Le deliberazioni dell'assemblea condominiale

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    Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il diritto di riscatto (2006, 455); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697) Lastrici solari (2000,485); L'aggiornamento del canone locativo (2007, 197); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La convocazione dell'assemblea condominiale (2006, 563); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le attribuzioni dell'amministratore (2007, 327); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Mantenimento della casa in buono stato locativo (2007, 425); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Uso diverso da quello pattuito (2006, 337); Vizi della cosa locata (2004, 619).


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Per le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione (ovvero sono modificati per il futuro i criteri fissati in precedenza) per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di 30 giorni.

    Corte app. civ. Lecce, sez. dist. Taranto, 27 agosto 2004, n. 288, Brucoli c. Cond. via Madonna di Pompei 98 in Grottaglie, in questa Rivista 2005.


In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall'art. 1136, comma terzo, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato entro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali. (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale).

    Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625, Chierichetti ed altri c. Cond. Via Diego Simonetti 54 Ostia Lido.


La validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale non è condizionata ad una preventiva costituzione legale del condominio, ovvero alla preventiva approvazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali. Invero, il condominio sorge pleno jure con la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da parte dell'unico proprietario o di più comproprietari pro indiviso, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva; la formazione del regolamento condominiale si inserisce, a sua volta, senza alcun carattere di preliminarità nel novero delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell'assemblea; del pari non è preliminare l'approvazione delle tabelle millesimali, poiché il criterio di identificazione della quota di partecipazione del condomino al condominio, esiste indipendentemente dalla formazione di tali tabelle e consente di valutare anche a posteriori, se i quorum richiesti per la validità dell'assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati, o meno, raggiunti.

    Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 1977, n. 1.


Riguardo alle delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'articolo 1123 codice civile, ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'articolo 1135 numero 3 codice civile, l'assemblea in concreto ripartisce le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'articolo 1137, ultimo comma, codice civile.

    Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2001, n. 2301, Parenti c. Condominio via S. Spirito 29 in Firenze, in questa Rivista 2001, 215.


In tema di assemblee condominiali, è valida la delibera adottata con votazione svoltasi in maniera anche irregolare, o atipica qualora risultino essere stati comunque osservati i quorum richiesti per la costituzione dell'assemble e per il tipo di deliberazione approvata (nell'affermare il suindicato principio, la Suprema Corte ha ritenuto legittima l'approvazione del bilancio consuntivo complessivo da parte delle assemblee di due distinti condominii, anziché dell'assemblea dell'unico condominio tra di essi costituendo, poiché in base alla somma del valore dei millesimi, risultavano essere stati rispettati i due quorum nel caso richiesti).

    Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531, Bredice c. Cond. Via Vicenza n. 30-32, Roma. [RV561490]


La maggioranza assembleare di un condominio posto all'interno della Repubblica Italiana (Trentino Alto Adige) può validamente deliberare che il verbale (in quanto atto privato e non pubblico) sia redatto in una lingua diversa dall'italiano (nella specie il tedesco).

    Trib. civ. Rovereto, 25 luglio 2005, n. 277, Fariello ed altro c. Cond. Residence Due Laghi in Tenno, in questa Rivista 2006, 682.


Poiché l'ordinamento, pur non riconoscendo una personalità giuridica, sia pure limitata, al condominio, attribuisce, tuttavia, ad esso potestà e poteri sostanziali e processuali, come risulta dalla sua struttura e dai suoi organi regolati da norme particolari, è applicabile, nel computo della maggioranza dell'assemblea del condominio, la norma dettata in materia di società per il conflitto d'interessi (art. 2373), e pertanto: il diritto di voto non può essere esercitatoPage 522 dal condomino che in una deliberazione assembleare abbia un interesse proprio in potenziale conflitto con quello del condominio. (Nella specie trattavasi di deliberazione avente ad oggetto la locazione di un locale condominiale).

    Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270.


L'ordinamento giuscivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della...

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