La Costruzione Dell'Altana E I Limiti Di Compatibilità Con Il Regime Condominiale

AutoreAldo Carrato
Pagine452-454
452
giur LEGITTIMITÀ
4/2017 Arch. loc. cond. e imm.
In altre parole, qualora il proprietario dell’ultimo piano
di un edif‌icio condominiale provveda a modif‌icare una par-
te del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola
con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso
esclusivo, tale modif‌ica è da ritenere illecita, non potendo
essere invocato l’art. 1102 c.c., poichè non si è in presen-
za di una modif‌ica f‌inalizzata al migliore godimento della
cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di que-
sta, che viene def‌initivamente sottratta ad ogni possibilità
di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa
assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od
occupata permanentemente continui a svolgere la funzio-
ne di copertura dell’immobile.
La Corte territoriale non ha fatto buon governo dei ri-
chiamati principi di diritto, affermando apoditticamente
che l’altana edif‌icata dal convenuto non rende impossibile
l’uso del tetto da parte degli altri condomini.
La sentenza impugnata va pertanto cassata sul punto,
con rinvio ad altra sezione della Corte territoriale, perchè
provveda ad un’appropriata rivalutazione del fatto atte-
nendosi ai richiamati principi di diritto.
2. - Il terzo e il quarto motivo del ricorso principale
(con i quali si deduce la nullità della sentenza impugnata
per ultrapetizione, nonchè violazione e falsa applicazione
degli artt. 1102 e 1120 c.p.c.) rimangono assorbiti nell’ac-
coglimento dei primi due.
3. - L’unico motivo del ricorso incidentale - col quale
si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1127
c.c. per non avere la Corte di appello ritenuto che la co-
struzione dell’altana costituisse una "sopraelevazione",
consentita al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico
solare - risulta infondato alla luce dei principi di diritto
dianzi richiamati.
In proposito, va ribadito che la costruzione di una "al-
tana" non costituisce "nuova fabbrica" in sopraelevazione,
agli effetti dell’art. 1127 c.c., in quanto non comporta lo
spostamento in alto della copertura, ma solo una diversa
ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune da
parte del singolo condomino.
4. - In def‌initiva, vanno accolti i primi due motivi del
ricorso principale; vanno dichiarati assorbiti gli altri; va
rigettato il ricorso incidentale; la sentenza impugnata va
cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio ad al-
tra sezione della Corte di appello di Venezia.
Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spe-
se relative al presente giudizio di legittimità. (Omissis)
LA COSTRUZIONE DELL’ALTANA
E I LIMITI DI COMPATIBILITÀ
CON IL REGIME
CONDOMINIALE
di Aldo Carrato
Con la pronuncia in rassegna la S.C. ritorna ad occu-
parsi della rilevanza giuridica di quella particolare co-
struzione - denominata “altana” - che può determinare
una peculiare incidenza in ambito condominiale qualora
comporti un corrispondente minor godimento delle su-
perf‌ici condominiali in danno degli altri partecipanti alla
comunione. Nella controversia sottoposta al vaglio della
Corte di legittimità si era verif‌icato che due condomini
avevano invocato la demolizione di un’altana che il pro-
prietario condomino dell’ultimo piano aveva realizzato
sul tetto condominiale, malgrado l’assemblea non avesse
concesso alcuna autorizzazione all’ esecuzione di siffat-
ta trasformazione. Nella costituzione del convenuto, il
Tribunale di primo grado rigettava la domanda attorea,
con sentenza che risultava confermata anche all’esito
del giudizio di appello. A questo punto i due condomini,
soccombenti nei gradi di merito, proponevano ricorso
per cassazione, adducendo quattro distinte censure, le
cui prime due investivano un duplice motivo combinato
di violazione di legge riferito alla inesatta applicazione
dell’art. 1102 c.c. e di vizio di motivazione rivolto all’er-
roneo percorso logico compiuto dalla Corte territoriale di
seconde cure. Con la sentenza in oggetto il giudice della
nomof‌ilachìa accoglieva le prime due richiamate doglian-
ze prospettate con il ricorso principale (con derivante
assorbimento delle altre due e la cassazione con rinvio
della decisione impugnata), da cui faceva conseguire
anche il rigetto dell’unico motivo di ricorso incidentale
avanzato dalla parte controricorrente (1). Nel ravvisare
la fondatezza dei primi due motivi del ricorso formulato
in via principale, la Corte riconfermava l’impianto argo-
mentativo e i relativi principi giuridici recepiti nei rari
precedenti della stessa giurisprudenza di legittimità (2)
che si erano occupati propriamente della rilevanza della
c.d. altana in ambito condominiale.
Prima di sviluppare il discorso in termini giuridici sem-
bra rilevante def‌inire la natura e la struttura dell’altana,
che costituisce un manufatto particolare tipico, soprattut-
to (ma non in via esclusiva), della città di Venezia (e la
controversia in esame era proprio ad una costruzione di
questo genere sita nel capoluogo veneto).
L’altana (denominata anche “belvedere”) consiste, in so-
stanza, in una piattaforma o loggetta realizzata (di regola in
legno, con sua relativa precarietà) nella parte più elevata di
un edif‌icio (ed alla quale si accede, in genere, dall’abbaino,
altro tipico elemento dell’architettura veneziana), che, in
alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza
delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto
al corpo principale dell’edif‌icio di pertinenza.

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT