Corte di Cassazione Civile sez. Ii, ord. 13 Novembre 2018, n. 29220
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Arch. loc. cond. e imm. 1/2019
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, ORD. 13 NOVEMBRE 2018, N. 29220
PRES. D’ASCOLA – EST. SCARPA – RIC. D.N.D. (IN PROPRIO) C. CONDOMINIO
V.D.T. 11 (AVV. CUNEO)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Spese
condominiali generali y Criteri di riparto stabiliti
ex lege o da regolamento contrattuale y Modifica
a maggioranza e non all’unanimità y Conseguenze y
Nullità della relativa delibera y Fattispecie in tema
di spese di pulizia delle scale.
. Il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118
c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni
comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le
spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati con-
nessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva,
rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell’as-
semblea condominiale con la quale, senza il consenso
di tutti i condòmini espresso in apposita convenzione,
si modifichino a maggioranza i criteri legali o di rego-
lamento contrattuale di riparto delle spese necessa-
rie per la prestazione di servizi nell’interesse comune
(quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere
sui diritti individuali del singolo condòmino attraver-
so l’imposizione di un obbligo di facere, ovvero di un
comportamento personale, spettante in egual misura
a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto
dell’obbligo di contribuzione. (Mass. Redaz.) (c.c., art.
1118; c.c., art. 1123; c.c., art. 1135; c.c., art. 1137) (1)
(1) Nel senso che una deliberazione – adottata a maggioranza – di
ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comu-
ni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss.
c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di
una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’ogget-
to, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi
dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le
attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria appro-
vazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione
della loro autonomia negoziale, cfr. Cass. civ. 4 agosto 2017, n. 19651,
in questa Rivista 2018, 321; Cass. civ. 4 dicembre 2013, n. 27233, ivi
2014, 175 e Cass. civ. 16 febbraio 2001, n. 2301, in www.latribuna-
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
L’avvocato D.D.N., condomina del Condominio V.d.T. 11,
(omissis), ha proposto ricorso per cassazione, articolato
in cinque motivi, avverso la sentenza della Corte d’appel-
lo di Genova n. 629/2017 del 18 maggio 2017 giugno 2016,
che ha accolto l’appello avanzato dal Condominio V.d.T.
11 contro la sentenza resa in primo grado il 22 settembre
2008 dal Tribunale di (omissis). Il Condominio V.d.T. 11,
(omissis), resiste con controricorso.
D.D.N. impugnò le deliberazioni assembleari del 18
febbraio 2004 e del 13 luglio 2004 approvate dal Condomi-
nio V.d.T. 11, le quali avevano deciso a maggioranza che la
pulizia della scala comune dell’edificio sarebbe stata com-
piuta personalmente a turno dai singoli condomini, ovve-
ro, in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in vol-
ta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di
interventi da programmare. L’attrice sosteneva la nullità
di tali delibere perché ponevano a carico dei condomini un
obbligo personale di fare la pulizia, ovvero di commetterlo
ad un terzo a proprie spese. Il primo giudice sostenne la
nullità delle delibere impugnate, atteso che esse avrebbe-
ro modificato a maggioranza il criterio di ripartizione per
millesimi delle parti comuni stabilito nell’art. 21 del rego-
lamento condominiale. La Corte d’appello ritenne invece
valide le deliberazioni per cui è causa, attenendo esse alle
modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale.
Il primo motivo di ricorso di D.D.N. denuncia la viola-
zione e falsa applicazione dell’art. 23 Cost., degli artt. 1136
e 1138 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria moti-
vazione, per non aver considerato la sentenza impugnata
che le delibere del 18 febbraio 2004 e del 13 luglio 2004 im-
pongono ai condomini una illegittima prestazione di fare.
Il secondo motivo di ricorso di D.D.N. denuncia la viola-
zione e falsa applicazione degli artt. 1135, 1137, 1138, 1421
c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazio-
ne, per la illecita soppressione del servizio di pulizia delle
scale comuni deliberata dall’assemblea.
Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa
applicazione degli artt. 1123, 1135 c.c. e l’omessa, insuf-
ficiente e contraddittoria motivazione, allegando come
la ricorrente sia proprietaria esclusiva di “un minuscolo
bilocale”, sicché solo in tale misura debba partecipare alle
spese di pulizia delle parti comuni.
Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione e fal-
sa applicazione degli artt. 1137, 1421, 1422 c.c. e l’omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione, circa l’omessa
dichiarazione di nullità della delibera del 18 febbraio 2004.
Il quinto motivo di ricorso denuncia la violazione e fal-
sa applicazione degli artt. 1123, 1135, 1136, 1138, 1421 c.c.
e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione,
stante la nullità della modifica a maggioranza dei criteri
di ripartizione della pulizia delle parti comuni.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso
potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la
conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis
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