Corte di cassazione civile sez. III, 28 agosto 2013, n. 19806

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giur

1/2014 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa

comune, rispettivamente, nella comunione e nel condomi-

nio di edif‌ici, che condiziona il relativo diritto, in un caso,

alla mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro

caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza,

trova fondamento nella considerazione che, nella comu-

nione, i beni comuni costituiscono l’utilità f‌inale del diritto

dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scio-

glimento, possono decidere di provvedere personalmente

alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni pre-

detti rappresentano utilità strumentali al godimento dei

beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior

rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella

loro amministrazione. Il Tribunale ha poi trascurato di

considerare che il condomino D.G. non ha effettuato alcun

lavoro di conservazione urgente ed indifferibile, ma si è

limitato a nominare un tecnico per l’accertamento dei

lavori necessari, commissionandogli un incarico di con-

sulenza e poi chiedendo il rimborso della relativa spesa

al Condominio, quando lo stesso ente collettivo aveva già

provveduto a nominare, al medesimo f‌ine, un professioni-

sta. Il ricorso può essere avviato alla trattazione in camera

di consiglio, per esservi accolto”.

Considerato che il Collegio condivide la proposta di de-

f‌inizione contenuta nella relazione di cui sopra, alla quale

non sono stati mossi rilievi critici;

che, pertanto, il ricorso va accolto;

che, cassata la sentenza impugnata, la causa va rin-

viata al Tribunale di Nocera Inferiore, che la deciderà in

persona di diverso magistrato;

che il giudice del rinvio provvedere anche sulle spese

del giudizio di cassazione. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 28 AGOSTO 2013, N. 19806

PRES. TRIFONE – EST. D’ALESSANDRO – P.M. FRESA (DIFF.) – RIC. B.M. (AVV.TI

DI MEO E BULLERI) C. P.M ED ALTRA (N.C.)

Obbligazioni del locatore y Vizi della cosa locata

y Limitazioni convenzionali della responsabilità y

Rappresentazione dell’immobile diversa da quella

reale y Risoluzione per inadempimento y Fattispecie

in tema di occlusione dello scarico del wc.

. Le clausole contrattuali di gradimento del bene locato

e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di

adattamento all’uso pattuito non possono operare quan-

do i vizi def‌initivamente riscontrati nel bene oggetto di

locazione siano stati in mala fede taciuti al conduttore

ovvero siano tali da renderlo inidoneo a quel medesimo

uso. (Fattispecie nella quale la S.C. ha confermato la

sentenza di merito, sul presupposto che la stessa aveva

accertato che, nel corso delle trattative che avevano con-

dotto alla stipula della locazione, il locatore aveva offerto

alla controparte una rappresentazione delle caratteri-

stiche dell’immobile diversa da quella reale, mostrando

una planimetria che indicava lo scarico del wc dotato di

collegamento alla pubblica fognatura ed un’altezza del

locale wc conforme a quella richiesta dal regolamento

comunale). (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1579) (1)

(1) Nel senso che la disposizione dell’art. 1579 c.c., che sancisce

l’ineff‌icacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per

i vizi che rendano impossibile il godimento della cosa locata, si ap-

plica anche ai vizi conosciuti o riconoscibili dal conduttore, atteso

che la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del

precedente art. 1578 c.c. escludendo la risoluzione del contratto di

locazione o la riduzione del corrispettivo nei soli casi in cui i vizi

stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata,

senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e

concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi

ad essi relativi, v. Cass. civ., sez. III, 2 novembre 2000, n. 14342, in

questa Rivista 2001, 79.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

B.M. propone ricorso per cassazione, aff‌idato a due mo-

tivi, avverso la sentenza della Corte di Appello di Firenze

che ha rigettato il suo gravame contro la sentenza di primo

grado del Tribunale di Pisa che ha accolto la domanda di

risoluzione per inadempimento di essa locatrice proposta

da P.M. e C.D..

Gli intimati non si sono costituiti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo, sotto il prof‌ilo della violazione

di legge, la ricorrente censura la sentenza nella parte in

cui ha affermato che clausole contrattuali di gradimento

del bene e di accollo da parte del conduttore di ogni one-

re di adattamento del bene all’uso pattuito non possono

operare quando i vizi def‌initivamente riscontrati nel bene

oggetto di locazione siano tali da renderlo inidoneo a quel

medesimo uso.

1.1.- Il mezzo è infondato, essendo la tesi della Corte di

Appello - di cui non vi è traccia nel quesito - conforme al

disposto dell’art. 1579 c.c., secondo cui “il patto con cui si

limita o si esclude la responsabilità del locatore” per i vizi

della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede

taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere

impossibile il godimento della cosa”. Si legge infatti nella

sentenza impugnata che “è provato, sia documentalmente

che in base alle prove orali (...), che nel corso delle tratta-

tive che condussero alla stipula del contratto la locatrice

offrì alla controparte una rappresentazione delle caratte-

ristiche e condizioni dell’immobile diversa da quella reale,

mostrando, in particolare, una planimetria (...) che indi-

cava lo scarico del wc dotato di collegamento alla pubblica

fognatura ed una altezza del locale wc conforme a quella

richiesta dal regolamento comunale (m. 2,40)”. Non sussi-

ste dunque la lamentata violazione di legge.

2.- Con il secondo motivo, sotto il prof‌ilo della violazio-

ne di legge, la ricorrente si duole del rigetto della propria

domanda di risarcimento danni.

2.1.- Il secondo motivo è inammissibile, considerato che

dalla sentenza risulta che il danno per occlusione dello

scarico non è stato provocato dalla conduttrice e, comun-

que, non risulta provato nel suo ammontare, e d’altro canto

la ricorrente non indica nel motivo altri danni risarcibili.