Corte di Cassazione civile sez. III, ord. 13 Giugno 2017, n. 14623

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giur

Arch. loc. cond. e imm. 2/2018

LEGITTIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, ORD. 13 GIUGNO 2017, N. 14623

PRES. CHIARINI – EST. D’ARRIGO – RIC. Z.S. (AVV.TI CARDONE E LEVATI) C.

I.N.P.S. (AVV.TI DE RUVO E ANZIANO)

Recesso del conduttore y Gravi motivi y Verif‌ica-

tisi prima della naturale scadenza del contratto y

Non manifestati dal conduttore y Interpretazione y

Incidenza pro futuro dei motivi sul sinallagma con-

trattuale y Esclusione.

. In tema di recesso anticipato del conduttore ad uso

diverso da quello abitativo, ai sensi della L. n. 392 del

1978, art. 27, comma 8, quando i gravi motivi soprav-

venuti dedotti dal conduttore si sono verif‌icati prima

della scadenza del termine per dare l’utile disdetta

alla scadenza naturale del contratto e il conduttore

non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il

principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far

valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma

contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non

gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole

utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rap-

porto. (Mass. Redaz.) (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4; l.

27 luglio 1978, n. 392, art. 27; d.p.r. 30 maggio 2002, n.

115, art. 13; l. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Z.S., proprietaria di uno stabile sito in Velletri, conven-

ne in giudizio l’I.N.P.S., conduttrice dell’immobile dal 19

luglio 1990, chiedendo che fosse dichiarata l’illegittimità

o l’ineff‌icacia della disdetta comunicata dall’Ente e che,

in ogni caso, quest’ultimo fosse condannato al ripristino

dello stato dei luoghi ovvero al risarcimento dei danni ar-

recati all’immobile.

Il Tribunale di Velletri, nel contraddittorio delle parti,

accolse solo la domanda risarcitoria, limitatamente all’im-

porto di Euro 5.106,53, rigettando per il resto.

Tale decisione è stata confermata dalla Corte d’appello

di Roma con sentenza dell’8 gennaio 2013, avverso la quale

la Z. ricorre prospettando due censure di legittimità.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La questione posta all’attenzione di questa Corte ri-

guarda la validità del recesso unilaterale comunicato

dall’I.N.P.S. in data 4 novembre 1998.

Con il primo motivo la Z. deduce la violazione e falsa

applicazione dell’art. 27 legge locaz., sostenendo che nella

specie non ricorrevano i giusti motivi che, ai sensi dell’ottavo

comma dell’articolo citato, legittimano il recesso anticipato.

Il secondo motivo di ricorso riguarda l’omesso esame di

un fatto decisivo per il giudizio, ossia che il contratto, stipu-

lato nel 1990 per una durata iniziale di sei anni, si è rinno-

vato nel 1996, ossia in epoca successiva all’entrata in vigo-

re della legge n. 626 del 1994 che, prescrivendo regole più

stringenti in materia di sicurezza sul lavoro, è stata dedotta

dall’I.N.P.S. quale fatto sopravvenuto che rendeva l’immobile

inadatto allo scopo cui era destinato. A parere della proprie-

taria, poichè i fatti che giustif‌icano il recesso anticipato del

conduttore devono essere sopravvenuti alla formazione del

contratto, nel 1996 l’I.N.P.S. avrebbe potuto disdettare la rin-

novazione tacita ma, una volta rinnovatosi il rapporto, non

avrebbe potuto addurre, quale causa del recesso anticipato,

un evento verif‌icatosi anteriormente alla rinnovazione.

I due motivi, strettamente connessi, vanno esaminati

congiuntamente e devono essere rigettati.

Anzitutto va premesso che i gravi motivi che consen-

tono il recesso del conduttore dal contratto di locazione,

ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 4 e 27, devono

essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, im-

prevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto

(ex plurimis: sez. III, sentenza n. 26711 del 13 dicembre

2011, Rv. 620662). Tale requisiti ricorrono anche quando

una nuova normativa imponga al conduttore l’osservanza

di determinate regole per lo svolgimento dell’attività pro-

grammata all’interno dell’immobile, in forza delle quali

quest’ultimo diviene inidoneo allo scopo.

Pertanto, l’impossibilità di adeguare l’immobile locato

alle nuove prescrizioni in tema di sicurezza nei luoghi di

lavoro previste dalla L. n. 626 del 1994, costituisce grave

motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore,

qualora quest’ultimo sia tenuto all’osservanza di tali pre-

scrizioni (v. anche sez. III, sentenza n. 6895 del 07 aprile

2015, in motivazione).

Resta da esaminare, però, l’eccezione della locataria, la

quale pone l’accento sulla circostanza che la citata L. n.

626 del 1994, entrò in vigore prima della scadenza del rin-

novo contrattuale del 1996, mentre il recesso di che trattasi

(dichiarato nullo quello del 16 luglio 1998 per difetto dei

requisiti) venne comunicato solo in data 4 novembre 1998.

In sostanza, la questione prospettata alla Corte è se

il conduttore di un immobile possa addurre, quale grave

motivo legittimante il recesso ai sensi della L. n. 392 del

1978, art. 27, un fatto verif‌icatosi anteriormente all’ultimo

rinnovo tacito del contratto.

Al quesito - che presenta caratteri di novità, in quanto

non risulta che una simile questione sia stata f‌inora vaglia-

ta dalla Corte di Cassazione - deve darsi risposta negativa.

Infatti, il recesso unilaterale previsto dalla L. n. 392 del

1978, art. 27, costituisce un rimedio speciale all’alterazione

del sinallagma contrattuale derivante dalla sopravvenuta

inutilità o non fruibilità dell’immobile condotto il locazio-

ne. Pertanto, i gravi motivi che lo giustif‌icano non soltanto

devono essere obiettivi e sopravvenuti, ma devono anche

essersi verif‌icati in un tempo in cui allo squilibrio delle pre-

stazioni contrattuali non può porsi rimedio in modo diverso

che mediante il recesso. Quindi, qualora dopo l’insorgen-

za dei gravi motivi, il contratto di locazione perviene alla

naturale scadenza, il rimedio f‌isiologico per porre f‌ine al

rapporto è quello della disdetta formale, che ne impedisca

la rinnovazione tacita. Se, invece, le parti lasciano che il

contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita

valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto

nonostante i fattori sopravvenuti, che dunque non potran-

no più, in un secondo momento, essere indicati dal condut-

tore a giustif‌icazione del recesso anticipato.