Corte Di Cassazione Civile Sez. Ii, 4 Ottobre 2016, N. 19797

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giur LEGITTIMITÀ

4/2017 Arch. loc. cond. e imm.

e, comunque, l’insuff‌icienza di motivazione in relazione al

punto decisivo della controversia riferito alla ritenuta cir-

costanza che la costruzione dell’altana impediva agli altri

condomini di poter far uso della parte del tetto occupata da

tale manufatto (ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.,

ratione temporis applicabile). Invero, una volta escluso che

l’altana possa essere qualif‌icata come una sopraelevazione

in senso proprio, mediante la sua installazione arbitraria

ed in difetto di qualsiasi autorizzazione legale da parte

della collettività condominiale (che, nel caso di specie,

era stata addirittura formalmente negata dall’assemblea)

ne era derivata l’occupazione illegittima, ad esclusivo van-

taggio del condomino che l’aveva realizzata, di una parte

condominiale, rimanendo così sottratta all’utilizzazione e

al godimento da parte degli altri condomini. In tal senso,

perciò, giustamente, con la sentenza oggetto di disamina,

si è asserito che il giudice di secondo grado si era discosta-

to dall’orientamento giurisprudenziale di legittimità (5) al

quale bisognava invece aderire, in virtù del quale, in tema

di condominio, la sostituzione integrale o parziale del tetto

- così come la sua permanente occupazione in parte con la

sovrapposizione di altro manufatto - ad opera del proprie-

tario dell’ultimo piano di un edif‌icio condominiale, con una

diversa copertura (terrazza od altra struttura equivalente,

come un ‘altana) che pur non eliminando l’assolvimento

della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga

ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche

strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad

uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione

della destinazione della cosa comune e non può considerar-

si insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante

al proprietario dell’ultimo piano.

In def‌initiva, in consonanza con quanto affermato nel-

la sentenza in discorso, va opportunamente ribadito che,

nell’ipotesi in cui il proprietario dell’ultimo piano di un

edif‌icio condominiale provveda a modif‌icare una parte del

tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occu-

pandola con altra struttura equivalente od omologa) a

proprio uso esclusivo, tale modif‌ica è da ritenere illecita

non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., poiché non si

è in presenza di una modif‌ica f‌inalizzata al migliore godi-

mento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una

parte di questa che viene def‌initivamente sottratta ad ogni

possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non as-

sumendo alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostitu-

ita od occupata permanentemente continui a svolgere una

funzione di copertura dell’immobile.

NOTE

(1) Secondo la quale la costruzione di una “nuova fabbrica” sopra il

tetto a falde dell’edif‌icio condominiale, la cui entità materiale e funzio-

nale non verrebbe neppure in minima parte incisa, dovrebbe costituire

una espressione del diritto di sopraelevazione spettante al proprietario

dell’ultimo piano, requisiti questi che avrebbero dovuto essere ricono-

sciuti all’altana dedotta in controversia come dalla medesima costruita,

la quale, peraltro, non sarebbe stata idonea a privare gli altri condomi-

ni delle potenzialità di uso della parte di tetto occupata dalla struttura

dell’altana stessa (che non potrebbe essere diversa da quella della pro-

tezione del fabbricato).

(2) Il riferimento principale viene operato soprattutto a Cass.28 feb-

braio 2013, n. 5039 (edita in Riv. del notariato 2013, II, 693 e segg., con

nota di G. MUSOLINO, Costruzione di altana, diritto di sopraelevazione

e uso della cosa comune; in Imm. e propr. 2013, 10 e segg., con nota

di A. SCARPA, Le altane veneziane tra sopraelevazioni, innovazioni e

modif‌iche d’uso, e in Urbanistca e appalti 2013, 531 e segg., con nota di

A. FERRERO, Uso della cosa comune e modif‌ica abusiva dell’immobile)

e a Cass. ord. 6 aprile 2011, n. 7906 (inedita).

(3) Cfr., ex multis, Cass. 7 febbraio 2008, n. 2865, e Cass. 7 settembre

2009, n. 19281 (quest’ultima pubblicata in Riv. giur. edil. 2010, I, 81 e

segg., con nota di E. COSCETTI, La nozione di sopra elevazione nelle

pronunce giurisprudenziali).

(4) V., ad es., Cass. 28 gennaio 2005, n. 1737; Cass. 16 novembre

2006, n. 24414, e Cass. 12 marzo 2007, n. 5753, che avevano già ribadito

come la sostituzione del tetto ad opera del proprietario dell’ultimo pia-

no di un edif‌icio condominiale, con una diversa copertura (terrazza)

che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente

svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le

sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destina-

zione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione

della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel

più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ulti-

mo piano. Per opportuni riferimenti v. anche la recente Cass. 10 giugno

2016, n. 12007.

(5) Cfr. Cass. 20 maggio 1997, n. 4466 (edita in questa Rivista

1997,613); Cass. 5 giugno 2008, n. 17208 e Cass. 5 giugno 2008, n. 14950.

Non può non ricordarsi che, in linea generale, opera il principio secondo

cui, in tema di uso della cosa comune secondo i criteri stabiliti nel primo

comma dell’art. 1102 c.c., lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del

singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri e non è ri-

conducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune

la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il

principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condomi-

niali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti

i partecipanti alla comunione.

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 4 OTTOBRE 2016, N. 19797

PRES. MIGLIUCCI – EST. MATERA – P.M. CARDINO (CONF.) – RIC. CARNEVALI C.

MARCANTONI

Tabelle millesimali y Revisione y Presupposti y

Diversa destinazione d’uso dei locali y Incidenza

sull’assetto millesimale y Esclusione.

. In tema di revisione delle tabelle millesimali, in as-

senza di un’alterazione della consistenza reale ovvero

della superf‌icie effettivamente godibile dei locali, una

diversa destinazione d’uso non può incidere sull’asset-

to millesimale, atteso che l’individuazione dei valori

proporzionali deve avvenire tenendo conto delle carat-

teristiche obiettive proprie degli immobili e non anche

della loro possibile destinazione, determinata essen-

zialmente da valutazioni di carattere soggettivo. (Mass.

Redaz.) (c.c., art. 1138; att. c.c., art. 68) (1)

(1) La sentenza in epigrafe è già stata pubblicata in questa Rivista

2017, 47. Si ripubblica la sola massima con nota di commento di

ALESSANDRO BENNI DE SENA.