Corte di cassazione civile sez. iii, 27 agosto 2013, n. 19602
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giur
6/2013 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
funzionalizzata, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., all’enunciazio-
ne del principio di diritto, ovvero a dieta giurisprudenziali
su questioni di diritto di particolare importanza.
Nell’ipotesi, invece, in cui venga in rilievo il motivo di
cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 (il cui oggetto riguarda il solo
iter argomentativo della decisione impugnata), è richiesta
una illustrazione che, pur libera da rigidità formali, si deve
concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fat-
to controverso (c.d. momento di sintesi) - in relazione al
quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria
- ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza
rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione
(v. da ultimo Cass. 25 febbraio 2009 n. 4556; v. anche Cass.
18 novembre 2011 n. 24255).
Con un motivo la ricorrente denuncia violazione e/o
falsa applicazione del combinato disposto della L. n. 431
del 1998, art. 2, commi 6 e 1, in relazione all’art. 360 c.p.c.,
comma 1, n. 3.
Il quesito posto al termine dell’illustrazione del motivo
è il seguente: “se, in caso di contratto di locazione d’immo-
bile per uso abitativo stipulato prima dell’entrata in vigore
della L. n. 431 del 1998 e tacitamente rinnovatosi con de-
correnza successiva alla data di entrata in vigore di detta
legge, il rinvio al comma 1 dell’art. 2, operato dall’ultimo
comma della medesima norma non può che essere inteso
come rinvio all’integralità dei contenuti precettivi del
comma richiamato; con la conseguenza che, in mancanza
di tempestiva disdetta di una delle parti per la prima sca-
denza contrattuale successiva all’entrata in vigore della L.
n. 431 del 1998, il contratto si rinnova, a far tempo da tale
scadenza, non già per quattro anni, ma per quattro anni
più ulteriori quattro anni, salva, alla scadenza del primo
quadriennio, la facoltà del locatore di denegare la rinno-
vazione con le modalità, nei termini e per i motivi indicati
nella L. n. 431 del 1998, art. 3”.
Il motivo è fondato.
Invero, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo,
è orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di
legittimità che la L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma
6, vada interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati
prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova
disciplina, anche con riferimento alla doppia durata qua-
driennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto
della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi,
solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione
della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in
epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non
è stata data, sicchè la rinnovazione si è verificata nella
vigenza della nuova legge.
Pertanto, - si ribadisce - solo se il locatore, dopo l’entra-
ta in vigore della nuova disciplina, si trova nella possibilità
di comunicare la disdetta e non lo fa, il rapporto resta as-
soggettato alla nuova disciplina integralmente; e, quindi,
anche con riferimento alla doppia durata quadriennale.
Anche in tale ipotesi, infatti, il locatore conserva in pieno
la facoltà di scegliere se dare o meno la disdetta in rela-
zione alla legislazione vigente al momento della scelta,
con tutti i presupposti e tutte le conseguenze giuridiche
dettate da tale legislazione (Cass. 13 giugno 2013 n. 14866;
Cass. 1 aprile 2010 n. 7985; Cass. 6 giugno 2008 n. 15005;
Cass. 24 agosto 2007 n. 17995).
Nel caso in esame, il contratto, con decorrenza dal 1
gennaio 1997, per effetto del tacito rinnovo avvenuto il 31
dicembre 2000, - in epoca, quindi, successiva all’entrata in
vigore della nuova legge -, era confluito, per effetto della
L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, nella disciplina prevista
dal comma 1 di tale norma.
Su tale base, il contratto, della iniziale durata di quattro
anni (31 dicembre 2004), in difetto di una valida disdetta,
effettuata in osservanza dell’art. 3 della medesima legge,
si era rinnovato ex lege per un ulteriore quadriennio (31
dicembre 2008).
Conclusivamente, il ricorso è accolto, la sentenza cas-
sata, e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Napoli in
diversa composizione.
Le spese sono rimesse al giudice del rinvio. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 27 AGOSTO 2013, N. 19602
PRES. FINOCCHIARO – EST. FRASCA – P.M. BASILE (CONF.) – RIC. SPORT MIANI
DI MIANI ANTONIO SILVANO & C. S.N.C. (AVV.TI CARLEO E D’APRILE) C. B.C.
(AVV.TI FRONTONI E SCOTTI CAMUZZI)
Procedimenti sommari y Convalida y Per morosità
y Domanda di accertamento dell’intervenuta risolu-
zione di diritto del contratto di locazione y Compa-
tibilità con le forme speciali del procedimento di
convalida y Sussistenza.
Contratti in genere y Scioglimento del contratto
y Risoluzione del contratto per inadempimento y
Clausola risolutiva espressa y Imputabilità dell’ina-
dempimento al debitore a titolo di colpa y Accer-
tamento y Necessità y Comportamenti delle parti
successivi al verificarsi dell’inadempimento y Rile-
vanza y Limiti.
. Il procedimento per convalida di sfratto per morosità,
di cui all’art. 657 c.p.c. è utilizzabile dal locatore non
soltanto per far valere nella forma speciale di cui a tale
procedimento un’azione di risoluzione del contratto
di natura costitutiva ai sensi dell’art. 1453 c.c., ma
anche per far valere nella forma speciale un’azione di
accertamento dell’intervenuta risoluzione di diritto del
contratto locativo, in forza del verificarsi di una delle
fattispecie di cui agli artt. 1454 (diffida ad adempiere),
1456 (clausola risolutiva espressa) e 1457 (termine
essenziale) c.c.. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1453; c.p.c.,
art. 657) (1)
. La clausola risolutiva espressa non comporta automa-
ticamente lo scioglimento del contratto a seguito del
previsto inadempimento, essendo sempre necessario,
per l’articolo 1218 c.c., l’accertamento dell’imputabi-
lità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di
colpa. Peraltro, tale accertamento deve essere condotto
con riferimento al momento dell’inadempimento e non
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