Corte di Cassazione Civile sez. Vi, ord. 21 Febbraio 2018, n. 4255

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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
LEGITTIMITÀ
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
da Cass. sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204; Cass. sez. II, 12
marzo 2003, n. 3596). Quanto poi al prof‌ilo di doglianza se-
condo cui il compenso deciso per il rilascio di copia degli
atti fosse di “elevatisimo ed oscillante importo”, e rivelas-
se perciò un “carattere dissuasivo e deterrente” rispetto
all’esercizio dello stesso diritto di controllo sulla gestione
attribuito al singolo partecipante, viene così di fatto solle-
citato un controllo non sulla legittimità della scelta ope-
rata dall’assemblea, ma sulla congruenza economica della
stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti
consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non
quando l’eccesso di potere dell’organo collegiale arrechi
grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne
costituiscono parte integrante (da ultimo, Cass. sez. VI -2,
17 agosto 2017, n. 20135). La seconda parte delle censure
contenute nel secondo motivo di ricorso, relativa alle nul-
lità per il difetto di regolarità del contraddittorio nel corso
delle operazioni peritali, è, inf‌ine, inammissibile. La sen-
tenza della Corte di L’Aquila ha affermato che non vi fosse-
ro stati rinvii delle operazioni di CTU a data da destinarsi,
né sessioni di attività davanti all’ausiliare cui risultasse
assente G.F. In ogni caso, in tema di consulenza tecnica
d’uff‌icio, l’omesso avviso della data cui siano rinviate le
operazioni del consulente conf‌igura un caso di nullità re-
lativa, che la parte interessata è onerata a far valere nella
prima istanza o difesa utile successiva al deposito della
relazione dell’ausiliario del giudice, verif‌icandosi, in caso
di mancata proposizione tempestiva della relativa eccezio-
ne, la sanatoria della suddetta nullità. Ne discende che,
qualora, come nella specie, in sede di ricorso per cassa-
zione, venga dedotta l’omessa pronuncia del giudice d’ap-
pello sull’eccezione di nullità della consulenza tecnica,
il ricorrente ha l’onere, in virtù dell’art. 366, comma 1, n.
6, c.p.c., di indicare che detta eccezione è stata sollevata
tempestivamente ai sensi dell’art. 157, comma 2, c.p.c. su-
bito dopo il deposito dell’elaborato peritale e, se disattesa,
riproposta in sede di precisazione delle conclusioni ed in
appello ex artt. 342 e 346 c.p.c., dovendo, in mancanza,
ritenersi irrituale la relativa eccezione e pertanto sanata
la nullità, avendo la stessa, come visto, carattere relativo
(arg. da Cass. sez. II, 23 novembre 2016, n. 23896).
3. Deve, in def‌initiva, essere accolto il primo motivo
di ricorso e rigettato il secondo motivo. La sentenza im-
pugnata va cassata in relazione alla censura accolta, con
rinvio alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composi-
zione, che pronuncerà sul motivo di appello non esami-
nato, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.
(Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. VI, ORD. 21 FEBBRAIO 2018, N. 4255
PRES. PICARONI – EST. SCARPA – RIC. D.G. ED ALTRO (AVV. PARISI) C.
CONDOMINIO VIA G.M. (AVV. LUPO)
Beni materiali y Pertinenze y Costituzione del
vincolo y Spazi destinati a parcheggio nelle nuove
costruzioni ex art. 18 L. n. 765/1967 y Diritto rea-
le d’uso y Natura condominiale ex art. 1117 c.c. in
mancanza di espressa riserva di proprietà y Azioni
volte al ripristino dello stato dei luoghi y Esperi-
mento y Legittimazione dell’amministratore ex art.
1130, n. 4, c.c. y Sussiste.
. La speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41
sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art.
18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per
i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbli-
gatoria di appositi spazi a parcheggi in misura propor-
zionale alla cubatura totale dell’edif‌icio determinando,
mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un
diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti
i condòmini dell’edif‌icio, senza imporre all’originario
costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli
spazi in questione. Pertanto, ove manchi un’espressa
riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi rife-
rimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento
delle unità immobiliari, le aree in questione, global-
mente considerate, devono essere ritenute parti comu-
ni dell’edif‌icio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c.,
con conseguente legittimazione dell’amministratore di
condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni con-
tro i singoli condòmini o contro terzi dirette ad ottene-
re il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni,
giacché rientranti nel novero degli "atti conservativi",
al cui compimento l’amministratore è autonomamente
legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. (Mass. Redaz.) (c.c.,
art. 1117; c.c., art. 1130; l. 7 agosto 1942, n. 1150, art.
41 sexies) (1)
(1) Principio elaborato argomentando da Cass. Civ. 8 marzo 2017, n.
5831, in questa Rivista 2017, 307; Cass. civ. 16 gennaio 2008, n. 730,
in www.latribunaplus.it; Cass. civ. 18 luglio 2003, n. 11261, in Arch.
giur. circ. 2004, 162.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
G.D.G. e V.L.B. hanno proposto ricorso per cassazio-
ne, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della
Corte d’appello di Palermo n. 1371/2015 del 21 settembre
2015, che ha accolto in parte l’appello principale avanzato
da G.D.G e V.L.B. ed ha così riformato la sentenza resa in
primo grado il 20 ottobre 2008 dal Tribunale di Palermo.
Resiste con controricorso il Condominio di via G.M., che
però propone pure ricorso incidentale articolato in unica
censura.
Il Condominio di via G.M. con citazione del 20 gennaio
2005, convenne G.D.G. e V.L.B., deducendo che costoro de-
tenessero illegittimamente una parte del piano scantinato
dell’edif‌icio, sottoposto a vincolo di destinazione a parcheg-
gio, nonché il cortile retrostante il fabbricato, e domandan-
done perciò la condanna a cessare da ogni condotta idonea
a pregiudicare l’uso del cortile e dello scantinato, nonché
a risarcire i danni. L’adito Tribunale di Palermo accolse le
domande del Condominio e condannò i convenuti a risar-
cire i danni stimati in € 235.105,85. La Corte d’appello di
Palermo, invece, ritenne l’amministratore del Condominio
di via G.M. privo di legittimazione ad agire per l’accerta-
mento del vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto
diritto spettante, piuttosto, ai singoli compratori delle va-
rie unità immobiliari e non alla collettività condominiale.
Conseguentemente, giudici del gravame rigettarono le pre-
tese del Condominio concernenti l’illegittima detenzione
dello scantinato da parte di G.D.G. e V.L.B. ed il correlato
risarcimento, mentre tennero ferma la statuizione sulla
arbitraria occupazione del cortile retrostante il fabbricato,
di proprietà condominiale, riducendo il correlato risarci-
mento, in ragione della maturata prescrizione f‌ino a cinque
anni prima, nell’importo di € 34.664,61.
Il primo motivo del ricorso di G.D.G. e V.L.B. denuncia
la violazione degli artt. 1117 c.c. e 41 sexies, legge 17 ago-
sto 1942 n. 1150, nonché l’omesso esame di fatto decisivo,
circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio,
per aver la Corte d’appello riconosciuto al medesimo Con-
dominio un credito risarcitorio pur dopo aver negato la
legittimazione attiva dell’amministratore.
Il secondo motivo del ricorso di G.D.G. e V.L.B. replica
la censura di violazione degli artt. 1117 e 1131 c.c. e 41
sexies, legge 17 agosto 1942 n. 1150, sempre circa il difetto
di legittimazione ad agire del Condominio, la mancanza
del diritto all’azione e la nullità della sentenza.
Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la nul-
lità della sentenza resa in primo grado dal Tribunale di
Palermo, non avendo essa motivato sulle critiche mosse
all’elaborato del CTU.
Il quarto motivo del ricorso di G.D.G. e V.L.B. allega
l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, fatto in-
dividuato nell’appello proposto avverso la sentenza di
primo grado e consistente nella sussistenza del vincolo di
destinazione a parcheggio sui beni per cui è causa. L’unico
motivo del ricorso incidentale del Condominio di via G.M.,
denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117
c.c., reclamando la legittimazione attiva dell’amministra-
tore anche in ordine alla domanda tesa a far dichiarare
l’illegittima occupazione della parte di piano cantinato
sottoposta a vincolo di destinazione a parcheggio, in quan-
to bene di natura condominiale.
Su proposta del relatore - che riteneva che il ricorso
principale potesse essere rigettato per manifesta infonda-
tezza ed il ricorso incidentale potesse, invece, essere ac-
colto per manifesta fondatezza, con la conseguente def‌ini-
bilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c. p.c., in relazione
all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c. - il presidente ha f‌issato
l’adunanza della camera di consiglio.
I ricorrenti principali hanno presentato memoria ai
sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.
I primi tre motivi del ricorso principale denotano tut-
ti carenze dei requisiti di specif‌icità, completezza e rife-
ribilità alla decisione impugnata. In particolare, il terzo
motivo rivolge inammissibilmente le sue censure contro la
sentenza di primo grado, anziché contro quella d’appello,
che costitutisce l’unico oggetto del ricorso per cassazione.
Il primo ed il secondo motivo del ricorso di G.D.G. e V.L.B.,
invece, non colgono la specif‌ica ratio decidendi della sen-
tenza impugnata, la quale ha distinto, in termini di legit-
timazione all’azione dell’amministratore del condominio
e di conseguente titolarità del diritto risarcitorio, tra lo
scantinato gravato di vincolo di destinazione a parcheggio,
e perciò ritenuto dalla Corte ex se appartenente ai singoli
condomini, e il cortile retrostante il fabbricato, del quale è
stata affermata la condominialità.
È invece fondato il ricorso incidentale, in quanto la
Corte d’appello di Palermo, negando la legittimazione ad
agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato
gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si è
uniformata alla consolidata interpretazione di questa Cor-
te, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata
dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto
dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescri-
vere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione
obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura pro-
porzionale alla cubatura totale dell’edif‌icio determinando,
mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto
reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini
dell’edif‌icio, senza imporre all’originario costruttore alcun
obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.
Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o
sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei
singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le
aree in questione, globalmente considerate, devono essere
ritenute parti comuni dell’edif‌icio condominiale, ai sensi
dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’am-
ministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse,
le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette
ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei
danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservati-
vi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente
legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. (Cass. sez. VI -2, 8 marzo
2017, n. 5831; Cass. sez. II, 16 gennaio 2008, n. 730; Cass.
sez. II, 182003, n. 11261). L’accoglimento del ricorso in-
cidentale comporta l’assorbimento del quarto motivo del
ricorso principale, che ulteriormente pone la questione
della concreta individuazione degli spazi vincolati alla de-
stinazione a parcheggio, dovendo comunque il giudice di
rinvio accertare sia l’applicabilità del vincolo pubblicistico
di destinazione sulle aree destinate a parcheggio ogget-
to di causa, sia, soprattutto, il regime proprietario di tali
aree, al f‌ine di verif‌icare se vi fosse stata una riserva di
proprietà da parte del costruttore o, in mancanza, se tali
spazi fossero divenuti condominiali.
La sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra
sezione della Corte d’appello di Palermo, che deciderà la
causa uniformandosi al richiamato principio di diritto e re-
golerà anche le spese del giudizio di legittimità. (Omissis)

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