Dagli immobili storico-artistici ai consorzi di bonifica, problemi vari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 3-6

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@1. Immobili storico-artistici, beni «a proprietà attenuata».

- I beni immobili storico-artistici (quelli con decreto di vincolo, quantomeno) potrebbero definirsi come beni «a proprietà attenuata». I vincoli (e gli obblighi) da cui essi sono gravati, infatti, ne affievoliscono i diritti proprietari, anche visti alla luce del precetto costituzionale (e della «funzione sociale» che la proprietà deve, per quanto esso stabilisce, svolgere). L'esecuzione di opere e lavori «di qualunque genere», intanto, è soggetta a specifica approvazione da parte della competente Soprintendenza (ciò che, molte volte, si risolve nell'inutilizzabilità dei beni a fini economici pieni). E poi, c'è tutta una serie di interventi che sono in modo assoluto vietati dal Codice dei beni culturali (fra essi, financo il semplice «uso» non compatibile con il carattere storico-artistico di questi immobili, anche se esso non comporta variazione, o alterazione, di sorta nel singolo bene). Ancora, basti dire che i proprietari di beni vincolati (in funzione di una improvvida, e senza senso veruno, disposizione introdotta nell'ultimo Codice da burocrati ministeriali, contro lo stesso, esplicito parere del Parlamento) debbono perfino notificare alla Soprintendenza la locazione dei loro beni, pena la possibile condanna fino - addirittura - a 1 anno di reclusione. Senza parlare, poi, della prelazione in caso di compravendita che per questi immobili compete a Stato ed enti locali (e tale, nella gran parte dei casi e come ben noto, dallo svilirne fortemente il valore).

La gravezza di questi vincoli l'ha riconosciuta, e messa in vista, anche il Ministro Rutelli in un recente Convegno dell'ADSI-Associazione Dimore Storiche Italiane e, prima ancora, in un messaggio ad un Convegno della Confedilizia («Le dimore storiche sono soggette a vincoli che le rendono non commerciabili e, soprattutto, che comportano onerosi interventi di tutela»). Per cui le sempre più ridotte, agevolazioni fiscali di cui gli immobili in questione godono, appaiono - a ben vedere - una (limitata) forma di indennizzo, a fronte dei (gravosi) vincoli imposti. Al pari, deve essere considerata un indennizzo e basta, la relativa libertà contrattuale in materia locatizia che il legislatore del '98 ha riconosciuto per questi beni (ai quali - come ben noto - si applica, nella materia accennata, la sola normativa del codice civile). Fra l'altro, anche per questi immobili - ma per questi in modo particolare, stante il loro attuale, particolare regime tributario - è alle viste un forte aggravio fiscale, se passerà l'idea - contenuta nel c.d. disegno di legge di deleghe tributarie di cui alla Finanziaria '07 - di pervenire in via definitiva all'erezione di un Catasto patrimoniale (anziché reddituale), per di più con l'intervento dei Comuni nella fissazione delle rendite (e cioè - paradossalmente - della base imponibile della loro maggiore fonte di entrata tributaria, l'Ici).

@2. Amministratore condominiale, può farlo una persona giuridica.

- La questione era dibattuta da almeno 15 anni. Ma ora la Cassazione si è pronunciata con una nuova sentenza, pubblicata in questo stesso numero della Rivista, che se forse non chiuderà definitivamente il problema (non siamo davanti ad una pronuncia delle Sezioni unite), certamente pone comunque un punto fermo importante. «Anche una persona giuridica - questo il testuale principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte nella sua nuova decisione - può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica».

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