre con-
seguenze giuridiche anche nei confronti dei
terzi è necessario che a questi sia garantita la
conoscibilità
del fatto. Tale conoscibilità è
assicurata dalla legge mediante una serie di
strumenti di pubblicità differenziati a seconda
dell’oggetto dell’atto (bene mobile, immobile
etc.) nonché della funzione che tale pubblici-
tà è destinata ad assolvere nell’ambito dell’or-
dinamento giuridico.
La funzione principale di ogni forma di pubbli-
cità è, come detto, quella di
rendere noti ai
terzi determinati fatti o atti giuridici
: in conse-
guenza di ciò è possibile anche risolvere i con-
flitti tra più aventi causa da uno stesso autore.
In base agli
effetti
che essa può produrre si
distingue tra:
- pubblicità notizia. Si ha in tutti i casi in cui
la sola funzione della pubblicità è quella di
rendere noti determinati fatti giuridici ai terzi.
La sua omissione può determinare l’applica-
zione di sanzioni, ma non incide sul rapporto
giuridico, che resta valido ed opponibile ai
terzi;
- pubblicità dichiarativa. Si ha in tutti i casi in
cui funzione fondamentale della pubblicità è
rendere opponibile ai terzi l’atto. In caso di
sua omissione, l’atto, pur rimanendo valido ed
efficace tra le parti, non può essere opposto ai
terzi;
- pubblicità costitutiva. Si ha in alcune ipote-
si eccezionali in cui l’adempimento dell’onere
pubblicitario è requisito indispensabile per la
costituzione stessa del rapporto (es.: iscrizione
ipotecaria). In caso di sua omissione, il nego-
zio non produce effetti tra le parti e non è
opponibile ai terzi.
La trascrizione come forma di pubblicità ha
una efficacia prevalentemente
dichiarativa
:
ciò comporta che l’atto è pienamente valido
ed efficace tra le parti anche se queste non
l’hanno trascritto (2644).
In alcuni casi essa assolve ad una funzione di
mera pubblicità notizia
(2651). In altre ipo-
tesi, la trascrizione è elemento costitutivo di
una più complessa fattispecie (es.: usucapio-
ne abbreviata: 1159).
La trascrizione, infine, non ha mai un vero
effetto sanante di eventuali vizi dell’atto
(Gazzoni). L’art. 2644, infatti, è applicabile
solo quando ciascuno dei due acquisti da un
comune autore sia, isolatamente considerato,
valido ed efficace, e non quando uno di essi
sia nullo o annullabile e tale nullità - assoluta
o relativa - sia fatta valere da chi ha regolar-
mente acquistato per porre nel nulla l’acquisto
dell’altro contraente (Cass. 15-12-1975, n.
4122).
2 • FORME DI PUBBLICITÀ IN RELAZIONE
ALL’OGGETTO
Il codice civile prescrive varie forme di pubbli-
cità a seconda dell’
oggetto
del fatto o dell’at-
to giuridico:
- per i beni mobili assolve ad una funzione
pubblicitaria il
possesso
(
pubblicità di fatto
): il
trasferimento della disponibilità del bene
mobile da un soggetto all’altro mette in condi-
zione i terzi di avere conoscenza di un muta-
mento nella titolarità del diritto sopra il bene
stesso. Il conflitto tra più acquirenti di un
bene mobile dallo stesso dante causa è risolto
ai sensi dell’art. 1155 ();
- per i crediti vige il sistema della
notificazio-
ne
al debitore, per cui gli effetti del trasferi-
mento del credito da un creditore all’altro sono
opponibili al debitore solo se gli è stata notifi-
cata la cessione (o la cessione è stata da que-
sti accettata);
- per i diritti personali di godimento, nel caso
di conflitto tra più aventi causa da uno stesso
concessionario (quando cioè una persona con-
cede a diversi contraenti un diritto personale
di godimento relativo allo stesso bene) si
applica l’art. 1380, per il quale il titolo di pre-
ferenza è la
priorità dell’acquisto del godimen-
to
.
La trascrizione, invece, è il generale regime di
pubblicità e di opponibilità degli atti che
costituiscono, modificano o estinguono diritti
reali sui beni immobili e sui beni mobili regi-
strati.
1761 Titolo I - Della trascrizione 2644
3 • LA TRASCRIZIONE
La trascrizione è il mezzo previsto dall’ordina-
mento per pubblicizzare alcuni fatti ed atti
giuridici - ed i
mutamenti delle situazioni giu-
ridiche
che agli stessi conseguono (Ferri,
Pugliatti, Mariconda) - inerenti la titolarità ed
il contenuto di diritti reali su beni immobili e
mobili registrati.
Essa ha la
funzione
fondamentale di
risolvere
i conflitti tra più aventi causa da uno stesso
autore
(2644). La trascrizione, quindi,
assolve alla stessa funzione assolta dal posses-
so in buona fede nell’ipotesi prevista dall’art.
1155 per i beni mobili (Trabucchi, Gazzoni).
Nel sistema della trascrizione, però, la buona
fede o la mala fede di colui che trascrive è irri-
levante (la mala fede può semmai assumere
rilevanza al diverso fine del risarcimento del
danno ai sensi dell’art. 2043).
La trascrizione costituisce per le parti solo un
onere e non un obbligo. Le parti stesse, infat-
ti, e soprattutto l’acquirente, devono effettua-
re la trascrizione per soddisfare un interesse
proprio, che è quello di rendere opponibile ai
terzi l’acquisto; un vero e proprio obbligo sus-
siste solo a carico dei pubblici ufficiali (ad
esempio, a carico dell’ufficiale rogante ai
sensi dell’art. 2647).
L’art. 2643 prevede la trascrizione di un
ampio numero di atti aventi ad oggetto beni
immobili. La dottrina dominante ritiene tassa-
tiva tale elencazione, non tanto relativamente
agli atti elencati, ma in relazione a quello che
concerne gli
effetti giuridici da essi prodotti
.
L’art. 2645, infatti, stabilisce che può essere
trascritto anche ogni atto o provvedimento che
produce in relazione a beni immobili o a dirit-
ti immobiliari taluno degli effetti dei contratti
menzionati nell’art. 2643, salvo che dalla
legge risulti che la trascrizione non è richiesta
o è richiesta a effetti diversi.
4 • I REGISTRI IMMOBILIARI
I registri nei quali sono trascritte le vicende
relative ai beni immobili sono tenuti presso le
cd. conservatorie dei registri immobiliari, la
cui competenza è di tipo territoriale (nel senso
che essa si riferisce alla località nella quale i
beni si trovano).
Il nostro sistema della trascrizione immobilia-
re, inoltre, è a base personale e non reale: i
registri, cioè, non fanno riferimento a beni ma
a persone (solo nelle province autonome di
Trento e Bolzano vige un
sistema tavolare
di
pubblicità su base reale). Ciascun atto è tra-
scritto dal conservatore dei registri immobilia-
ri
a favore
dell’acquirente e
contro
il dante
causa (cd. doppia trascrizione) e, pertanto, le
ricerche nei registri non possono essere effet-
tuate per unità immobiliari, ma sulla base di
nomi di persone (Galgano). Se Caio è interes-
sato ad acquistare un immobile offertogli in
vendita da Tizio, egli:
- deve controllare se nei registri immobiliari vi
sia una trascrizione a favore di Tizio avente ad
oggetto quel bene immobile (e da essa risalire
ai precedenti danti causa di Tizio, fino ad arri-
vare ad un acquisto a titolo originario);
- deve inoltre controllare se non vi siano nei
medesimi registri trascrizioni contro Tizio aven-
ti ad oggetto quel bene immobile, per essere
sicuro che Tizio stesso non lo abbia già aliena-
to a terzi e non abbia costituito sullo stesso
diritti reali a favore di terzi (es.: ipoteca).
2644• Effetti della trascrizione
Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi
che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto
trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto
alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantun-
que l’acquisto risalga a data anteriore.

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