Corte Di Cassazione Civile Sez. VI, 12 Settembre 2018, N. 22157

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giur

Arch. loc. cond. e imm. 6/2018

LEGITTIMITÀ

all’esecuzione di una deliberazione dell’assemblea nulla,

e cioè che abbia oggetto impossibile, illecito, o non rien-

trante nelle competenze condominiali, o che incida sui di-

ritti individuali inerenti alle parti comuni o alla proprietà

esclusiva di ognuno dei partecipanti. Va perciò enunciato

il seguente principio. La delibera dell’assemblea di condo-

minio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti

individuali su una parte comune dell’edif‌icio, rendendola

inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un

fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condo-

mino medesimo; quest’ultimo, lamentando la nullità della

suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una

pronuncia di condanna del condominio al risarcimento

del danno, dovendosi imputare alla collettività condo-

miniale gli atti compiuti e l’attività svolta in suo nome,

nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e

rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal

gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Essendo la

nullità della delibera dell’assemblea fatto ostativo all’in-

sorgere del potere-dovere dell’amministratore di eseguire

la stessa, l’azione risarcitoria del singolo partecipante nei

confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come

scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c.,

ma anche come opzione del tutto autonoma.

II.4. Deve, in def‌initiva, essere accolto il secondo mo-

tivo di ricorso e dichiarato assorbito il primo motivo (il

quale, attenendo alle ragioni, addotte dalla ricorrente,

della mancata impugnazione della delibera ex art. 1117

c.c., rimane privo di rilevanza decisoria in conseguenza

dell’accoglimento del secondo motivo, in base al quale,

come visto, l’impugnazione ex art. 1137 c.c. non era affatto

presupposto indispensabile per l’esperibilità della propo-

sta azione risarcitoria). La sentenza impugnata va cassata

in relazione alla censura accolta, con rinvio ad altra sezio-

ne della Corte d’appello di (omissis), che deciderà la cau-

sa uniformandosi al principio enunciato e tenendo conto

dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di

legittimità. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. VI, 12 SETTEMBRE 2018, N. 22157

PRES. D’ASCOLA – EST. SCARPA – RIC. B. (AVV.TI DORRATI E DI PROSPERO) C.

CONDOMINIO R. DI VIA T. 40 IN (OMISSIS) (AVV. AGOSTINI)

Parti comuni dell’edif‌icio y Ascensore y Comple-

ta sostituzione di impianto preesistente y Spese y

Ripartizione y Disciplina applicabile y Art. 1124 c.c.

in tema di manutenzione e ricostruzione delle scale

y Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o

locali terranei con accesso dalla strada y Conf‌igura-

bilità y Fondamento y Conseguenze.

. A differenza dell’installazione "ex novo" di un ascen-

sore in un edif‌icio condominiale sprovvistone (le cui

spese vanno suddivise ex art. 1123 c.c. proporzional-

mente al valore della proprietà di ciascun condòmino),

quelle relative alla completa sostituzione dell’impianto

già esistente vanno ripartite ex art. 1124 c.c., dettato

in tema di manutenzione e ricostruzione delle scale.

Stante l’identità di ratio di tali spese, al pari delle scale

l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensa-

bile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura,

riveste la qualità di parte comune anche relativamen-

te ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei

con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne

fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e

manutenzione della copertura dell’edif‌icio. Ne conse-

gue l’obbligo gravante anche su detti partecipanti - in

assenza di diversa convenzione espressa, contenuta in

regolamento contrattuale o delibera unanime, che de-

roghi alla disciplina codicistica - di concorrere ai lavori

di manutenzione straordinaria ed eventualmente di

sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in propor-

zione all’utilità che possono in ipotesi trarne (Fattispe-

cie decisa nel vigore della disciplina antecedente alla

riformulazione degli artt. 1117 e 1124 c.c., introdotta

dalla L. n. 220/2012). (c.c., art. 1117; c.c., art. 1118; c.c.,

art. 1123; c.c., art. 1124) (2)

(2) Principio di diritto espresso argomentando da Cass. civ. 20 aprile

2017, n. 9986, in questa Rivista 2017, 436; Cass. civ. 10 luglio 2007,

n. 15444, ivi 2008, 52 e Cass. civ. 6 giugno 1977, n. 2328, in www.

latribunaplus.it.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

E.B. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in

quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’appello di

Roma n. 1559/2017, che aveva accolto l’appello del Condo-

minio R. di via T. 40, (omissis), contro la sentenza di primo

grado resa dal Tribunale di (omissis), sezione distaccata

di (omissis), n. 322/2008, e così rigettato l’opposizione al

decreto ingiuntivo n. 345/2006 emesso nei confronti della

B. per il pagamento delle spese dei lavori di sostituzione

dell’impianto di ascensore. Resiste con controricorso il

Condominio R. di via T. 40, (omissis).

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art.

380 bis, comma 2, c.p.c.

La Corte d’appello, dopo aver premesso di non condi-

videre il punto della sentenza di primo grado che aveva

qualif‌icato nulla (anziché meramente annullabile) la ri-

partizione delle spese operata dall’amministratore dopo

l’assemblea dell’11 settembre 2005, pur non potendo rifor-

mare tale prof‌ilo in difetto di specif‌ica censura, ha tutta-

via evidenziato come il vigente regolamento contrattuale

del Condominio R., agli artt. 2 e 10, comma 3, prevedesse

l’appartenenza dell’ascensore “in comproprietà pro indi-

viso ed indivisibile” a tutti i proprietari di unità immobi-

liari, ponendo a loro carico in proporzione dei rispettivi

valori delle singole porzioni le spese per il rinnovamento o

la manutenzione straordinaria dell’impianto di ascensore

(stabilendosi, al contrario, l’esonero dall’obbligo di contri-

buzione per le spese ordinarie e di esercizio dell’ascensore

per i condomini che non possono servirsene). Su tali ar-

gomentazioni la Corte di (omissis) è pervenuta a negare

l’invalidità del piano di riparto per aver esso incluso anche

la condomina B. fra gli obbligati a concorrere alle spese