Corte di Cassazione Civile sez. Iii, 13 marzo 2018, n. 6015

Pagine:33-35
 
ESTRATTO GRATUITO
280 281
giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
LEGITTIMITÀ
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
Il quarto motivo del ricorso denuncia la violazione e
falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., sussistendo il difetto
di legittimazione passiva della s.n.c. La Balconata, mera
conduttrice dell’appartamento.
Il quinto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa
applicazione degli artt. 1138, 1350, 2643, 2659 e 2655 c.c.,
avendo la Corte d’appello negato la dedotta inopponibilità
del regolamento condominiale alle società ricorrenti per
l’omessa trascrizione. Si critica la sentenza impugnata per
aver essa dichiarato la relativa eccezione tardiva e per-
ciò inammissibile, in quanto eccezione in senso stretto
sollevata solo in comparsa conclusionale, mentre, a dire
delle ricorrenti, si tratterebbe non di eccezione in senso
proprio, ma di mera deduzione difensiva. Il Condominio
controricorrente replica sul punto che comunque il rego-
lamento contrattuale sarebbe stato richiamato nell’atto di
acquisto dell’appartamento in questione.
3. L’ultimo motivo di ricorso riveste un rilievo pregiu-
diziale, sicché va esaminato in via prioritaria, rivelandosi
fondato, con l’effetto di privare di rilevanza decisoria e
perciò assorbire le precedenti censure, che potranno esse-
re, quindi, riproposte all’esame del giudice di rinvio.
Va innanzitutto confermato l’orientamento interpre-
tativo cui è pervenuta questa Corte, nel senso che vada
ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsio-
ne, contenuta in un regolamento condominiale convenzio-
nale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà
esclusive (quale appunto risulta, nella specie, l’invocato
art. 5 del regolamento del Condominio F.), in modo da
incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto
di ciascun condomino. Ne consegue che l’opponibilità di
tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo
le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo
alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione,
in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in
forza della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17, comma 3),
delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659, comma
1, n. 2, c.c. e art. 2665 c.c., non essendo, invece, sufficien-
te il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass.
sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024; Cass. sez. II, 31 luglio
2014, n. 17493). Non è, quindi, atto soggetto alla trascri-
zione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2645 c.c., il
regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali con-
venzioni costitutive di servitù che siano documentalmente
inserite nel testo di esso. Ove si tratti di clausole limitative
inserite nel regolamento predisposto dal costruttore ven-
ditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le
note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità
immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si
determina l’opponibilità di quelle servitù, menzionandovi
tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei re-
ciproci fondi dominante e servente. All’atto dell’alienazio-
ne delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà
ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore
trascrizione per le servitù che man mano vengono all’esi-
stenza, fino all’esaurimento del frazionamento della pro-
prietà originariamente comune.
In assenza di trascrizione, queste disposizioni del
regolamento del regolamento, che stabiliscano i limiti
alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altri-
menti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne
prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto
d’acquisto. In mancanza, cioè, della certezza legale della
conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente,
derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, occorre
verificare la certezza reale della conoscenza di tale vinco-
lo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente
mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena gra-
vante sull’immobile oggetto del contratto.
Il quinto motivo di ricorso comporta, allora, la neces-
sità di verificare come possa entrare nel processo la que-
stione dell’inopponibilità delle servitù reciproche che
siano contenute nel regolamento di condominio, ma non
indicate in apposita nota di trascrizione.
Questa Corte, in alcuni precedenti, per lo più remoti,
aveva affermato che il difetto di trascrizione di un atto non
sarebbe fatto rilevabile d’ufficio, costituendo, piuttosto,
materia di eccezione riservata alla parte che dalla man-
cata trascrizione pretenda di ricavare conseguenze giuri-
diche a proprio favore (si vedano Cass. sez. II, 27 maggio
2011, n. 11812; Cass. sez. II, 18 febbraio 1981, n. 994; Cass.
sez. II, 11 ottobre 1969, n. 3288).
Nel caso in esame, peraltro, le convenute, ed attuali
ricorrenti, M.C. s.a.s. e L.B. s.n.c., interessate a far valere
la mancata trascrizione della clausola di cui all’art. 5 del
regolamento del Condominio F., avevano svolto un’ecce-
zione in tal senso, ma soltanto in sede di comparse con-
clusionali. La Corte d’appello di Bari, come già il Tribu-
nale di Lucera, hanno sostenuto che una tale eccezione
fosse tardiva, in quanto “eccezione in senso stretto”. La
decisione dei giudici del merito non tiene però conto
dell’orientamento, ormai consolidatosi, che questa Corte
ha elaborato a seguito di Cass. Sez. un., 27 luglio 2005, n.
15661, secondo il quale nel nostro sistema processuale le
eccezioni in senso stretto, cioè quelle rilevabili soltanto
ad istanza di parte, si identificano o in quelle per le quali
la legge espressamente riservi il potere di rilevazione alla
parte o in quelle in cui il fatto integratore dell’eccezione
corrisponde all’esercizio di un diritto potestativo aziona-
bile in giudizio da parte del titolare e, quindi suppone il
tramite di una manifestazione di volontà della parte per
svolgere l’efficacia modificativa, impeditiva od estintiva di
un rapporto giuridico (Cass. Sez. III, 30 giugno 2015, n.
13335; Cass. Sez. III, 5 agosto 2013, n. 18602; Cass. Sez.
III, 24 novembre 2009, n. 24680).
Più di recente, Cass. Sez. un., 7 maggio 2013, n. 10531,
dando il giusto rilievo alla distinzione tra eccezioni in
senso stretto ed eccezioni in senso lato in ordine alle re-
gole di allegazione e prova, ha poi ulteriormente chiarito
che il rilievo d’ufficio delle eccezioni in senso lato non è
subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della
parte ed è ammissibile anche in appello, dovendosi rite-
nere sufficiente che i fatti risultino documentati “ex ac-
tis”, in quanto il regime delle eccezioni si pone in funzione
del valore primario del processo, costituito dalla giustizia
della decisione, valore che resterebbe svisato ove anche le
questioni rilevabili d’ufficio fossero subordinate ai limiti
preclusivi di allegazione e prova previsti per le eccezio-
ni in senso stretto. Ha osservato la sentenza n. 10531 del
2013 delle Sezioni Unite che, ove si ritenesse che le ecce-
zioni in senso lato siano pur sempre “da allegare e provare
entro il limite delle preclusioni istruttorie”, il regime di
esse verrebbe quasi a coincidere con quello delle eccezio-
ni in senso stretto, restando solo la differenza in ordine
alla anticipata rilevazione di queste ultime in comparsa
di risposta.
Da ultimo, Cass. Sez. un., 3 giugno 2015, n. 11377, ha
concluso che “tutti i fatti estintivi, modificativi od impe-
ditivi, siano essi fatti semplici oppure fatti-diritti che po-
trebbero essere oggetto di accertamento in un autonomo
giudizio, sono rilevabili d’ufficio, e dunque rappresentano
eccezioni in senso lato; l’ambito della rilevabilità a istan-
za di parte (eccezioni in senso stretto) è confinato ai casi
specificamente previsti dalla legge o a quelli in cui l’effetto
estintivo, impeditivo o modificativo si ricollega all’eserci-
zio di un diritto potestativo oppure si coordina con una
fattispecie che potrebbe dar luogo all’esercizio di un’auto-
noma azione costitutiva”.
Tali considerazioni inducono ad affermare che il pote-
re-dovere del rilievo d’ufficio delle eccezioni in senso lato
non può dirsi subordinato alla posizione difensiva assunta
dal convenuto rispetto alla domanda, ovvero alla verifica
della proposizione, ad opera della parte legittimata a con-
traddire, di contestazioni specifiche, rimanendo altrimenti
vanificata, pur in difetto di un esclusivo diritto potestativo
dei contendenti in ordine alla definizione del tema di lite,
la finalità primaria del processo costituita dalla giustizia
della decisione.
Sulla base del richiamato quadro giurisprudenziale,
non vi è più ragione, come già si sosteneva da parte della
dottrina, per ritenere il difetto di trascrizione di un atto
(nella specie, di un regolamento di condominio) quale fat-
to impeditivo dell’opponibilità di esso, affidato, in quanto
tale, unicamente all’espressa e tempestiva eccezione della
parte interessata. Deve quindi enunciarsi il seguente prin-
cipio di diritto:
“La questione relativa alla mancata trascrizione di una
clausola del regolamento di condominio, contenente limiti
alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conse-
guente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non
costituisce oggetto di un’eccezione in senso stretto, quan-
to di un’eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è
subordinato alla tempestiva allegazione della parte inte-
ressata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla
maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie”.
Conseguono l’accoglimento del quinto motivo del ricor-
so, l’assorbimento dei primi quattro motivi e la cassazione
dell’impugnata sentenza, con rinvio ad altra sezione della
Corte d’appello di Bari, la quale deciderà la causa atte-
nendosi al principio sopra enunciato. Il giudice di rinvio
provvederà anche in ordine al regolamento delle spese di
questo giudizio di legittimità. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 13 MARZO 2018, N. 6015
PRES. CHIARINI – EST. RUBINO – P.M. FRESA (CONF.) – RIC. R.D.T. ED ALTRI
(AVV. GROSSI) C. R.G. (N. C.)
Contratti in genere y Clausola penale y Divieto di
cumulo y Obbligazioni di durata y Riferimento alle
prestazioni maturate e inadempiute y Prestazioni
ancora non maturate y Operatività del divieto ex
art. 1383 c.c. y Esclusione y Fattispecie.
. Nelle obbligazioni di durata assistite da clausola
penale, il divieto di cumulo tra prestazione principa-
le e la penale ex art. 1383 c.c., può riguardare le sole
prestazioni già maturate e rimaste inadempiute. Per
queste il locatore deve optare se richiedere l’integrale
pagamento della prestazione principale o se chiedere
in luogo di esso, il pagamento della penale se prevista
(e salva la risarcibilità del maggior danno, se pattuita).
In relazione, invece, alle prestazioni ancora non matu-
rate, per le quali permane l’obbligo dell’adempimento,
o comunque di pagare un corrispettivo pari al canone
di locazione finché si continua a fruire della medesima
controprestazione, il divieto di cumulo non opera, per-
ché, in caso contrario sarebbe consentito al debitore di
sottrarsi alla propria obbligazione attraverso il proprio
inadempimento. (Nella specie, sulla scorta del riferito
principio di diritto, la S.C. ha censurato la sentenza im-
pugnata nella parte in cui ha escluso la possibilità di
cumulo tra penale e somme dovute a titolo di canoni
locativi ancora a scadere al momento della risoluzione
del contratto). (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1382; c.c., art.
1383; c.c., art. 1591) (1)
(1) Si rinvia alle citate Cass. civ. 9 dicembre 2015, n. 24910, in www.
latribunaplus.it; Cass. civ. 15 febbraio 2015, n. 2976, in questa Rivista
2005, 412 e Cass. civ., 21 giugno 1995, n. 6976, in Giur. it. 1996, I, 1, 487.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 2004, R.d.T.G., in proprio e quale mandatario di
P.M., R.d.T.F., P.A., M.G. e M., concedeva in locazione ad uso
abitativo un immobile in (…) a Ri.Gi., S.A., S.S., V.G., L.N. .
Nel 2012 i locatori intimavano lo sfratto per morosità
ai conduttori, avvalendosi della clausola risolutiva espres-
sa contenuta nel contratto e chiedendo contestualmente
l’emissione nei loro confronti di un decreto ingiuntivo per
le rate di canone già scadute e a scadere fino al rilascio
dell’immobile.
Nel corso del giudizio gli attori chiedevano, previo muta-
mento del rito, l’accoglimento della propria domanda di ri-
soluzione di diritto del contratto di locazione facendo valere
la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto stes-
so, ed in subordine chiedevano la risoluzione per inadem-
pimento del contratto; chiedevano anche la condanna dei
convenuti al pagamento dei canoni e dell’indennità di oc-
cupazione dovuti fino alla data di riconsegna dell’immobile.
I convenuti eccepivano che dovesse essere portato in
compensazione l’importo del deposito cauzionale, che era
stato trattenuto dagli attori, ed altre somme per oneri con-

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA