Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 26 Aprile 2017, N. 10297
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giur LEGITTIMITÀ
4/2017 Arch. loc. cond. e imm.
segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto
all’avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libe-
ra trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione.
Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono supera-
bili o non interamente superabili con il riconoscimento di
un’efficacia ex nunc del contratto; posto che - individuato
il dies a quo nella data della registrazione - il dies ad quem
dovrebbe, comunque, risultare quello fissato dalle parti
contraenti.
Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della
locazione dovrebbe computarsi dalla data della registra-
zione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica
della sanatoria del contratto, postulando, in definitiva,
un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti.
Inoltre - ferma la specialità della disciplina prevista per
le locazioni ad uso abitativo dall’art. 13 L. n. 431 del 1998
non appare superfluo rilevare, in funzione di una lettura
coerente del sistema, che le modifiche apportate, da ul-
timo alla norma citata dall’art. 1, comma 59 L. n. 208 del
2015, (segnatamente, laddove prevedono che nel caso «in
cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta regi-
strazione del contratto nel termine di cui al comma 1...»
dello stesso articolo - termine che è di trenta giorni dalla
stipulazione del contratto - il conduttore abbia facoltà
di agire in giudizio per ottenere che “la locazione venga
ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal
comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo
2” stessa legge e stabiliscono che “nel giudizio che accerta
l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina
il canone dovuto...) convalidano la tesi - per quanto qui ci
occupa - che l’emersione del contratto ai fini fiscali, per
effetto della sua tardiva registrazione, comporti il ricono-
scimento della sua (giuridica) esistenza.
29. La sanatoria della nullità con effetti ex tunc si in-
serisce coerentemente nel complesso delle norme tribu-
tarie che, in particolare a partire dal 1998, hanno supe-
rato il principio tradizionale della non interferenza della
norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto,
introducendo e potenziando gli istituti del ravvedimento
e prevedendo espressamente la sanzione più radicale per
il mancato rispetto dell’obbligo di registrazione del con-
tratto. Tale interpretazione non si pone in contrasto con
la sentenza delle S.U del 2015 che, se pure provvedendo
su una ipotesi diversa, ha comunque affermato che “Se la
sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbli-
go di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole am-
mettere un effetto sanante al comportamento del contra-
ente che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo”.
30. La decisione della Corte di appello deve pertanto
essere confermata, anche se la motivazione deve essere
corretta nel senso che nella fattispecie in oggetto si rin-
viene una ipotesi di nullità del contratto di locazione, che
in ragione della sua atipicità, quale emergente dalle ar-
gomentazioni che precedono, risulta sanata con effetti ex
tunc dalla tardiva registrazione del contratto. Non ricorre
una ipotesi di inammissibile mutatio libelli in quanto la
domanda introduttiva è rimasta invariata sia della causa
petendi che nel petitum.
31.Il terzo motivo è inammissibile in quanto la censura
è generica limitandosi a riportare la giurisprudenza con-
solidata di questa Corte in relazione ai gravi motivi che
legittimano il recesso anticipato del conduttore, senza ne-
anche indicare i motivi giustificativi del recesso e senza
indicare l’errore di violazione di legge, solo esposto nell’in-
testazione della rubrica del motivo, in cui sarebbe incorsa
la Corte di merito.
Il ricorso deve essere rigettato e le spese del giudizio
si compensano in considerazione della novità della que-
stione trattata.
L’art. 13, comma 1- quater del D.P.R. n. 115 del 2002
inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012
- trova applicazione nonostante la disposta compensazio-
ne, da parte del giudice della impugnazione, delle spese di
lite tra le parti (ex plurimis, Cass. ord. 28 maggio 2014, n.
12034). (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 26 APRILE 2017, N. 10297
PRES. MATERA – EST. SCARPA – P.M. MISTRI (CONF.) – RIC. SANSONE (AVV.
CUTOLO) C. GALLO (AVV. CAPUNZO)
Contratti in genere y Invalidità y Nullità del con-
tratto y Nullità ex art. 40 della L n. 47/1985 y Ambito
di applicazione y Preliminare di vendita di immobi-
le privo della necessaria concessione edificatoria y
Esclusione y Fondamento y Conseguenze
. La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della
legge 28 febbraio 1985, n. 47, con riferimento a vicen-
de negoziali relative ad immobili privi della necessaria
concessione edificatoria, trova applicazione nei soli
contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo
ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il prelimi-
nare di vendita, come si desume dal tenore letterale
della norma, nonché dalla circostanza che, successi-
vamente al contratto preliminare, può intervenire la
concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi
o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa
norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente
al 1° settembre 1967. Ne consegue che, anche nel caso
in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile pri-
vo della concessione edificatoria, si ritiene costituito
tra le parti un valido vincolo giuridico. (Mass. Redaz.)
(c.c., art. 1351; c.c., art. 1418; l. 28 febbraio 1985, n. 47,
art. 40) (1)
(1) Le sentenze Cass. civ. 19 dicembre 2013, n. 28456; Cass. civ. 18
luglio 2011, n. 15734 e Cass. civ. 11 luglio 2005, n. 14489 citate in mo-
tivazione risultano massimate in Ius&Lex dvd 1/2017, ed. La Tribuna.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ingrid Sansone ha proposto ricorso articolato in uni-
co motivo per “violazione di legge e nullità della senten-
za” avverso la sentenza della Corte d’appello di napoli
n. 1901/2013, depositata il 14 maggio 2013, la quale ha
rigettato l’appello formulato dalla stessa Sansone contro
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