Corte di Cassazione civile sez. III, ord. 28 Novembre 2017, n. 28437

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Arch. loc. cond. e imm. 2/2018
Contrasti
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, ORD. 28 NOVEMBRE 2017, N. 28437
PRES. CHIARINI – EST. GRAZIOSI – P.M. CARDINO (DIFF.) – RIC. SSC SOCIETÀ
SVILUPPO COMMERCIALE S.R.L. (AVV.TI DOLFINI E TOPPAN) C. METEORE ITALY
S.R.L. (AVV.TI COEN E RUBEN)
Contratto di locazione y Locazione non abitativa
y Clausola contrattuale che preveda la traslazione
“palese” dell’imposta patrimoniale dal locatore al
conduttore y Nullità per contrasto con la norma im-
perativa desumibile dall’art. 53 Cost. y Questione
di massima di particolare importanza y Rimessione
degli atti al Primo Presidente per l’eventuale asse-
gnazione alle Sezioni Unite.
. Costituisce questione di massima di particolare im-
portanza, con conseguente rimessione degli atti al
Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle
Sezioni Unite, se la clausola del contratto di locazione
non abitativa che preveda, al di fuori del sinallagma
contrattuale, la traslazione cd. “palese” di un’imposta
patrimoniale – ICI o IMU – gravante sul locatore ad un
soggetto, quale il conduttore, normativamente escluso
dagli obblighi nei confronti dell’erario, sia affetta da
nullità, ai sensi dell’art. 1418, comma 1, c.c., per con-
trasto con l’art. 53 Cost., quale norma precettiva di ca-
rattere imperativo. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1418) (1)
(1) Si rinvia agli ampi riferimenti contenuti in motivazione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso proposto ex articoli 447 bis e 414 ss. c.p.c.
in data 23 luglio 2013 SSC Società Sviluppo Commercia-
le S.r.l. adiva il Tribunale di Prato perchè Meteore Italy
S.r.l. fosse condannata alla restituzione di quanto quale
locatrice le era stato corrisposto dalla ricorrente, quale
conduttrice, in forza della clausola 7.2 di un contratto di
locazione avente ad oggetto un centro commerciale che le
due società avevano stipulato il 18 dicembre 2003, clauso-
la così formulata:
“7.2 Tasse
Nel corso dell’intera durata del presente Contratto:
(i) Il Conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta
e onere relativo ai Beni Locati ed al presente Contratto
tenendo conseguentemente manlevato il Locatore relati-
vamente agli stessi,
(ii) il Locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse,
imposte e oneri relativi al proprio reddito.”
Adduceva SSC S.r.l. la nullità della prima parte di tale
clausola per contrasto con gli articoli 53 e 2 Cost., 1418
c.c., 79, 41 e 9 L. 392/1978. Controparte si costituiva, resi-
stendo. Con sentenza n. 365/2015 il Tribunale rigettava la
domanda attorea.
Avendo proposto appello SSC S.r.l., ed essendosi l’ap-
pellata costituita resistendo, la Corte d’appello di Firenze,
con sentenza del 15 – 29 ottobre 2015 respingeva il gra-
vame, ritenendo, in ordine all’addotta nullità ex articolo
1418, primo comma, c.c. per violazione del precetto inde-
rogabile di cui all’articolo 53 Cost. in collegamento con
l’articolo 2 Cost. – per cui tutti sono tenuti a concorrere
alle spese pubbliche secondo la propria capacità contri-
butiva –, l’incidenza esclusiva sulla regiudicanda della
“normativa dettata per i contratti di aff‌itto di immobili
non abitativi, senza che abbia rilievo alcuno la traslazione
dell’imposta”, dal momento che “con la clausola n. 7.2 (i)
non si prevede un obbligo diretto verso il f‌isco della con-
duttrice per quanto concerne le imposte che variamente
gravano sull’immobile, ma si prevede che essa si faccia ca-
rico, nei confronti della locatrice, dei relativi oneri”. Tut-
tavia il giudice d’appello argomentava in seguito nel senso
che nel contratto in esame “le parti, sia pure con due di-
stinte clausole contrattuali, hanno voluto determinare il
canone locativo in due diverse componenti, rappresentate
l’una espressamente qualif‌icata come tale ed oggetto della
pattuizione contenuta nell’art. 4 e l’altra come compo-
nente integrante tale misura, costituita dalla pattuizione
specif‌icamente oggetto della domanda di nullità ... (art.
7.2 (i))”, tra l’altro osservando che la fatturazione del rim-
borso degli oneri per imposte senza contestuale imputa-
zione dell’Iva “non sembra comportare una prova che si
tratti di un mero rimborso svincolato dal canone e, quindi,
costituire un ingiustif‌icato vantaggio per il locatore”.
2.1 SSC S.r.l. avverso la suddetta sentenza ha presen-
tato un ricorso articolato in quattro motivi, tutti relativi
alla clausola sopra riportata, il primo dei quali – che per
il suo contenuto, per l’evidenza ben si può anticipare, as-
sorbirebbe se fondato i successivi – denuncia, ex articolo
360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applica-
zione dell’articolo 1418, primo comma, c.c. in riferimento
all’articolo 53 Cost. in collegamento con l’articolo 2 Cost.:
la clausola 7.2 (i) statuirebbe una traslazione d’imposta
dalla locatrice alla conduttrice, ed avrebbe errato il giu-
dice d’appello nel ritenere che le clausole di un contratto
di “aff‌itto” di immobili non abitativi che non prevedano
un obbligo diretto del conduttore verso il f‌isco di pagare
le imposte gravanti sull’immobile, ma soltanto un obbli-
go dello stesso conduttore verso il locatore di sostenere
il relativo onere, siano compatibili con il precetto costitu-
zionale invocato. Ciò non sarebbe neppure conforme con

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