Corte di Cassazione Civile sez. Ii, 15 ottobre 2018, n. 25693

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giur
1/2019 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
immobiliare compresa nel complesso immobiliare, e poi
precisando meglio di essere conduttrice della porzione n.
17 in forza di contratto di locazione f‌inanziaria intercorso
con la concedente proprietaria L. s.p.a. La Corte d’appel-
lo di Torino, accogliendo sul punto il secondo motivo di
gravame del Condominio V.C., ha giustamente escluso la
legittimazione ad agire ai sensi dell’art. 1137 c.c. della uti-
lizzatrice K. s.r.l., negando che la stessa fosse condomina
sulla base della stessa domanda e della prospettazione
in essa contenuta. È inevitabile che l’accertamento del
difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione
dell’assemblea non sia soggetto a preclusioni, non poten-
dosi accordare siffatta azione a chi, alla stregua della sua
stessa domanda, non abbia titolo per farla valere. Questa
Corte ha peraltro già affermato, e deve essere qui ribadito,
come il diritto di prendere parte all’assemblea ed il potere
di impugnare le deliberazioni condominiali competono,
per il disposto dell’art. 1137 c.c. (ma si veda anche l’art.
67 disp. att. c.c.) ai soli titolari di diritti reali sulle sin-
gole unità immobiliari, e ciò anche in caso di locazione
della singola unità immobiliare, salvo che per le delibere
relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento d’aria, per le quali,
ai sensi dell’art. 10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n.
392, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire
l’autorità giudiziaria, sono attribuite ai conduttori (Cass.
sez. II, 23 gennaio 2012, n. 869; Cass. sez. III, 22 aprile
1995, n. 4588; Cass. sez. II, 18 agosto 1993, n. 8755). È sta-
to anche chiarito come il diritto, attribuito al conduttore
dall’art. 10, comma 1, citato, di partecipare, in luogo del
proprietario dell’appartamento, alle assemblee dei condo-
mini convocate per deliberare sulle spese di riscaldamen-
to e condizionamento, abbia carattere eccezionale rispet-
to alla disciplina del condominio degli edif‌ici e non sia,
quindi, suscettibile d’interpretazione estensiva (Cass. sez.
II, 18 agosto 1993, n. 8755; Cass. sez. II, 27 agosto 1986, n.
5238; Cass. sez. II, 14 novembre 1981, n. 6031). L’ammi-
nistratore del condominio, del resto, ha diritto – ai sensi
del combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 c.c. e 63,
comma 1, disp. att. c.c. – di riscuotere i contributi e le
spese per la manutenzione delle cose comuni ed servizi
nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da
ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei
confronti del conduttore della singola unità immobiliare
(contro il quale può invece agire in risoluzione il locatore,
ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base
del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant’è
che si afferma risolutivamente che “di fronte al condomi-
nio esistono solo i condomini” (Cass. sez. II, 9 dicembre
2009, n. 25781; Cass. sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1104).
Ora, i dati anagraf‌ici dell’utilizzatore in leasing di un
appartamento o di un negozio facente parti di un con-
dominio devono essere inseriti nel registro dell’anagrafe
condominiale (di cui all’art. 1130, n. 6, c.c.), in quanto
identif‌icanti il titolare di un diritto personale di godimen-
to avente ad oggetto una singola unità abitativa del fab-
bricato. Peraltro, con riguardo alle eventuali riduzioni in
pristino conseguenti alla realizzazione di opere dannose
per le parti comuni, sono legittimati passivi necessari sia
l’utilizzatore sia il concedente del bene in locazione f‌inan-
ziaria (cfr. Cass. sez. II, 30 marzo 2016, n. 6154). Tuttavia,
non spetta all’utilizzatore di un’unità immobiliare in lea-
sing il generale potere ex art. 1137 c.c. di impugnare le de-
liberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le
parti comuni dell’edif‌icio, essendo lo stesso titolare non di
un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un
contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfeziona-
mento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione
unilaterale di volontà del conduttore. Né, ai f‌ini della legit-
timazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione
all’assemblea ed alla correlata impugnativa, può rilevare il
principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimen-
te al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da con-
domino”. In giurisprudenza, a far tempo da Cass. sez. un.,
8 aprile 2002, n. 5035, è consolidato il principio secondo
cui la titolarità dei diritti e degli obblighi relativi allo sta-
tus di condomino spetta ai proprietari effettivi delle unità
immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali,
non trovando motivo di applicazione, ai f‌ini, ad esempio
delle convocazioni assembleari, i principi di aff‌idamento e
di tutela dell’apparentia iuris nei rapporti fra condominio
e singoli partecipanti ad esso (cfr. anche Cass. sez. II, 30
aprile 2015, n. 8824; Cass. sez. II, 9 febbraio 2005, n. 2616).
2. Il ricorso va dunque rigettato e, in ragione della soc-
combenza, la ricorrente va condannata a rimborsare le spe-
se del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, in fa-
vore del controricorrente. Sussistono le condizioni per dare
atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre
2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del
testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’ob-
bligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore
importo a titolo di contributo unif‌icato pari a quello dovuto
per l’impugnazione integralmente rigettata. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 15 OTTOBRE 2018, N. 25693
PRES. ORILIA – EST. CARRATO – P.M. TRONCONE (DIFF.) – RIC. F.A. (IN PROPRIO)
C. CONDOMINIO P. DI PIAZZA X MILANO (AVV. CONTE)
Assemblea dei condomini y Convocazione y Avvi-
so y Contenuto y Diritto di informazione dei condo-
mini y Singoli importi dei preventivi o dei consunti-
vi dei bilanci y Allegazione y Necessità y Esclusione
y Onere del condomino di attivarsi presso l’ammini-
stratore al f‌ine di avere accesso alla documentazio-
ne y Sussiste.
. In considerazione della "ratio" dell’avviso di convo-
cazione, al f‌ine di soddisfare adeguatamente il dirit-
to d’informazione dei condòmini circa l’oggetto della
delibera non è necessario – non emergendo un tale
specif‌ico obbligo nemmeno dall’esplicito testo dell’art.
66, comma 3, disp. att. c.c. – allegare all’avviso anche
i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bi-
lanci, posto che per assolvere agli oneri di specif‌icità e

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