Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 15 Novembre 2016, N. 23243

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LEGITTIMITÀ

Arch. loc. cond. e imm. 4/2017

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 15 NOVEMBRE 2016, N. 23243

PRES. MIGLIUCCI – EST. LOMBARDO – P.M. RUSSO (CONF.) – RIC. SACCHETTO

(AVV. FENZO) C. TOFFOLO (AVV.TI MANZI E CAPPELLETTO)

Parti comuni dell’edif‌icio y Tetto y Costruzione di

altana y Da parte del proprietario dell’ultimo piano

y A proprio uso esclusivo y Qualif‌icazione giuridica

dell’altana y Sopraelevazione y Esclusione.

. Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edi-

f‌icio condominiale provveda a modif‌icare una parte

del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola

con altra struttura equivalente od omologa, come - nel

caso di specie - mediante la realizzazione di un’alta-

na) a proprio uso esclusivo, tale modif‌ica è da rite-

nere illecita, non potendo invocarsi, a sostegno della

legittimità dell’intervento, l’applicabilità dell’art. 1102

c.c., vertendosi in presenza non di una modif‌ica f‌ina-

lizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì

dell’appropriazione di una parte di questa, che viene

def‌initivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro

godimento da parte degli altri, senza che possa assu-

mere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od

occupata permanentemente continui a svolgere la fun-

zione di copertura dell’immobile. (Mass. Redaz.) (c.c.,

art. 1102; c.c., art. 1122; c.c., art. 1127)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Su domanda proposta da Sacchetto Bruno nei con-

fronti di Toffolo Maurizio, entrambi proprietari di unità

immobiliari facenti parte del medesimo edif‌icio condomi-

niale, il Tribunale di Venezia - per quanto ancora rileva

in questa sede - condannò il convenuto a demolire l’alta-

na che aveva realizzato sul tetto condominiale in spregio

della contraria volontà espressa dall’assemblea del condo-

minio.

2. - Sul gravame proposto dal Toffolo, la Corte di appel-

lo di Venezia rigettò la domanda attorea.

3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorre

Sacchetto Bruno sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso Toffolo Maurizio, che propo-

ne altresì ricorso incidentale condizionato aff‌idato a un

motivo.

Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Col primo e col secondo motivo del ricorso princi-

pale, che possono trattarsi unitariamente, si deduce la vio-

lazione e la falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., nonchè il

vizio di motivazione della sentenza impugnata, per avere

la Corte di appello ritenuto che la costruzione dell’altana,

da parte del Toffolo, sul tetto dell’edif‌icio condominiale

costituisse esercizio del diritto di uso della cosa comune,

non ne alterasse la destinazione e non impedisse agli altri

condomini di farne parimenti uso.

Le censure sono fondate.

Va premesso che la giurisprudenza di questa Corte è

concorde nel ritenere che, in tema di condominio, sono

legittimi, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione

della cosa comune da parte del singolo condomino con

modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale

destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utiliz-

zazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso

più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto

di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal f‌ine

avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di

ciascuno; con la conseguenza che, per converso, deve qua-

lif‌icarsi illegittima la trasformazione - anche solo di una

parte - del tetto dell’edif‌icio in terrazza ad uso esclusivo

del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la

originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’u-

tilizzazione da parte degli altri condomini (cfr., ad es.,

Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 24414 del 2006 e Cass. n.

5753 del 2007).

La fattispecie sottoposta al giudizio di questa Corte su-

prema pone la questione della sussistenza della facoltà,

alla stregua del disposto dell’art. 1102 c.c., per il condo-

mino dell’ultimo piano di un edif‌icio condominiale, di co-

struire sul tetto dell’edif‌icio stesso una altana, manufatto

(tipico soprattutto, ma non solo, della città di Venezia),

che consiste in una piattaforma o loggetta realizzata nella

parte più elevata di un edif‌icio (ed alla quale si accede, in

genere, dall’abbaino, altro tipico elemento dell’architettu-

ra veneziana), che, in alcuni casi, può anche sostituire il

tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non

sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell’edif‌icio

di pertinenza.

La questione è stata già esaminata e risolta dalla giuri-

sprudenza di questa Corte, che è pervenuta ad affermare

il principio - condiviso dal Collegio e dal quale non v’è ra-

gione di discostarsi - secondo cui, in tema di condominio

negli edif‌ici, la cosiddetta "altana" (denominata anche

"belvedere"), struttura tipica dei palazzi veneziani, non

costituisce "nuova fabbrica" in sopraelevazione, agli effet-

ti dell’art. 1127 c.c., in quanto dà luogo ad un intervento

che non comporta lo spostamento in alto della copertura,

mediante occupazione della colonna d’aria sovrastante il

medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modif‌ica della

situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed

esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con

relativo potenziale impedimento all’uso degli altri condo-

mini; l’altana, piuttosto, consistendo in una modif‌ica della

situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva

utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto

con relativo impedimento agli altri condomini dell’ineren-

te uso, comporta la violazione del divieto stabilito dall’art.

1120 comma 2 c.c., essendo indubbio che gli altri condomini

vengono privati delle potenzialità di uso (come quelle, ad

es., riconducibili alla possibilità di installazione di antenne

e alla riparazione o manutenzione della copertura stessa)

della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana a

benef‌icio esclusivo del condominio che l’ha realizzata (Sez.

II, Sentenza n. 5039 del 28 febbraio 2013, Rv. 625277; Sez.

II, Ordinanza n. 7906 del 2011, non massimata).