Corte di cassazione civile sez. III, 21 agosto 2013, n. 19301
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1/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 21 AGOSTO 2013, N. 19301
PRES. PETTI – EST. CIRILLO – P.M. PRATIS (CONF.) – RIC. M.C.F. C. C.R.
Contratto di locazione y Edificio vincolato ai
sensi della L. n. 1039/’89 e incluso nella categoria
catastale A/9 y Frazionamento in distinte unità im-
mobiliari y Locazione di una singola unità immobi-
liare accatastata A/2 y Applicabilità delle norme del
codice civile ex art. 1, c. 2, lett. a), L. n. 431/’98 y
Esclusione.
. In caso di locazione di un’unità abitativa accatastata
A/2 - risultante dal frazionamento di un edificio vincola-
to ai sensi della legge n. 1039/’89 e incluso nella catcgo-
ria A/9 - non trova applicazione la deroga di cui all’art.
1, comma 2, lett. a), legge n. 431/’98. Ne consegue che
la locazione in parola segue le regole generali di cui
alla stessa legge n. 431/’98 e non può essere, pertanto,
disciplinata dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile.
(Mass. Redaz.) (c.c., art. 1571; l. 9 dicembre 1998, n.
431, art. 1)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. M.C.F. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di
Napoli, C.R. e, sulla premessa di avergli locato un immo-
bile con contratto del 19 luglio 2000 - contratto scaduto
quattro anni dopo, per il quale era stato espressamente
pattuito che non vi fosse necessità di disdetta - chiedeva
che il C. venisse condannato al rilascio del medesimo.
Il convenuto si costituiva e, rilevando che il contratto
doveva considerarsi prorogato di altri quattro anni ai sensi
della L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, chiedeva il rigetto
della domanda.
Il Tribunale, con sentenza del 27 marzo 2006, rigettava
la domanda.
2. Avverso tale pronuncia proponeva appello il M. C.
e la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 4 giugno
2007, rigettava l’impugnazione, confermava la sentenza
impugnata e condannava l’appellante al pagamento delle
spese del grado.
Osservava la Corte territoriale che il gravame si fon-
dava principalmente sul rilievo che l’immobile, sito nella
(omissis), fosse assoggettato ai vincoli di cui alla L. 1 giu-
gno 1939, n. 1089, e che pertanto, secondo la previsione
della L. n. 431 del 1998, art. 1, al medesimo non si dovesse
applicare il regime di rinnovo di cui al successivo art. 2.
Sulla base della documentazione esistente in atti emer-
geva che effettivamente il palazzo M. era soggetto a detti
vincoli; tuttavia, come aveva correttamente argomentato il
Tribunale, il C. aveva tempestivamente prodotto documen-
tazione dalla quale risultava che l’intero edificio era stato
frazionato e che la singola unità abitativa a lui locata era
stata declassata nella categoria A/2. Da tanto conseguiva,
in conformità a pacifica giurisprudenza, che per la singola
unità immobiliare potesse applicarsi un regime diverso da
quello relativo all’edificio assunto nella sua globalità, con
conseguente applicabilità della disciplina generale di cui
alla L. n. 431 del 1998, art. 2.
3. Avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli
propone ricorso il M.C., con atto affidato ad un solo mo-
tivo.
Resiste il C. con controricorso.
Il ricorrente ha presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1. Col primo ed unico motivo di ricorso si lamenta
violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1.
Rileva il ricorrente che l’unità immobiliare in que-
stione è soggetta a vincolo storico-artistico ai sensi delle
leggi vigenti in materia e che il contratto con il C. è stato
stipulato successivamente all’entrata in vigore della L.
n. 431 del 1998. Ne consegue che al contratto oggetto di
causa non si applica, per espressa previsione legislativa,
il regime di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2. Quando
un’unità immobiliare, infatti, rientra sotto i vincoli della
L. n. 1089 del 1939 ovvero nelle categorie catastali A/1, A/8
e A/9, i relativi contratti di locazione non sono soggetti al
regime di deroga rispetto al codice civile e, in particolare,
agli stessi non si applica la durata minima quadriennale
con diritto al rinnovo per un secondo quadriennio.
La Corte d’appello, invece, avrebbe confuso il vincolo
storico - artistico con la categoria catastale, ritenendo er-
roneamente che alla singola unità immobiliare fosse stata
attribuita la categoria A/2, con conseguente applicabilità
del regime derogatorio di cui alla L. n. 431 del 1998.
1.2. Il motivo non è fondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha affermato in più
occasioni che, con riferimento alle ipotesi degli edifici di-
chiarati di interesse storico o artistico e conseguentemen-
te classificati nella categoria A/9, nel caso di frazionamen-
to dell’immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia
catastale dell’edificio non determina automaticamente la
medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che
ne faccia parte, ben potendo il giudice - disapplicando il
classamento effettuato dallo U.T.E. - attribuire a tali unità
una diversa categoria catastale, avuto riguardo alle relati-
ve condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche
ed estrinseche (così la sentenza 10 agosto 2004, n. 15422,
in conformità alle precedenti sentenze 6 novembre 2001,
n. 13697, e 24 giugno 2003, n. 10013). Il relativo accerta-
mento compiuto dal giudice di merito è insindacabile in
sede di legittimità, ove congruamente motivato.
Nel regime antecedente l’entrata in vigore della L. n.
431 del 1998, al diverso classamento attribuito alla sin-
gola unità immobiliare inserita in un edificio di interesse
storico-artistico faceva seguito la possibilità di applicare
alla locazione di detta unità il regime generale dell’equo
canone, in deroga alla deroga di cui alla L. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 26, comma 1, lett. d).
In relazione allo specifico contratto, concluso dopo
l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, l’esclusione del-
la deroga di cui all’art. 1, comma 2, lett. a), comporta l’ap-
plicazione della regola generale dell’art. 2, comma 1, della
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