Corte Di Cassazione Civile Sez. VI, Ord. 6 Settembre 2017, N. 20858
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giur
Arch. loc. cond. e imm. 6/2017
LEGITTIMITÀ
tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le por-
zioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (super-
ficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incido-
no sul valore effettivo di esse;
- pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesi-
mali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di
piano va determinato prendendo in considerazione sia gli
elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprie-
tà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrin-
seci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze
delle proprietà esclusive (tra le quali la richiamata Cass.
n. 12018/2004 menziona i giardini in proprietà esclusiva
di singoli condomini), in quanto consentono un migliore
godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed or-
namento sono destinati in modo durevole, determinando
un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile;
- a tale principio non si è uniformata la sentenza impu-
gnata, che con richiamo al supplemento di consulenza tec-
nica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni
svolte da alcune parti al riguardo, ha escluso dal computo
dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le
pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro
dell’edificio condominiale;
- il ricorso deve pertanto essere accolto e la senten-
za cassata con il rinvio della causa anche per le spese di
questo giudizio ad altra sezione della Corte d’appello di
Napoli, la quale si pronuncerà in conformità del seguente
principio: “ai fini della redazione delle tabelle millesimali
di un condominio, per determinare il valore di ogni piano
o porzione di piano occorre prendere in considerazione
sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di
proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le
eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto
consentono un migliore godimento dei singoli apparta-
menti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo
durevole, determinando un accrescimento del valore pa-
trimoniale dell’immobile”. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. VI, ORD. 6 SETTEMBRE 2017, N. 20858
PRES. AMENDOLA – EST. TATANGELO – RIC. L.M. (AVV. MELUCCO) C. T.M. S.A.S.
IN LIQUIDAZIONE (AVV. CALISI)
Contratto di locazione y Uso abitativo y Registra-
zione y Omissione y Conseguenze y Nullità ex art.
1418 c.c. y Registrazione tardiva y Effetti y Sanato-
ria ex tunc y Sussiste.
. In tema di locazione immobiliare, la mancata regi-
strazione del contratto determina ex art. 1, comma 346,
legge n. 311/2004, una nullità per violazione di norme
imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua
atipicità desumibile dal complessivo impianto normativo
in materia, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tar-
diva registrazione del contratto stesso. (Mass. Redaz.)
(c.c., art. 1418; l. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1) (1)
(1) La decisione in rassegna è conforme al recente indirizzo – spe-
cificamente riferito alle locazioni ad uso commerciale, ma in base
ad un principio valido anche in relazione a quelle per uso abitativo
– espresso da Cass. civ. 28 aprile 2017, n. 10498, in questa Rivista
2017, 428.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
T.M. S.a.s. ha agito in giudizio nei confronti di L.M. e
M.G. per ottenere il rilascio di un proprio immobile ed il
pagamento di un’indennità per l’occupazione senza titolo
dello stesso.
Il L. e la M., nel resistere alla domanda, hanno dedotto
l’esistenza di un contratto di locazione formalmente stipu-
lato per la durata di dodici mesi, per esigenze transitorie,
a decorrere dal 1 dicembre 2007, sebbene in realtà l’immo-
bile fosse destinato alle stabili esigenze abitative del nu-
cleo familiare del conduttore L., contratto registrato solo
nel gennaio 2014 da esso convenuto, ai sensi del D.L. 14
marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 8.
In via riconvenzionale hanno quindi chiesto accertar-
si che il rapporto era regolato dalle disposizioni di cui al
suddetto del D.L.vo n. 23 del 2011, art. 3, comma 8, (e per
gli altri aspetti dalle L. n. 431 del 1998), onde la locazione
aveva decorrenza dal 16 gennaio 2014 ed il canone dovuto
era pari al triplo della rendita catastale, nonchè condan-
narsi la locatrice a restituire tutte le somme percepite in
precedenza a titolo di canoni in assenza di valido titolo ed
il deposito cauzionale eccedente quello dovuto per legge.
Il Tribunale di Roma, dichiarate improponibili le do-
mande avanzate da e contro M.G. per difetto di legitti-
mazione attiva e passiva, in accoglimento di quelle della
società attrice, ha condannato il L. al rilascio dell’immo-
bile ed al pagamento di una indennità per l’occupazione
dello stesso.
La Corte di appello di Roma, in parziale riforma della
decisione di primo grado, e su appello del L., nel confer-
mare il rigetto delle domande da quest’ultimo proposte, ha
rigettato anche quelle avanzate dalla società attrice.
Ricorre il L., sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso la T.M. S.a.s. in liquidazione.
Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in ap-
plicazione degli artt. 375, 376 e 380 bis c.p.c., in quanto
ritenuto destinato ad essere rigettato.
Il ricorrente L. ha depositato memoria ai sensi dell’art.
380 bis c.p.c., comma 2.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “nullità
della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazio-
ne all’art. 360 c.p.c., n. 4”.
Il motivo è manifestamente infondato.
La corte di appello ha espressamente pronunziato, ri-
gettandole, su tutte le domande avanzate dal ricorrente L.
(anche quella di ripetizione delle somme versate a titolo di
canoni anteriormente alla registrazione del contratto, come
del resto quest’ultimo riconosce chiaramente: cfr. i primi 5
righi del primo motivo del ricorso, a pag. 13 dello stesso).
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