La costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio nell'analisi della giurisprudenza

• Autore: Maurizio De Giorgi
• Pagine: 365-370

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La sopraelevazione, ovvero la costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale, è disciplinata dall'art. 1127 c.c. Si prevede che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio possa elevare nuovi piani (o cd. ´nuove fabbricheª), salvo che risulti altrimenti dal titolo, e si assicura la medesima facoltà anche a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare (primo comma).

Tuttavia:

A) la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono (secondo comma);

B) i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti;

C) chi esegue la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Si è affermato da parte della Suprema Corte: la disciplina dettata nel vigente codice civile in materia di condominio ha abrogato la previgente disciplina dettata dalla L. 15 gennaio 1934 n. 56 ed il terzo comma dell'art. 1127 c.c. è venuto, così, a sostituire l'art. 12 della detta legge, la cui ratio ha, tuttavia, sostanzialmente recepita ma anche puntualizzata, dacché, in tema di sopraelevazioni realizzate sull'ultimo piano dell'edificio, l'essere stata condizionata la legittimità dell'opposizione dei condomini alla ricorrenza d'un ´pregiudizioª all'aspetto architettonico, se equivale, da un lato, alla precedente previsione di una ´alterazione notevoleª dell'aspetto stesso, dall'altro ha, tuttavia, inteso accentuare, mediante l'uso del diverso unico termine contenente un espresso specifico riferimento alle conseguenze dannose, il concetto di un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sopraelevata sullo stile architettonico dell'edificio, id est sulle linee caratteristiche principali di esso, e sottolinearne l'imprescindibile correlazione con la diminuzione del pregio estetico e, quindi, del valore economico dell'insieme e, di riflesso, anche delle singole unità delle quali si compone. (Cass. civ., sez. II, 12 settembre 2003, n. 13426).

Deve ora effettuarsi un distinguo. Come noto, in tema di condominio di edifici il codice civile, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, comma III), fa riferimento all'aspetto architettonico dell'edificio e, quanto alle innovazioni (art. 1120, comma II) al decoro architettonico dello stesso. E cioè a dire, il codice adotta volutamente nozioni di diversa portata, intendendo per ´aspetto architettonicoª la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore.

Quindi, per accertare se nel caso di specie una sopraelevazione pregiudichi, o meno, l'aspetto architettonico di un edificio, ciò che conta non è l'esistenza, in quest'ultimo, di particolari pregi artistici, ma semplicemente l'esistenza di uno stile architettonico (ovvero di determinate linee estetiche).

In tale contesto unitario non ha senso disquisire, sulla leggerezza dei materiali adoperati per la sopraelevazione ovvero sulla buona tecnica costruttiva della nuova opera, perché ciò che rileva è che i materiali adoperati per la sopraelevazione sono differenti da quelli adoperati per il fabbricato e che tale differenza incide negativamente sul decoro estetico complessivo del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 22 gennaio 2004, n. 1025).

Ancora preliminarmente, giova precisare come la norma codicistica in esame esuli dalla materia della comunione e sia operativa esclusivamente in tema di condominio. Ed invero, si è detto: la norma anzidetta esula dalla disciplina della comunione, di cui agli artt. 1100 e 1116 c.c. La stessa, invero, inserita nella regolamentazione della materia più specifica del condominio, presuppone una divisione della proprietà in senso orizzontale ed ha come destinatario il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio (comma primo). (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699).

Sulla nozione di sopraelevazione la Suprema Corte si è così espressa: la sopraelevazione, infatti, intesa come occupazione materiale, da parte di chi sopraeleva, dell'area comune sovrastante l'ultimo piano con un altro piano o con una nuova fabbrica, può concretarsi sia in una costruzione, intesa come struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, sia come manufatto composto da materiali diversi, che emerga in modo apprezzabile al di sopra dell'ultimo piano ed abbia analoghe caratteristiche di consistenza, stabilità e compattezza. (Cass. civ., sez. II, 1 luglio 1997, n. 5839).

Ed ancora: una sopraelevazione è ravvisabile solo in presenza di intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura - tetto o lastrico solare - del fabbricato, e che venga ad interessare la condotta d'aria sovrastante lo stabile Page 366 (cfr., a tale riguardo, Cass., sez. II civ., sent. n. 12173 del 14 novembre 1991).

Sono da escludere, correlativamente, la riscontrabilità di un sopralzo e l'applicazione della normativa di cui all'art. 1127 c.c. nel caso di lavori che non incidano sul posizionamento della copertura dell'edificio, pur se gli stessi investano la struttura e il modo d'essere di tale copertura. (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1498).

Non v'è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura, come nella trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto (sent. 24 gennaio 1983 n. 680). (Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 1998, n. 10568).

Deve poi escludersi che le pensiline (non delimitate da pareti) si possano annoverare nel concetto di ´nuova fabbricaª in quanto la loro installazione rappresenta al più una particolare modalità d'uso del terrazzo (v. Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 1999, n. 1263).

Venendo ora all'ambito operativo della facoltà di sopraelevazione deve ricordarsi come costituisca ius receptum (cfr. fra le tante: Cass. 3 dicembre 1994 n. 10397; 28 gennaio 1983 n. 805) che il diritto di costruire nuovi piani o fabbriche spetta ex lege (art. 1127, primo comma, c.c.) al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, ovvero al proprietario esclusivo del lastrico solare, salve le limitazioni di cui al secondo e terzo comma dell'art. 1127 c.c.; l'esercizio di tale diritto non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri...