Corte di Cassazione Civile sez. Ii, ord. 28 Febbraio 2018, n. 4686
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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
LEGITTIMITÀ
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
per la tardiva riconsegna dell’immobile, ex art. 1591 c.c.,
potesse ritenersi compreso in una penale azionata per il
mancato pagamento del canone)”.
Diversamente opinando, infatti, si lascerebbe una delle
due parti arbitra di aumentare il danno effettivo subito
dalla controparte a proprio piacimento, prolungando l’ina-
dempimento, fidando sul fatto che l’ammontare della som-
ma che le sarà richiesto di pagare a titolo di risarcimento
è predeterminata. Una tale interpretazione, invece di va-
lorizzare la funzione della clausola penale come elemento
contrattuale volto a ridurre la conflittualità in caso di ina-
dempimento e a garantire il creditore (che, nel momento
in cui prevede il suo inserimento nel testo del contratto,
valuta che l’ammontare della penale sia congruo rispet-
to ad un eventuale danno contrattuale) la renderebbe un
elemento di alterazione dell’equilibrio contrattuale, in
caso di inadempimento, a vantaggio del debitore. La sen-
tenza impugnata va quindi cassata con rinvio, affinché la
corte d’appello, adeguandosi al principio di diritto sopra
indicato, distingua quali sono, tra quelle richieste, le pre-
stazioni non cumulabili con la penale, dovendosi in ogni
caso escludere dal divieto di cumulo le prestazioni scadu-
te dopo la risoluzione del contratto. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, ORD. 28 FEBBRAIO 2018, N. 4686
PRES. GIUSTI – EST. SCARPA – RIC. F. (AVV. SCHIONA) C. CONDOMINIO C.M. (N. C.)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Impu-
gnazione y Motivi y Principio di corrispondenza tra
il chiesto e il pronunciato y Fattispecie.
Amministratore y Attribuzioni y Esibizione dei do-
cumenti contabili y Costi y Diritto di ulteriore com-
penso in favore dell’amministratore y Esclusione y
Ragioni.
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Im-
pugnazione y Limiti al sindacato giudiziale ex art.
1137 c.c. y In tema di compenso per il rilascio di
copia degli atti inerenti la gestione condominiale.
. Ogni domanda di declaratoria di invalidità di una
determinata delibera dell’assemblea dei condòmini si
connota per la specifica esposizione dei fatti e delle col-
legate ragioni di diritto, ovvero per una propria “causa
petendi” che rende diversa, agli effetti degli artt. 183 e
345 c.p.c., la richiesta di annullamento per un motivo
difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio e
che, allo stesso tempo, impedisce al giudice la dichiara-
zione di annullamento della deliberazione dell’organo
collegiale per un motivo di contrarietà alla legge o alle
regole statutarie distinto da quello indicato dalla parte
(Fattispecie nella quale la corte di appello non si era
pronunciata sulla devoluta censura inerente l’illegit-
timità del compenso riconosciuto all’amministratore
per il recupero forzoso del credito e per l’impedimento
nella lettura del contatore, limitandosi ad annullare la
delibera impugnata argomentando sul diverso punto
relativo al compenso per il rilascio di copia di atti della
gestione condominiale). (Mass. Redaz.) (c.p.c., art.
112; c.p.c., art. 183; c.p.c., art. 345) (1)
. L’esercizio della facoltà del singolo condòmino di ot-
tenere dall’amministratore del condominio l’esibizione
dei documenti contabili non deve risolversi in un onere
economico per il condominio, sicché i costi relativi alle
operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui
condòmini richiedenti a vantaggio della gestione con-
dominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore
compenso in favore dell’amministratore, trattandosi
comunque di attività connessa ed indispensabile allo
svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ri-
tenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento
del conferimento dell’incarico per tutta l’attività ammi-
nistrativa di durata annuale. (Mass. Redaz.) (c.c., art.
1130; c.c., art. 1135; c.c., art. 1709; c.c., art. 2233) (2)
. In tema di impugnazione di delibera assembleare, il
profilo di doglianza secondo cui il compenso deciso per
il rilascio di copia degli atti inerenti la gestione con-
dominiale sia di “elevatissimo ed oscillante importo”
e riveli, perciò, un “carattere dissuasivo e deterrente”
rispetto all’esercizio dello diritto di controllo sulla
gestione attribuito al singolo partecipante, sollecita
un controllo non sulla legittimità della scelta opera-
ta dall’assemblea, bensì sulla congruenza economica
della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante
dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137
c.c., se non quando l’eccesso di potere dell’organo col-
legiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed
ai servizi che ne costituiscono parte integrante. (Mass.
Redaz.) (c.c., art. 1137) (3)
(1) Principio espresso argomentando dalle precedenti Cass. civ. 18
febbraio 1999, n. 1378 in www.latribunaplus.it e Cass. civ. 20 agosto
1986, n. 5101, in questa Rivista 1986, 618.
(2) Sulla prima parte della massima, cfr Cass. civ. 29 novembre 2001,
n. 15159, in questa Rivista 2002, 165. In argomento, v. anche Cass.
civ. 28 aprile 2010, n. 10204, ivi 2010, 523 e Cass. civ. 12 marzo 2003,
n. 3596, ivi 2003, 471.
(3) Da ultimo, si rinvia alla recente Cass. civ. 17 agosto 2017, n.
20135, in www.latribunaplus.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. G.F. ha proposto ricorso in cassazione articolato in
due motivi avverso la sentenza della Corte di Appello di
L’Aquila n. 138/2014 resa il 21 gennaio 2014. Rimane in-
timato, senza svolgere attività difensive, il Condominio
C.M. Il giudizio ebbe inizio con citazione del 6 giugno
2004, con cui G.F. convenne innanzi al Tribunale di Pe-
scara il Condominio C.M., domandando la declaratoria di
nullità totale della deliberazione assembleare adottata il
18 marzo 2004 o, in subordine, la declaratoria di nullità o
annullamento dei soli punti 1, 2, 3, 6 e 13 della stessa. Il
Tribunale, con sentenza del 25 marzo 2008, annullò la de-
libera dell’assemblea limitatamente al punto n. 6, relativo
al compenso previsto in favore dell’amministratore per il
rilascio di copia di atti della gestione condominiale, riget-
tando le restanti domande. G.F. appellò in via principale
la pronuncia di primo grado, quanto, in particolare, alla
mancata dichiarazione di invalidità della deliberazione
impugnata circa i punti 1, 2, 3 e 13. La Corte di Appello ri-
gettò l’impugnazione principale, mentre accolse l’appello
incidentale del Condominio relativo al compenso spettan-
te all’amministratore per il rilascio di copia di atti della
gestione condominiale.
2 . Il primo motivo di ricorso di G.F. denuncia la nullità
della sentenza e del procedimento per violazione dell’art.
112 c. p.c. Il ricorrente deduce che con l’atto di appello
egli aveva reiterato la richiesta di annullare i punti della
delibera condominiale del 18 marzo 2004 relativi ai com-
pensi riconosciuti all’amministratore per il recupero
forzoso del credito e per l’impedimento nella lettura del
contatore (temi indicati nella stessa sentenza impugnata
come contenuto del secondo motivo di appello); tuttavia,
la Corte di L’Aquila ha omesso qualsiasi pronuncia su tali
specifiche censure, limitandosi ad argomentare in ordine
al punto della delibera relativo al compenso per il rilascio
di copia di atti della gestione condominiale.
Con il secondo motivo ricorso, articolato in due pun-
ti, si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art.
1713 c.c., nonché degli artt. 194 e 195 c.p.c. In particolare
il ricorrente, sul presupposto dell’accoglimento dell’ap-
pello incidentale, sostiene che la Corte territoriale abbia
errato nel ritenere che la legge consenta di limitare il di-
ritto del condominio al controllo sull’attività di gestione
dell’amministratore. Ancora, la Corte di Appello de L’Aqui-
la avrebbe omesso di pronunciarsi su specifiche questioni
processuali sollevate con l’atto di appello (in particolare
quelle relative alla nullità della C.T.U.), il cui contenuto il
ricorrente ritrascrive integralmente a pagine 7 e 8 di ricor-
so, essendosi i giudici di secondo grado limitati a statuire
esclusivamente sul rilievo relativo al rinvio delle operazio-
ni peritali.
2.1. Il primo motivo di ricorso è fondato. È nota la ripar-
tizione tra cause di nullità e di annullabilità delle delibere
condominiali autorevolmente operata da Cass. sez. un., 7
marzo 2005, n. 4806. La sussistenza di un vizio di annulla-
bilità della delibera condominiale comporta la necessità
di espressa e tempestiva domanda “ad hoc” proposta dal
condomino interessato nel termine di trenta giorni previ-
sto dall’art. 1137 c.c.
Va aggiunto che l’assemblea dei condomini, ancorché
sia redatto un unico processo verbale per l’intera adu-
nanza, pone in essere tante deliberazioni ontologicamen-
te distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse
questioni e materie in discussione indicate nell’ordine del
giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione, con
la conseguente astratta configurabilità di ragioni di inva-
lidità attinenti all’una o all’altra delibera. Di tal che, ogni
domanda di declaratoria di invalidità di una determinata
delibera dell’assemblea dei condomini si connota per la
specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di
diritti, ovvero per una propria “causa petendi”, che rende
diversa, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta
di annullamento di una delibera dell’assemblea per un mo-
tivo difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio, e
che allo stesso tempo impedisce al giudice la dichiarazio-
ne di annullamento della deliberazione dell’organo colle-
giale per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole
statutarie distinto da quello indicato dalla parte (arg. da
Cass. sez. II, sentenza n. 1378 del 18 febbraio 1999; Cass.
sez. II, sentenza n. 5101 del 20 agosto 1986).
Ne consegue che la prospettazione in domanda e poi
come motivo di appello di una ragione di invalidità della
deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella
specie, nella dedotta illegittimità del compenso ricono-
sciuto all’amministratore per il recupero forzoso del credi-
to e per l’impedimento nella lettura del contatore obbliga
il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra
il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in
esame la questione oggetto di doglianza. Il lamentato di-
fetto di attività del giudice di secondo grado è riscontrato
nel fatto che la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila
non abbia pronunciato sulla devoluta censura inerente
al compenso per il “recupero forzoso del credito” e per
l’“impedimento nella lettura del contatore”.
2.2. È invece infondato il secondo motivo di ricorso.
L’art. 1129, comma 2, c.c., dopo la Riforma introdotta con
la legge n. 220 del 2012 (nella specie inapplicabile, ratione
temporis), prevede ora espressamente che l’amministra-
tore debba comunicare il locale dove si trovano registri
condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessa-
to, su preventiva richiesta, possa, prenderne gratuitamen-
te visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia
firmata. È quindi vieppiù meritevole tuttora di conferma
l’orientamento di questa Corte secondo cui la vigilanza ed
il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma
non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approva-
zione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai
risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non
possono porsi in contrasto con il principio della correttez-
za, ex art. 1175 c.c. (Cass. sez. VI-2, 18 maggio 2017, n.
12579; Cass. sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. sez.
II, 29 novembre 2001, n. 15159; Cass. sez. II, 19 settem-
bre 2014, n. 19799). Va precisato, peraltro, pur trattando-
si di rilievo che esula da quanto specificamente devoluto
all’esame di questa Corte con il secondo motivo di ricorso
(col quale si lamenta soltanto l’astratta illegittimità di
ogni limite apposto al diritto dei condomini ex art. 1713
c.c.), che l’esercizio della facoltà del singolo condomino di
ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione
dei documenti contabili non deve risolversi in un onere
economico per il condominio, sicché i costi relativi alle
operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui
condomini richiedenti a vantaggio della gestione condo-
miniale (Cass. sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159), e non
invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore
dell’amministratore, trattandosi comunque di attività con-
nessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti
istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispet-
tivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico
per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (arg.
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