La responsabilità dell'amministratore immobiliare

AutoreMaurizio Voi
Pagine367-371

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    Relazione tenuta al I° Master di aggiornamento professionale per amministratori immobiliari, Trapani, 28-29 aprile 2001.

La delimitazione dell'ambito della responsabilità. - 4. La responsabilità concorrente con gli altri condomini. - 5. La responsabilità concorrente con i soggetti che collaborano con l'amministratore.

@1. Generalità

Il tema della responsabilità dell'amministratore immobiliare è vasto e complesso perché le due parole «responsabilità» e «amministratore immobiliare» sono, a loro volta, di contenuto e significato, vasti (responsabilità) e complessi (amministratore immobiliare).

Il tema generale della responsabilità si inserisce in un dibattito che anima, anche di recente la più recente dottrina e la giurisprudenza; gli studi e le pronunce dei giudici di legittimità e di merito sull'amministratore immobiliare sono in un continuo divenire alla ricerca di una sistemazione stabile della figura che tanta importanza, benché sottovalutata dal legislatore moderno, ha nella vita delle persone.

Vi è intorno alla figura dell'amministratore immobiliare una rilevante contraddizione nell'agire di politica legislativa dei governanti.

È stato giustamente osservato 1 che il condominio è sulla bocca di tutti, ma questo sentire non comporta una generale conoscenza delle regole dell'abitare in condominio; e poiché amministratore può essere chiunque, ciò concorre a dare dell'amministratore un'immagine perlopiù negativa, in un ambiente privo di precise regole per l'agire del medesimo nella gestione e conservazione del bene primario del cittadino.

D'altra parte la nascita e lo sviluppo delle associazioni di tutela del consumatore con il loro conseguente riconoscimento legislativo 2, tra le cui finalità vi è il riconoscimento di fondamentali diritti come la correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali concernenti beni e servizi (art. 1 lett. e), ha accentuato la sensibilità del cittadino verso una continua presa di coscienza di un torto subito che può essere sempre riparato con un risarcimento patrimoniale.

Queste brevi considerazioni inserite nel tema della responsabilità dell'amministratore immobiliare complicano non poco l'indagine che il giurista è chiamato a compiere essendo correlate ad altri due dati della trattatistica generale: il primo è che la materia della responsabilità propria dell'amministratore è stato a lungo trascurato dagli studiosi della materia 3 che hanno più indagato sulle singole fattispecie di responsabilità piuttosto che sulla fonte della responsabilità 4, il secondo che l'imputazione della responsabilità è sempre stata vista a senso unico nei confronti dell'amministratore, non considerandosi che spesso accanto all'amministratore vi sono altri soggetti titolati a divenire soggetti di responsabilità e certamente fra questi, i primi sono i condomini 5.

@2. L'amministratore immobiliare

L'amministratore immobiliare, come osserva il VIGANÒ 6, «si presenta come un soggetto di controversa individuazione giuridica» negli anni è stato considerato come organo 7 o mandatario per poi avere, in questo istituto, un abbastanza stabile inquadramento.

Recentemente in dottrina si è sviluppata la «matrice del rapporto in esame nel contratto d'opera professionale» 8) e si è detto che si è alla presenza di un soggetto «che svolge, in virtù di un rapporto avente fonte contrattuale, un'attività di amministratore (che può dirsi solo genericamente) nell'interesse altrui» 9; cioè si è iniziato a porre l'attenzione sul fatto che le competenze che la legge attribuisce all'amministratore di condominio non consentono di ravvisare in esso un mero mandatario.

Se troviamo negli artt. 1130 e 1131 c.c. una elencazione delle attribuzioni dell'amministratore avente solamente natura classificatoria qualificabili come «amministrative» 10 - con riferimento all'art. 1130 - ma anche 1) normative, in quanto egli detta con ordini di servizio le discipline dell'uso delle cose e dei servizi comuni a vantaggio di tutti i condomini; 2) funzionali, in quanto deve curare l'osservanza delle norme del regolamento condominiale; 3) esecutive, in quanto deve porre in atto le deliberazioni dell'assemblea; 4) conservative, in quanto deve compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle cose comuni dell'edificio; 5) contabili, in quanto deve tenere la gestione contabile del condominio; e di rappresentanza processuale - con riferimento all'art. 1131 - esse però non ne esauriscono i compiti ed il fatto che esso è obbligato a porre in essere altre attività le cui violazioni comportano una responsabilità nei confronti di altre istituzioni; e ciò concorre a spostare il campo di indagine nel contratto d'opera professionale.

Infatti mentre da un lato nella gestione dell'edificio e degli interessi dei clienti amministrati egli concorre con la volontà dei condomini, espressa in assemblea, nell'amministrazione delle parti comuni - l'art. 1130 c.c. testualmente, fra l'altro, dispone che: L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio - dall'altro l'ordinamento gli fa carico di altre attività finalizzate alla gestione dell'edificio e non solo, nel superiore interesse di esso ordinamento e dei singoli che abitano nell'edificio.

Si pensi ai recenti obblighi tributari a cui è chiamato l'amministratore e che poco hanno a che vedere con la tute la delle parti comuni e la prestazione dei servizi ai clienti: la legge 27 dicembre 1997, n. 449 (Finanziaria 1998) all'art. 21, commi 11 e 21 ha introdotto la figura del «condominio sostituto d'imposta», imponendo all'amministratore la relativa dichiarazione e del pagamento del tributo; sempre la legge finanziaria 1998 all'art. 21 comma 14 ha introdotto l'obbligo per l'amministratore di condominio di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio ed i dati relativi ai fornitori, per non parlare dei complicati adempimenti amministrativi connessi ai lavori sulle parti comuni dell'edificio e che danno diritto al singolo condomino di operare la detrazione fini Irpef, ora del 36%.

Sotto l'aspetto delle necessità del singolo individuo nei confronti della collettività, l'art. 2 della legge 9 gennaio 1989 n. 13, comunemente detta «sull'abbattimento delle barriere architettoniche», anche se tale precisazione non è formulata racchiude in sè l'obbligo per l'amministratore nei confronti del soggetto carente nella normale attività motoria, di convocare l'assemblea per dare la possibilità al portatore di handicap di ottenere dai condomini una delibera finalizzata all'abbattimento di quelle barriere architettoniche che non gli permettono l'accesso allo stabile ma, con- Page 368 temporaneamente, se si pone mente agli adempimenti imposti generalmente dall'art. 1130 c.c., gli impone l'obbligo di vigilare per i restanti condomini, in caso di delibera negativa, affinché il portatore di handicap non violi le norme ed imponga sulle parti comuni opere «non facilmente removibili».

Anche sul fronte giurisprudenziale la classica qualificazione dell'amministratore come mandatario dei condomini sembra destinata ad essere abbandonata.

Con la sentenza del 24 marzo 1981, n. 1720 11, ma ancor più con la pronuncia del 27 settembre 1996 n. 8530 12 la Suprema Corte ha iniziato a qualificare l'attività dell'amministratore come «un ufficio di diritto privato, oggettivamente orientato alla tutela degli interessi dei condomini e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condomini singolarmente considerati: ufficio assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costruzione ed al contenuto della gestione, al mandato con rappresentanza» 13.

Questi pochi ma significativi riferimenti spostano oggi sicuramente la qualificazione della figura dell'amministratore nell'istituto del contratto di opera professionale 14 perché egli è un soggetto che si obbliga a compiere verso un corrispettivo un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente (art. 222 c.c.).

È superata poi la concezione che gli articoli del codice civile sulle professioni intellettuali (artt. 2229-2238) siano finalizzate esclusivamente alla regolamentazione delle professioni protette, mentre è solo l'art. 2229 c.c. che ci occupa delle professioni per l'esercizio delle quali è necessaria l'iscrizione in appositi albi o elenchi e il successivo art. 2230 si rivolge anche alle professioni intellettuali non riconosciute 15.

Nell'ordinamento italiano non si rinviene una definizione di «professionista», di «attività professionale» 16 ed essa è stata costruita dagli interpreti e dalla giurisprudenza come una situazione in cui l'esercizio di una attività è svolta in modo stabile e non occasionale potendosi valutare in termini di potenzialità e di durata.

La giurisprudenza della Corte di cassazione penale quando ha avuto modo di occuparsi dell'amministratore immobiliare con riguardo alle variazioni tributarie, si è sempre attenuta al principio che solo l'impiego di mezzi organizzati nell'esercizio dell'attività ed il carattere di stabilità della stessa qualificano l'amministratore di condominio come un professionista 17.

Ed anche sotto il profilo dell'attività intellettuale il codice civile non aiuta l'interprete nella definizione, mentre secondo dottrina e giurisprudenza «l'attività è intellettuale quando per il suo esercizio occorre impiegare intelligenza e cultura in prevalenza rispetto al lavoro manuale» 18.

L'amministratore immobiliare (di condominio, secondo la dizione dell'art. 1129 c.c.) può dirsi oggi esercente una professione intellettuale a pieno titolo poiché egli esercita un'attività lavorativa che, prima di tutto è riconosciuta necessaria dal codice civile quando si è in presenza di un condominio con più di quattro condomini, per il suo svolgimento richiede al soggetto che la pratica intelligenza e cultura, è...

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