Corte di Cassazione Civile sez. Iii, ord. 8 Novembre 2018, n. 28502

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giur

Arch. loc. cond. e imm. 1/2019

LEGITTIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, ORD. 8 NOVEMBRE 2018, N. 28502

PRES. FRASCA – EST. CIGNA – RIC. S.Y. S.R.L. C. G.M.

Contratto di locazione y Immobile ad uso non abi-

tativo y Clausole y Clausola risolutiva espressa per

inosservanza del termine di pagamento del canone

y Vessatorietà y Esclusione y Ragioni y Art. 5 L. n.

392/78 y Gravità dell’inadempimento y Applicabilità

non diretta bensì quale parametro.

Procedimenti sommari y Convalida y Per morosità

y Immobile ad uso non abitativo y Sanatoria y Ex art.

55 L. n. 392 del 1978 y Applicabilità y Esclusione y

Fondamento.

. Non può considerarsi vessatoria la clausola risolutiva

espressa inserita nel contratto di locazione di immo-

bili urbani per uso non abitativo e riferita all’ipotesi

di inosservanza del termine di pagamento dei canoni,

in quanto riproduce il criterio legale di predetermina-

zione della gravità dell’inadempimento di cui all’art. 5

della legge 27 luglio 1978 n. 392; disposto – quest’ulti-

mo – non applicabile direttamente alle locazioni non

abitative, ma ritenuto utilizzabile per quest’ultime

come parametro per valutare la gravità dell’inadempi-

mento. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1453; c.c., art. 1455; l.

27 luglio 1978, n. 392, art. 5; l. 27 luglio 1978, n. 392,

art. 55) (1)

. Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abi-

tazione, alle quali non si applica la disciplina di cui

all’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (relativa

alla concessione di un termine per il pagamento dei

canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo

inadempimento, c.d. termine di grazia), l’offerta o il

pagamento del canone, se effettuati dopo l’intimazione

di sfratto, non consentono, da una parte, attesa l’insus-

sistenza della persistente morosità di cui all’art. 663,

terzo comma, c.p.c., l’emissione, ai sensi dell’art. 665

c.p.c., del provvedimento interinale di rilascio con ri-

serva delle eccezioni, ma non comportano, dall’altra,

nel giudizio susseguente a cognizione piena, l’inopera-

tività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai

sensi dell’art. 1453, terzo comma, c.c., dalla data della

domanda – che è quella già avanzata ex art. 657 c.p.c.

con l’intimazione di sfratto, introduttiva della causa di

risoluzione del contratto – il conduttore non può più

adempiere. (Mass. Redaz.) (c.p.c., art. 663; c.p.c., art.

665; c.c., art. 1453; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55) (2)

(1) Sulla prima parte della massima v. Cass. civ. 14 gennaio 2000, n.

369, in www.latribunaplus.it. Nel senso che, benché il criterio lega-

le di predeterminazione della gravità dell’inadempimento, ex art. 5

L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione alle locazioni non

abitative, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione

quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sen-

si dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o

meno di scarsa importanza, cfr. Cass. civ. 20 gennaio 2017, n. 1428, in

questa Rivista 2017, 484.

(2) La pronuncia in epigrafe ribadisce il principio già espresso da

Cass. civ. 31 maggio 2010, n. 13248, in questa Rivista 2010, 527.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notif‌icato il 23 marzo 2013 G.M., comproprie-

taria di un immobile locato – ad uso negozio e laboratorio

– alla G. di R. L. & C. s.n.c. (cui era subentrata ex art. 36

L. 392/78 la S.Y. s.r.l., cessionaria del ramo d’azienda), pre-

messo che la conduttrice si era resa inadempiente all’ob-

bligazione di pagamento della somma di Euro 5.960,50

quale rata anticipata di canone (per il periodo aprile-

giugno 2013) scaduta il 1 aprile 2013, intimò alla S.Y. s.r.l.

sfratto per morosità, convenendola per la convalida dinan-

zi al Tribunale di Milano, sez. distaccata di Rho.

Con sentenza 18 dicembre 2014 l’adito Tribunale, pre-

so atto dell’opposizione della conduttrice (che aveva an-

che offerto banco iudicis la predetta somma) e disposto

il mutamento di rito, dichiarò l’intervenuta risoluzione di

diritto del contratto di locazione, e condannò la condut-

trice al rilascio dell’immobile ed al pagamento delle spese

processuali.

Con sentenza 20/29 gennaio 2016 la Corte d’appello di

Milano ha rigettato il gravame proposto dalla S.Y. S.r.l.; in

particolare la Corte: a) ha considerato non vessatoria la

clausola risolutiva espressa prevista con riferimento all’i-

nosservanza dei termini di pagamento dei canoni (punto

5 del detto contratto); b) ha ritenuto che l’avere in prece-

denza la locatrice tollerato il ritardo nel pagamento dei ra-

tei di canone da parte della conduttrice non potesse essere

interpretato come manifestazione tacita dell’accettazione

di una modif‌ica degli accordi contrattuali, che prevedeva-

no invece il pagamento dei vari ratei all’inizio di ciascun

trimestre; c) ha quindi ritenuto legittimo, stante il decorso

del termine di 20 gg dalla scadenza stabilita in contratto (1

aprile 2013), che la locatrice, con l’intimazione di sfratto

regolarmente notif‌icata il 21 aprile 2013, avesse inteso far

valere l’invocata clausola risolutiva espressa; al riguardo

ha ritenuto non sussistente alcun comportamento ostru-

zionistico da parte della locatrice, atteso che, secondo gli

accordi contrattuali, i canoni dovevano essere pagati al

domicilio del creditore, e che oltretutto la richiesta delle

coordinate bancarie della G. era stata avanzata dalla S.Y.

s.r.l. soltanto il 22 aprile 2013, quando ormai il termine per

il pagamento era ormai scaduto, d) che l’eff‌icacia della

clausola risolutiva espressa non poteva ritenersi sospesa

sino alla prima udienza, per poi perdere def‌initivamente

eff‌icacia a seguito della sanatoria della morosità avvenuta

alla detta udienza mediante offerta banco iudicis; siffatto

meccanismo era da ricollegarsi, infatti, alla possibilità di

sanare in giudizio la morosità, e non poteva quindi valere

per le locazioni non abitative (quale quella in questione)

per le quali siffatta sanatoria non era consentita.

Avverso detta sentenza la S.Y. s.r.l. propone ricorso per

Cassazione, aff‌idato a quattro motivi ed illustrato anche

da successive memorie.

G.M. resiste con controricorso.

Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso.