Corte Di Cassazione Civile Sez. VI, Ord. 14 Settembre 2017, N. 21337

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giur
6/2017 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La motivazione del presente provvedimento può es-
sere redatta in forma semplificata. M.R., nella qualità di
locatrice, otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo
nei confronti della C., co-conduttrice dell’immobile, per
il pagamento di alcuni canoni di locazione richiesti a se-
guito del recesso senza preavviso di quest’ultima. Il Tri-
bunale di Napoli accoglieva l’opposizione proposta dalla
C., la quale aveva dedotto di aver preavvisato oralmente
la M. della sua intenzione di recedere il contratto e che,
d’accordo con la stessa, aveva anche individuato il nomi-
nativo di un’altra persona che avrebbe preso il suo posto.
La Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione proposta
dalla M.. Quest’ultima ricorre avverso tale sentenza per
due motivi. Resiste la C. con controricorso e successive
memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato e deve essere accolto. Anzitutto va
premesso che il contratto di locazione ad uso abitativo
stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della
I. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile
da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblici-
stica del contrasto all’evasione fiscale (Sez. un., Sentenza
n. 18214 del 17 settembre 2015, Rv. 636227; Sez. III, Sen-
tenza n. 14364 del 14 luglio 2016, Rv. 640577). Ciò posto,
questa Corte ha ripetutamente affermato che la risolu-
zione consensuale di un contratto può avvenire anche
con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il
contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad
substantiam (Sez. III, Sentenza n. 3245 del 2 marzo 2012,
Rv. 621455; Sez. III, Sentenza n. 25126 del 27 novembre
2006, Rv. 595471). Nella specie, il contratto da risolvere
è soggetto all’obbligo della forma scritta ad substantiam e
quindi deve essere quindi affermato il seguente principio
di diritto:
“il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto
all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’art. 1, comma 4,
della L. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunica-
zione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applica-
zione il principio di libertà delle forme, che vale solamen-
te per i contratti in forma scritta per volontà delle parti
e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta
dalla legge ad substantiam”.
Conseguentemente, il patto dedotto dalla C., secondo la
quale essa si sarebbe accordata oralmente con la M. circa
la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto
dal contratto, è nullo. Con il secondo motivo si censura la
sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la
domanda relativa ai canoni ulteriormente maturati fosse
inammissibile perché di natura riconvenzionale.
Il motivo è fondato, in quanto non si tratta di domanda
riconvenzionale, bensì di domanda accessoria a quella
principale. In conclusione, la sentenza impugnata deve
essere cassata con rinvio. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. VI, ORD. 14 SETTEMBRE 2017, N. 21337
PRES. PETITTI – EST. SCARPA – RIC. SUPERCONDOMINIO PALAZZO EVANGELISTI
LOTTO I E LOTTO II (AVV. PULLANO) C. AVERSA P. ED ALTRI (AVV. TI CATELLI E
PIZZUTELLI)
Contributi e spese condominiali y Spese di ma-
nutenzione y Cortile condominiale y Copertura di
sottostanti locali di proprietà esclusiva di un sin-
golo condòmino y Conseguenze y Lavori di manu-
tenzione necessari per la riparazione y Ripartizione
delle spese y Criterio stabilito dall’art. 1126 c.c. y
Esclusione y Ricorso al criterio previsto dall’art.
1125 c.c. y Legittimità y Fondamento y Fattispecie
di piazzale condominiale avente funzione di piano
di calpestio pedonale per l’accesso all’edificio e di
copertura dei locali sottostanti di proprietà esclu-
siva, adibiti a garages.
. Qualora si debba procedere alla riparazione del cor-
tile o del viale di accesso all’edificio condominiale che
funga anche da copertura per i locali sotterranei di pro-
prietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della
ripartizione delle relative spese non si può ricorrere
al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presuppo-
sto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione
dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo,
ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere
ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale
accolla per intero le spese relative alla manutenzione
della parte della struttura complessa identificantesi
con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso
esclusivo della stessa, determina la necessità dell’ine-
rente manutenzione, in tal senso verificandosi un’ap-
plicazione particolare del principio generale dettato
dall’art. 1123, comma 2, c.c. (Mass. Redaz.) (c.c., art.
1123; c.c., art. 1125; c.c., art. 1126) (1)
(1) La decisione aderisce a quanto in precedenza statuito da Cass.
civ. 14 settembre 2005, n. 18194, in questa Rivista 2006, 147, e Cass.
civ. 5 maggio 2010, n. 10858, ivi 2010, 489, secondo cui la ripartizione
delle spese relative alla riparazione della pavimentazione di un viale
di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura di
locali sottostanti di proprietà esclusiva va effettuata in applicazione
analogica dell’art. 1125 c.c. (dettato in tema di spese per la manu-
tenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai) e non dell’art.
1126 c.c. (in tema di lastrici solari di uso esclusivo). Ha ritenuto, al
contrario, applicabile l’art. 1126 c.c., Cass. civ. 10 novembre 1998, n.
11283, in www.latribunaplus.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Supercondominio Palazzo Evangelisti Lotto I e Lotto
II, Piazza Berardi 30, Ceccano, ha proposto ricorso per cas-
sazione, articolato in unico motivo, avverso la sentenza della
Corte d’Appello di Roma n. 1732/2015 del 16 marzo 2015.
Resistono con controricorso Patrizia Aversa, Mauro
Aversa e Marco Aversa, mentre rimane intimata senza
svolgere attività difensiva Vittorina Aversa.
La sentenza impugnata ha respinto l’appello proposto
dallo stesso Supercondominio Palazzo Evangelisti avverso

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