Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 13 Dicembre 2016, N. 25503

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giur LEGITTIMITÀ

4/2017 Arch. loc. cond. e imm.

ne del rendiconto devono risultare le somme anticipate

dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass.

1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi prova-

to il relativo credito.

Attesa dunque la situazione di mancanza di una con-

tabilità regolare e della stessa predisposizione ed appro-

vazione del rendiconto annuale di gestione dell’ammini-

stratore, la ricostruzione ex post da parte del C.t.u., sulla

base di una verif‌ica documentale a campione, non appare

idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che

può essere desunta in modo attendibile dalla sola determi-

nazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effet-

tuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali,

con relativi documenti giustif‌icativi.

Va altresì respinta la dedotta violazione del principio di

non contestazione, denunziata dal ricorrente, in quanto la

mancata riproduzione o richiamo specif‌ico agli atti difen-

sivi della controparte nel giudizio di primo grado, in osse-

quio alla c.d. autosuff‌icienza del ricorso, non consente a

questa Corte di valutare, nei suoi esatti termini, il dedotto

comportamento di non contestazione del condominio, che

nel caso di specie risulta contraddetto dallo stesso tenore

della domanda introduttiva del presente giudizio (restitu-

zione da parte dell’amministratore del saldo della cassa

condominiale).

Non è inoltre pertinente il riferimento del ricorrente

al principio secondo il quale, in sede di responsabilità

contrattuale, il creditore deve soltanto provare la fonte

dell’obbligazione, limitandosi ad allegare l’inadempimen-

to della controparte, atteso che in materia di condominio,

sulla base della disposizione dell’art. 1130 c.c., il credito

dell’amministratore, come del resto ogni posta passiva,

deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio

della specif‌icità delle partite ex artt. 263 e 264 c.p.c.) ap-

provato dall’assemblea, sulla base di una regolare tenuta

della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condomini le

voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevo-

le l’operato dell’amministratore.

La reiezione dei primi tre motivi assorbe il quarto.

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va con-

dannato alla refusione delle spese del presente giudizio,

che si liquidano come da dispositivo. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 13 DICEMBRE 2016, N. 25503

PRES. AMBROSIO – EST. ROSSETTI – P.M. PRATIS (DIFF.) – RIC. S. F. (AVV.

BENINI) C. R.R.A (AVV. IZZO)

Contratto di locazione y Registrazione y Omis-

sione y Effetti y Nullità y Indebito oggettivo ex art.

2033 c.c. y Mancato godimento dell’immobile occu-

pato dal conduttore y Liquidazione del danno nella

misura pari al canone annuo originariamente pat-

tuito con il contratto non registrato y Esclusione y

Azioni esperibili dal locatore y Azione ex art. 2043

c.c. o ex art. 2041 c.c. y Sussistenza

. Poiché - ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 30 dicem-

bre 2004 n. 311 - il contratto di locazione non regi-

strato è nullo, la prestazione compiuta in esecuzione

di un tale rapporto costituisce un indebito oggettivo,

regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.. L’e-

ventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attri-

buire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto

al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pa-

gamento dell’ingiustif‌icato arricchimento ex art. 2041

c.c. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1458; c.c., art. 2033; c.c.,

art. 2041; c.c., art. 2043; l. 30 dicembre 2004, n. 311,

art. 1) (1)

(1) Con la sentenza in commento, la terza sezione della Cassazio-

ne consolida l’approccio ermeneutico che valorizza il dato letterale

dell’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004 che testualmente cita la san-

zione della nullità del contratto di locazione non registrato. Oltre a

ciò, la Corte rileva anche un’argomentazione di ordine sistematico,

richiamando la sentenza 5 dicembre 2007, n. 420 (in questa Rivista

2008, 151 e 239 con nota di MAURIZIO ZEFFIRO CEGLIA) della Cor-

te costituzionale, dove si afferma che l’art. 1 cit. ha elevato “la norma

tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale de-

termina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nel 2010 R.R.A. convenne dinanzi al Tribunale di Ra-

venna S.F., allegando che:

-) la propria madre, R.L., aveva stipulato con S.F. nel

2007 un contratto di locazione di immobile ad uso non abi-

tativo;

-) S.F. non aveva mai pagato il canone.

Chiese pertanto la risoluzione del contratto ed il risar-

cimento del danno da illegittima occupazione.

La convenuta si costituì eccependo di non avere mai

stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne

concordato la futura stipula.

2. Il Tribunale di Ravenna, con sentenza 6 giugno 2012

n. 1413, accolse la domanda.

3. La Corte d’appello di Bologna, adita dalla soccom-

bente, rigettò il gravame ritenendo che:

(a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era

ineff‌icace perchè non registrato;

(b) l’ineff‌icacia del contratto non esimeva l’occupante

dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, "come cor-

rispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".

4. Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per

cassazione S.F., proponendo cinque motivi di ricorso.

Ha resistito con controricorso R.R.A..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Questioni preliminari.

1.1. R.R.A. ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per

difetto di procura speciale. Sostiene che nella procura

non è contenuto alcuno specif‌ico riferimento al giudizio

di merito, nè altro elemento che consenta di stabilire se la

procura sia stata effettivamente conferita per impugnare

la sentenza oggetto del presente giudizio.