Corte di cassazione civile sez. II, 11 giugno 2013, n. 14652

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giur
1/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 11 GIUGNO 2013, N. 14652
PRES. FELICETTI – EST. FALASCHI – P.M. GOLIA (DIFF.) – RIC. BORRELLI (AVV.TI
PROCACCINI E FERRERO) C. COSTANZO ED ALTRA (AVV. DE TILLA)
Proprietà y Limitazioni legali della proprietà y Luci
e vedute y Apertura y Cortile comune y Limiti y Di-
stanze legali y Esclusione.
. In tema di condominio, ai sensi dell’articolo 1102
c.c., comma 1, ciascun condomino è libero di servirsi
della cosa comune, anche per f‌ine esclusivamente pro-
prio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri
la destinazione della cosa comune e consenta un uso
paritetico agli altri condomini. L’apertura di f‌inestre
ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile
comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai
sensi dell’articolo 1102 c.c., tenuto conto che i cortili
comuni, assolvendo alla precipua f‌inalità di dare aria
e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale
scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di pra-
ticare aperture che consentano di ricevere aria e luce
dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza
incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e
vedute, a tutela dei proprietari dei fondi conf‌inanti
di proprietà esclusiva. Ed invero, in considerazione
della peculiarità’ del condominio, caratterizzato dalla
presenza di una pluralità di unità immobiliari che insi-
stono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi
dei partecipanti vanno necessariamente determinati
alla luce della disciplina dettata dall’articolo 1102 c.c.:
qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni
nell’ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla nor-
ma sopra richiamata, l’esercizio legittimo dei diritti
spettanti al condomino iure proprietatis esclude che
possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in
materia di distanze fra proprietà conf‌inanti. (Mass.
Redaz.) (c.c., art. 901; c.c., art. 903; c.c., art. 1102) (1)
(1) In senso conforme, v. Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2010, n. 13874,
in questa Rivista 2010, 480 e Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2007, n.
4386, ivi 2008, 91.
La decisione conserva la propria validità anche dopo la riforma del
condominio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notif‌icato il 13 marzo 1997 Co-
stanzo Clemenza e Immacolata Gallo evocavano, dinanzi
al Tribunale di Napoli, Maria Rosaria borrelli e premesso
di essere proprietari di alcune unità immobiliari site in
Ercolano, via Semmola, n. 22, inserite nello stesso com-
plesso immobiliare nel quale vi erano unità immobiliari di
proprietà della convenuta, lamentavano che quest’ultima
aveva realizzato una tettoia ed un vano sottostante le f‌ine-
stre di proprietà degli attori in violazione dell’art. 907 c.c.,
u.c., con arbitraria utilizzazione del muro perimetrale
comune per l’aggravio di carico per la struttura portante
dell’edif‌icio e con lesione del decoro architettonico del fab-
bricato, nonchè un illegittimo mutamento di destinazione
dei locali sottostanti la proprietà degli attori (cantinole,
prive della necessaria licenza di abitabilità, trasformate
in unità abitative, con opere che avevano intaccato la
statica e l’estetica del fabbricato, con abusiva costituzione
di vedute nel cortile e nello spazio annesso alla proprietà
degli attori trasformando gli originari punti luce in vere e
proprie f‌inestre a mezzo dell’eliminazione delle grate esi-
stenti, con sostituzione dei vetri opachi ed ermeticamente
chiusi con portellini di vetro chiaro apribili dall’interno),
oltre ad una arbitraria chiusura del varco di accesso dal
civico n. 18 di via Semmola e con apertura di vedute nel
muro di conf‌ine affaccianti sul terreno di proprietà degli
attori. Tanto premesso, chiedevano la condanna della Bor-
relli all’eliminazione delle dedotte opere ed alla consegna
delle chiavi del cancello di accesso al predetto fondo o alla
realizzazione, ove possibile, di altro accesso alternativo,
oltre al risarcimento dei danni.
Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della
convenuta, la quale eccepiva che la tettoia ed il casotto esi-
stevano da data anteriore al 1951 ed erano state di recente
solo ristrutturate, quanto al mutamento di destinazione
invocava il classamento del cespite operato dall’U.T.E.
sin dalla istituzione del N.C.E.U. divenuto esecutivo dal
1982 e contestava di avere mai praticato alcuna apertura
nè modif‌ica delle stesse, e, di converso, a determinare la
chiusura e trasformazione peggiorativa di quelle da sem-
pre esistenti era stato l’abusivismo edilizio praticato da-
gli attori, per cui spiegava riconvenzionale per ottenere
la demolizione delle abusive costruzioni, limitatamente
a quelle lesive dei suoi diritti, oltre alla corresponsione
della quota di loro spettanza dei lavori di ristrutturazione
del tratto di tromba di scala in comunione e per l’inca-
nalamento delle acque pluviali delle terrazze degli attori,
nonchè la rimozione delle varie scalinate realizzate da-
gli attori che avevano reso intercomunicante l’originaria
consistenza della terra di copertura dei due appartamenti
dei Clemenza - Gallo con l’intera consistenza immobiliare
di via Semmola, n. 22, per illegittimo aggravamento della
servitù di passaggio ed accrescimento del diritto di com-
proprietà sul tratto di tromba della scala, il Tribunale
adito, espletata istruttoria, anche con c.t.u., accoglieva
parzialmente la domanda attorea, condannando la conve-
nuta ad eliminare il manufatto edif‌icato nel cortile sino
a raggiungere la distanza di mt. 3.00, misurata a norma
dell’art. 907 c.c., dalla veduta esercitata dalla soprastante
f‌inestra dell’appartamento attoreo, respinte integralmente
le domande riconvenzionali.
In virtù di rituale appello interposto dalla Borrelli,
con il quale lamentava che il giudice di prime cure aveva
omesso di rilevare che l’apertura dalla quale i Clemenza -
Gallo assumevano di esercitare la veduta per lo spessore
della muratura non consentiva una comoda inspectio e
prospectio ed il preteso nuovo ingombro era stato realizza-
to in aderenza al fabbricato e non già appoggiato al muro
in cui si apriva la veduta, ingombro che era in ogni caso
esistito dal 12 dicembre 1942, insistendo nella domanda
riconvenzionale di demolizione degli abusi edilizi, in quel-
la di corresponsione dei costi, pro quota, dei lavori relativi

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