Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 20 Aprile 2017, N. 9986

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giur LEGITTIMITÀ
4/2017 Arch. loc. cond. e imm.
alla legge vigente al momento della stipula di questo, ba-
sta osservare che si ha riguardo, nel caso in esame, a con-
tratto preliminare di compravendita di immobile stipulato
in data 10 maggio 2006, ovvero ben dopo l’entrata in vigore
della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sicché non potrebbe
comunque ad esso applicarsi la sanzione di nullità, previ-
sta dall’art. 15 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, essendo
stata detta disposizione interamente sostituita da quelle
di cui al capo primo della stessa legge n. 47 del 1985, come
stabilito dall’art. 2 di quest’ultima (così Cass. 21 agosto
2012, n. 14579). Essendosi comunque negata la nullità del
contratto, non rileva, pertanto, l’ulteriore questione cir-
ca le conseguenze del verif‌icarsi di una delle cosiddette
nullità speciali urbanistiche a carattere sostanziale sull’e-
speribilità dei rimedi (quale, appunto, il recesso) gene-
ralmente spettanti al compratore in caso di inesattezza
giuridica della prestazione del venditore imputabile ad
oneri, diritti non apparenti e non conosciuti, atti a limitare
il godimento della cosa (su cui Cass. 19 dicembre 2006, n.
27129). Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione
secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazio-
ne. Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art.
1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha
aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di
cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di versa-
mento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unif‌icato pari a quello dovuto per l’im-
pugnazione di cui al ricorso R.G. 411/2015, integralmente
rigettato. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 20 APRILE 2017, N. 9986
PRES. MIGLIUCCI – EST. ABETE – P.M. RUSSO (DIFF.) – RIC. CONDOMINIO X C. Y
Parti comuni dell’edif‌icio y Scale e androne y Og-
getto di proprietà comune anche dei negozi o locali
terranei con accesso dalla strada y Conf‌igurabilità y
Fondamento y Conseguenze in tema di ripartizione
delle spese per lavori di manutenzione straordina-
ria
. Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali ne-
cessari all’edif‌icazione di uno stabile condominiale e
mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terraz-
zo di copertura, conservano, in assenza di titolo contra-
rio, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art.
1117 c.c., anche relativamente ai condòmini proprie-
tari di negozi o locali terranei con accesso dalla stra-
da, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto
meno in ordine alla conservazione e manutenzione
della copertura dell’edif‌icio. Ne consegue l’applicabi-
lità della tabella millesimale generale ai f‌ini del com-
puto dei “quorum” per la ripartizione delle spese dei
lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmen-
te ricostruzione) dell’androne e delle scale, cui anche
detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto
ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trar-
ne. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1117; c.c., art. 1124) (1)
(1) Secondo Cass. civ. 6 giugno 1977, n. 2328, in Ius&Lex dvd n.
1/2017, ed. La Tribuna, ove nell’edif‌icio condominiale siano compre-
si locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale,
anche i proprietari di detti locali sono tenuti in difetto di difformi
clausole del regolamento di condominio a concorrere alle spese di
manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell’androne
e delle scale, in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi
possono, in ipotesi, trarne quali condòmini, e ciò sia avuto riguardo
all’uso, ancorché ridotto, che possono fare dell’androne e delle sca-
le per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al
tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse
responsabilità che anch’essi hanno, quali condòmini, di prevenire e
rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare
alla incolumità degli utenti dall’ineff‌iciente manutenzione dei sud-
detti beni comuni.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 20 marzo 2003 Y, condomina del condo-
minio X di via (omissis), di (omissis) chiedeva al tribuna-
le di (omissis) pronunciarsi l’annullamento delle delibere
assunte in data 20 marzo 2003 dall’assemblea condominia-
le in ordine ai seguenti punti dell’ordine del giorno: “2) di-
missione e nomina amministratore, 3) approvazione conto
preventivo e stato di riparto gestione 2003, 5) lavori di si-
stemazione androne e scale - Def‌inizione degli interventi
e scelta preventivi di spesa - Def‌inizione data inizio lavori
e inizio pagamento” (così ricorso, pag. 2).
Deduceva che le delibere erano invalide, tra l’altro,
“per violazione delle maggioranze prescritte dall’art. 1136
c.c.” (così ricorso, pag. 2).
Resisteva il condominio.
Con sentenza n. 2841/2006 l’adito tribunale accoglieva
parzialmente la domanda e, per l’effetto, annullava solo
ed esclusivamente la delibera relativa al punto n. 5 di cui
all’o.d.g .. Interponeva appello il condominio X.
Resisteva Y.
Riassunto il giudizio nei confronti degli eredi, (omis-
sis) e (omissis), dell’appellata, con sentenza n. 304/2012
la corte d’appello di (omissis) rigettava il gravame e con-
dannava l’appellante alle spese del grado.
Esplicitava la corte, in ordine al primo motivo, che Y
aveva denunciato la violazione delle maggioranze prescrit-
te dall’art. 1136 c.c., sicché aveva in tal guisa sollecitato il
giudice alla più ampia verif‌ica al riguardo.
Esplicitava la corte, in ordine al secondo motivo - con
cui era stato censurato il primo dictum giacché il tribunale
aveva ritenuto applicabile la tabella millesimale generale
ai f‌ini del computo dei quorum per la ripartizione delle
spese dei lavori di manutenzione straordinaria dell’andro-
ne e delle scale, in tal maniera includendo i proprietari
dei locali terranei non aventi accesso dall’androne e non
interessati ai lavori - che il tribunale aveva correttamente
applicato il principio per cui in tema di condominio ai f‌ini
del computo dei quorum le maggioranze si determinano
in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero
edif‌icio.

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