Della tutela dei diritti

• Autore: Francesco Laviano Saggese, Iolanda Pepe
• Pagine: 1759-1943

LIBRO VI

DELLA TUTELA DEI DIRITTI

TITOLO I

DELLA TRASCRIZIONE

CAPO I

DELLE TRASCRIZIONI DEGLI ATTI RELATIVI

AI BENI IMMOBILI

2643• Atti soggetti a trascrizione

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usu-

frutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’en-

fiteuta;

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei

numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso

sopra beni immobili, il diritto di abitazione;

5) gli atti tra vivi di rinuncia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la pro-

prietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di ven-

dita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del

terzo acquirente;

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a

nove anni;

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti

non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;

10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimen-

to di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della

società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;

11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal nume-

ro precedente;

12) i contratti di anticresi;

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati

nei numeri precedenti;

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazio-

ne di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.

2643 • Libro VI - Della tutela dei diritti • 1760

1 • LA FUNZIONE DELLA PUBBLICITÀ

❐

I negozi giuridici sono vincolanti per le parti

che li hanno posti in essere, mentre analoga

efficacia non può essere ad essi attribuita nei

confronti dei terzi

. Quando un dato fatto (atto

unilaterale, contratto etc.) deve produrre con-

seguenze giuridiche anche nei confronti dei

terzi è necessario che a questi sia garantita la

conoscibilità

del fatto. Tale conoscibilità è

assicurata dalla legge mediante una serie di

strumenti di pubblicità differenziati a seconda

dell’oggetto dell’atto (bene mobile, immobile

etc.) nonché della funzione che tale pubblici-

tà è destinata ad assolvere nell’ambito dell’or-

dinamento giuridico.

La funzione principale di ogni forma di pubbli-

cità è, come detto, quella di

rendere noti ai

terzi determinati fatti o atti giuridici

: in conse-

guenza di ciò è possibile anche risolvere i con-

flitti tra più aventi causa da uno stesso autore.

In base agli

effetti

che essa può produrre si

distingue tra:

- pubblicità notizia. Si ha in tutti i casi in cui

la sola funzione della pubblicità è quella di

rendere noti determinati fatti giuridici ai terzi.

La sua omissione può determinare l’applica-

zione di sanzioni, ma non incide sul rapporto

giuridico, che resta valido ed opponibile ai

terzi;

- pubblicità dichiarativa. Si ha in tutti i casi in

cui funzione fondamentale della pubblicità è

rendere opponibile ai terzi l’atto. In caso di

sua omissione, l’atto, pur rimanendo valido ed

efficace tra le parti, non può essere opposto ai

terzi;

- pubblicità costitutiva. Si ha in alcune ipote-

si eccezionali in cui l’adempimento dell’onere

pubblicitario è requisito indispensabile per la

costituzione stessa del rapporto (es.: iscrizione

ipotecaria). In caso di sua omissione, il nego-

zio non produce effetti tra le parti e non è

opponibile ai terzi.

La trascrizione come forma di pubblicità ha

una efficacia prevalentemente

dichiarativa

:

ciò comporta che l’atto è pienamente valido

ed efficace tra le parti anche se queste non

l’hanno trascritto (➠2644).

In alcuni casi essa assolve ad una funzione di

mera pubblicità notizia

(➠2651). In altre ipo-

tesi, la trascrizione è elemento costitutivo di

una più complessa fattispecie (es.: usucapio-

ne abbreviata: ➠1159).

La trascrizione, infine, non ha mai un vero

effetto sanante di eventuali vizi dell’atto

(Gazzoni). L’art. 2644, infatti, è applicabile

solo quando ciascuno dei due acquisti da un

comune autore sia, isolatamente considerato,

valido ed efficace, e non quando uno di essi

sia nullo o annullabile e tale nullità - assoluta

o relativa - sia fatta valere da chi ha regolar-

mente acquistato per porre nel nulla l’acquisto

dell’altro contraente (Cass. 15-12-1975, n.

4122).

2 • FORME DI PUBBLICITÀ IN RELAZIONE

ALL’OGGETTO

❐

Il codice civile prescrive varie forme di pubbli-

cità a seconda dell’

oggetto

del fatto o dell’at-

to giuridico:

- per i beni mobili assolve ad una funzione

pubblicitaria il

possesso

(

pubblicità di fatto

): il

trasferimento della disponibilità del bene

mobile da un soggetto all’altro mette in condi-

zione i terzi di avere conoscenza di un muta-

mento nella titolarità del diritto sopra il bene

stesso. Il conflitto tra più acquirenti di un

bene mobile dallo stesso dante causa è risolto

ai sensi dell’art. 1155 (➠);

- per i crediti vige il sistema della

notificazio-

ne

al debitore, per cui gli effetti del trasferi-

mento del credito da un creditore all’altro sono

opponibili al debitore solo se gli è stata notifi-

cata la cessione (o la cessione è stata da que-

sti accettata);

- per i diritti personali di godimento, nel caso

di conflitto tra più aventi causa da uno stesso

concessionario (quando cioè una persona con-

cede a diversi contraenti un diritto personale

di godimento relativo allo stesso bene) si

applica l’art. 1380, per il quale il titolo di pre-

ferenza è la

priorità dell’acquisto del godimen-

to

.

La trascrizione, invece, è il generale regime di

pubblicità e di opponibilità degli atti che

costituiscono, modificano o estinguono diritti

reali sui beni immobili e sui beni mobili regi-

strati.

•1761 Titolo I - Della trascrizione •2644

3 • LA TRASCRIZIONE

❐

La trascrizione è il mezzo previsto dall’ordina-

mento per pubblicizzare alcuni fatti ed atti

giuridici - ed i

mutamenti delle situazioni giu-

ridiche

che agli stessi conseguono (Ferri,

Pugliatti, Mariconda) - inerenti la titolarità ed

il contenuto di diritti reali su beni immobili e

mobili registrati.

Essa ha la

funzione

fondamentale di

risolvere

i conflitti tra più aventi causa da uno stesso

autore

(➠2644). La trascrizione, quindi,

assolve alla stessa funzione assolta dal posses-

so in buona fede nell’ipotesi prevista dall’art.

1155 per i beni mobili (Trabucchi, Gazzoni).

Nel sistema della trascrizione, però, la buona

fede o la mala fede di colui che trascrive è irri-

levante (la mala fede può semmai assumere

rilevanza al diverso fine del risarcimento del

danno ai sensi dell’art. 2043).

La trascrizione costituisce per le parti solo un

onere e non un obbligo. Le parti stesse, infat-

ti, e soprattutto l’acquirente, devono effettua-

re la trascrizione per soddisfare un interesse

proprio, che è quello di rendere opponibile ai

terzi l’acquisto; un vero e proprio obbligo sus-

siste solo a carico dei pubblici ufficiali (ad

esempio, a carico dell’ufficiale rogante ai

sensi dell’art. 2647).

L’art. 2643 prevede la trascrizione di un

ampio numero di atti aventi ad oggetto beni

immobili. La dottrina dominante ritiene tassa-

tiva tale elencazione, non tanto relativamente

agli atti elencati, ma in relazione a quello che

concerne gli

effetti giuridici da essi prodotti

.

L’art. 2645, infatti, stabilisce che può essere

trascritto anche ogni atto o provvedimento che

produce in relazione a beni immobili o a dirit-

ti immobiliari taluno degli effetti dei contratti

menzionati nell’art. 2643, salvo che dalla

legge risulti che la trascrizione non è richiesta

o è richiesta a effetti diversi.

4 • I REGISTRI IMMOBILIARI

❐

I registri nei quali sono trascritte le vicende

relative ai beni immobili sono tenuti presso le

cd. conservatorie dei registri immobiliari, la

cui competenza è di tipo territoriale (nel senso

che essa si riferisce alla località nella quale i

beni si trovano).

Il nostro sistema della trascrizione immobilia-

re, inoltre, è a base personale e non reale: i

registri, cioè, non fanno riferimento a beni ma

a persone (solo nelle province autonome di

Trento e Bolzano vige un

sistema tavolare

di

pubblicità su base reale). Ciascun atto è tra-

scritto dal conservatore dei registri immobilia-

ri

a favore

dell’acquirente e

contro

il dante

causa (cd. doppia trascrizione) e, pertanto, le

ricerche nei registri non possono essere effet-

tuate per unità immobiliari, ma sulla base di

nomi di persone (Galgano). Se Caio è interes-

sato ad acquistare un immobile offertogli in

vendita da Tizio, egli:

- deve controllare se nei registri immobiliari vi

sia una trascrizione a favore di Tizio avente ad

oggetto quel bene immobile (e da essa risalire

ai precedenti danti causa di Tizio, fino ad arri-

vare ad un acquisto a titolo originario);

- deve inoltre controllare se non vi siano nei

medesimi registri trascrizioni contro Tizio aven-

ti ad oggetto quel bene immobile, per essere

sicuro che Tizio stesso non lo abbia già aliena-

to a terzi e non abbia costituito sullo stesso

diritti reali a favore di terzi (es.: ipoteca).

2644• Effetti della trascrizione

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi

che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto

trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto

alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantun-

que l’acquisto risalga a data anteriore.