Corte di Cassazione Civile sez. Un., 16 febbraio 2018, n. 3873

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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018

Contrasti

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. UN., 16 FEBBRAIO 2018, N. 3873

PRES. RORDORF – EST. LOMBARDO – P.M. SORRENTINO (PARZ. DIFF.) – RIC. P.

(AVV.TI STELLA RICHTER E FORLATI) C. C. D. S.R.L. (AVV.TI DI GIOVANNI, DI MAJO

E PICCIONE)

Proprietà y Acquisto y Costruzione su suolo co-

mune realizzata da uno solo dei comunisti y In vio-

lazione dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. y Disci-

plina applicabile y Accessione ex art. 934 c.c. y In

mancanza di valido titolo in contrario y Regime giu-

ridico disciplinante i rapporti tra comproprietario

costruttore e comproprietario non costruttore y Ius

tollendi y Esercizio.

. La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo

comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934

c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del

suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprie-

tà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso,

che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. Il

consenso alla costruzione manifestato dal comproprie-

tario non costruttore, pur non essendo idoneo a costi-

tuire un diritto di superf‌icie o altro diritto reale, vale

a precludergli l’esercizio dello ius tollendi. Ove lo ius

tollendi non venga o non possa essere esercitato, i com-

proprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al com-

proprietario costruttore, in proporzione alle rispettive

quote di proprietà, le spese sopportate per l’edif‌icazio-

ne dell’opera. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 934) (1)

(1) L’ordinanza Cass. civ. 11 aprile 2017, n. 9316 con cui sono stati ri-

messi al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle S.U., gli

atti della controversa questione concernente il regime proprietario

della costruzione realizzata, su suolo comune, da uno solo dei comu-

nisti trovasi pubblicata in questa Rivista 2017, 417.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - P.F. convenne, dinanzi al Tribunale di Belluno (Se-

zione distaccata di Pieve di Cadore), la società C.D. s.r.l.

Premettendo di essere comproprietario pro indiviso, con

la società convenuta, di un terreno sito in Cortina d’Am-

pezzo, adiacente al fabbricato condominiale delle parti,

chiese lo scioglimento della comunione delle unità im-

mobiliari edif‌icate dalla società C.D. sul suolo comune

(costituite da un corpo edilizio interrato composto da due

piani sovrapposti e da altra costruzione a livello seminter-

rato adibita ad autorimessa e cantina), con conseguente

attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno e con

determinazione degli eventuali conguagli.

La società convenuta, costituendosi e resistendo alle

domande attoree, chiese dichiararsi non luogo a provvede-

re sulla divisione dei locali seminterrati comuni destinati

ad autorimessa, cantina ed accessori, stante l’intervenu-

to accordo fra le parti in ordine all’attribuzione dei beni;

chiese, invece, l’attribuzione in proprietà esclusiva del

corpo edilizio interrato, sul presupposto che lo stesso fos-

se di sua proprietà esclusiva; in subordine, nell’ipotesi di

accoglimento anche parziale della domanda attorea, chie-

se la condanna del P. a corrispondere ad essa convenuta

un indennizzo per l’indebito arricchimento.

L’adito Tribunale, con sentenza dell’8 aprile 2011, di-

chiarò che la società C.D. s.r.l. era esclusiva proprieta-

ria del corpo di fabbrica interrato edif‌icato nel terreno

comune; dichiarò che il P. e la C.D. erano proprietari

esclusivi dei locali al piano seminterrato meglio descritti

nella relazione del C.T.U., salva la comunione sull’area di

manovra.

2. - Sul gravame proposto dal P., la Corte di Appello di

Venezia ha confermato la pronuncia di primo grado.

Nel rilevare la carenza dei presupposti per poter rite-

nere "cosa comune" il corpo di fabbrica interrato edif‌icato

dalla società convenuta (che costituisce l’immobile cui

attiene la questione di diritto sottoposta a questa Corte), i

giudici di appello hanno osservato che tale corpo di fabbri-

ca: (a) risulta essenzialmente incorporato alla proprietà

esclusiva della convenuta società C.D. (che vi accede per

mezzo di una scala interna dall’unità abitativa di sua pro-

prietà, situata al piano terra dell’edif‌icio condominiale)

ed è stato realizzato su progetto e con lavori eseguiti dallo

stesso attore P. (socio e legale rappresentante dell’omoni-

ma impresa edile), ma pagati esclusivamente dalla C.D.

sul presupposto che esso sarebbe stato di proprietà esclu-

siva di quest’ultima e non di proprietà comune; (b) non è

incorporato nè è funzionalmente legato alla proprietà del

P.; (c) è privo di caratteristiche (quali un muro maestro

o un tetto) tali da indurre a ritenerlo essenziale all’esi-

stenza dei beni comuni; (d) inf‌ine, è stato progettato e

realizzato in funzione esclusiva delle preesistenti unità

immobiliari di proprietà della società C.D.

Rilevando che, nella specie, vi sarebbe stato un valido

accordo assunto ed osservato dalle parti, provato docu-

mentalmente, la Corte di Appello di Venezia, nell’esclude-

re la comproprietà di quanto realizzato nel sottosuolo, ha

richiamato il principio di diritto secondo cui alle costru-

zioni eseguite da uno dei comproprietari sul suolo comune

non si applica la disciplina sull’accessione contenuta

nell’art. 934 c.c., ma quella in materia di comunione, con

la conseguenza che la nuova costruzione diviene di pro-