La costituzione del fondo speciale per opere straordinarie e innovazioni ex art. 1135 C.C. n. 4
| Autore | Carlo del Torre |
| Pagine | 725-727 |
725
dott
Arch. loc. e cond. 6/2013
RIFORMA DEL CONDOMINIO
LA COSTITUZIONE
DEL FONDO SPECIALE
PER OPERE STRAORDINARIE
E INNOVAZIONI
EX ART. 1135 C.C. N. 4
di Carlo del Torre
La cosiddetta riforma del condominio non solo ha avuto
una gestazione decisamente lunga e tormentata, ma, una
volta pubblicata ed ancor prima di entrare in vigore, ha
avuto una tale quantità di commenti, critiche, positive e
negative, addirittura proposte di modifica, che raramente
hanno trovato eguali. Spesso tuttavia, il tenore dei com-
menti era ed è frutto di una analisi, non certo superficiale,
ma forse un po’ affrettata, volta più a sottolineare la sciat-
teria del legislatore nel formulare certe norme, oppure ad
evidenziare le conseguenze pratiche, spesso negative, che
una disposizione novellata ha introdotto.
Un caso piuttosto eclatante in cui l’esegesi dei com-
mentatori non ha esitato a sottolineare le conseguenze
negative dal lato pratico (1) è rappresentato dal novellato
n. 4 dell’art. 1135 c.c., in materia di attribuzioni dell’as-
semblea: il testo previgente di tale articolo infatti, preve-
deva, a fronte dell’approvazione di opere straordinarie o
di innovazioni, la possibilità per l’assemblea di costituire
un fondo speciale per far fronte alle spese conseguenti,
mentre l’attuale formulazione voluta dal legislatore del
2012, sembrerebbe, prima facie, prevedere un vero e pro-
prio obbligo per l’assemblea di costituire un fondo speciale
per far fronte alle opere deliberate pari all’ammontare dei
lavori, con addirittura un obbligo di riscossione preventiva
da parte dell’amministratore dell’intera somma necessaria
per realizzare le opere deliberate.
In pratica l’amministratore si vedrebbe costretto,
stando ai primi commenti, a richiedere in via anticipata
rispetto all’esecuzione dei lavori, il versamento di tutte le
somme necessarie, che poi resterebbero giacenti nella cas-
sa condominiale, rectius nel conto corrente condominiale
per mesi, in quanto non verrebbero utilizzate se non per
saldare le ditte esecutrici a stato di avanzamento lavori o
addirittura a lavori ultimati.
Molti operatori, ma anche dottrina di un certo spessore,
non hanno tardato a sottolineare come tale norma, se da
un lato poteva apparire opportuna, in quanto consentiva
all’amministratore di iniziare delle opere anche rilevanti
dal punto di vista economico, disponendo ancor prima
del loro inizio della liquidità necessaria, dall’altro, veniva
osservato che la necessità di anticipare tutte le somme
previste per realizzare le opere avrebbe di fatto bloccato
molte attività di manutenzione straordinaria e di un cer-
to spessore economico (2). Veniva in sintesi individuata
quale ratio della norma novellata, la tutela dei terzi con-
traenti con il condominio, i quali avrebbero avuto così, la
sicurezza di una copertura economica dei lavori realizzan-
di rafforzata da una responsabilità specifica dell’ammini-
stratore, il quale addirittura avrebbe il potere di rifiutare
l’esecuzione della delibera assembleare, qualora, anche
un solo condomino non abbia versato la propria quota.
Logiche quindi le apprensioni da parte della proprie-
tà da un lato, per la necessità di mettere a disposizione
dell’amministratore liquidità anche rilevanti e per lunghi
periodi, dall’altro, da parte delle imprese che abitualmen-
te eseguono lavori per condominii, le quali, non senza
fondamento, iniziavano a temere che tale obbligo di versa-
mento anticipato delle somme, avrebbe, di fatto, limitato
gli interventi di un certo spessore.
Tuttavia, analizzando il novellato art. 1135, n. 4, c.c.,
non singolarmente, ma nel contesto generale delle norme
sul condominio, si dovrebbe giungere a conclusioni ben
diverse rispetto a quelle supra esposte.
In primo luogo non vi è alcun supporto o riferimento
normativo che possa spingere un interprete ad individuare
quale ratio della norma in commento la tutela dei diritti
patrimoniali di terzi contraenti con il condominio: la nor-
ma infatti, è collocata nel libro terzo del codice, intitolato
“della proprietà” e non nel libro sesto intitolato “della tu-
tela dei diritti” e soprattutto, è collocata all’interno di un
articolo che elenca alcune, e non tutte, delle attribuzioni
dell’assemblea condominiale, il massimo e principale or-
gano gestorio della proprietà comune. In altre parole, la
collocazione sistematica della norma, all’interno di articoli
che disciplinano i poteri e il funzionamento del consenso
dei partecipanti alla proprietà comune, porta ad escludere
che gli interessi tutelati e disciplinati riguardino soggetti
diversi dai partecipanti alla comunione condominiale.
La norma in commento inoltre, deve essere letta ed
analizzata nel contesto generale della disciplina con-
dominiale ed in particolare alla luce delle nuove norme
dettate in materia di rendiconto condominiale, in primis
l’art. 1130 bis c.c., che ha dato maggior rilievo agli obblighi
di chiarezza e precisione nel cosiddetto bilancio condomi-
niale. Sebbene il legislatore non abbia ritenuto opportuno
equiparare il rendiconto di gestione condominiale ad un
bilancio societario, non si può negare che l’art. 1130 bis
cc. abbia quantomeno avvicinato la gestione contabile
e finanziaria condominiale a quella di una società com-
merciale, venendo incontro soprattutto ad esigenze di
chiarezza e trasparenza contabile (3). In particolare va
evidenziato come ogni aspetto della gestione finanziaria
deve esser espresso, stando alla lettera del codice novella-
to, “in modo da consentire l’immediata verifica” e ciò nella
ricerca di una sempre più intensa esigenza di chiarezza
e trasparenza, rafforzata e ribadita dal neointrodotto ob-
bligo di accompagnare al rendiconto una nota sintetica
esplicativa della gestione e dalla previsione esplicita, solo
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