Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 28 Aprile 2017, N. 10498

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giur LEGITTIMITÀ

4/2017 Arch. loc. cond. e imm.

veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che

sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso

ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. sez. II, sentenza n.

747 del 15 marzo 1973). Incombe, tuttavia, sul condomino

che impugni la delibera assembleare l’onere di sovverti-

re la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo

verbale (Cass. sez. II, sentenza n. 23903 del 23 novembre

2016). La ricorrente non fa riferimento in ricorso ad al-

cuna sua specif‌ica deduzione istruttoria volta a sovverti-

re la risultanza del verbale che riportava l’approvazione

senza dissensi della delibera. Col secondo motivo, si allega

soltanto l’omesso esame non di un fatto storico, ma di un

elemento istruttorio (il CD rom audio della riunione), pe-

raltro prospettandone una valenza non decisiva, in quanto

da esso si trarrebbe pur sempre che non vi fu “votazione”,

il che contrasta col dato documentale che registrava l’ap-

provazione della delibera, e comunque non varrebbe a

giustif‌icare la mancata espressione sia pur soltanto di un

dissenso preventivo nell’ambito delle discussioni prelimi-

nari da parte del rappresentante in assemblea della Beni

Stabili Due S.r.l.

Il ricorso va perciò rigettato e le spese del giudizio di

cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate se-

condo soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art.

1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha

aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di

cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di versa-

mento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a

titolo di contributo unif‌icato pari a quello dovuto per l’im-

pugnazione integralmente rigettata. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 28 APRILE 2017, N. 10498

PRES. AMBROSIO – EST. ARMANO – P.M. DE MASELLIS (DIFF.) – RIC.

PARAFARMACIE SALUS S.N.C. DI MARTINELLI ERMANNO & C. (AVV.TI RUGGERI E

NICOLINI) C. F.LLI DEL MAGNO DI DEL MAGNO CLAUDIO & C. S.N.C. (AVV. DRADI)

Contratto di locazione y Uso non abitativo y Re-

gistrazione y Omissione y Conseguenze y Nullità ex

art. 1418 c.c. y Registrazione tardiva y Effetti y Sana-

toria ex tunc y Sussiste.

. In tema di locazione immobiliare ad uso non abita-

tivo, la mancata registrazione del contratto, prevista

dall’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004, ne determina

la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua

atipicità, desumibile dal complessivo impianto norma-

tivo in materia ed, in particolare, dalla espressa pre-

visione di forme di sanatoria, è sanata con effetti “ex

tunc” dalla tardiva registrazione del contratto. (Mass.

Redaz.) (c.c., art. 1418; l. 30 dicembre 2004, n. 311, art.

1) (1)

(1) Articolata pronuncia ricca di riferimenti giurisprudenziali cui si

rinvia.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Fratelli Del Magno di Claudio Del Magno & C. s.n.c,

premesso di aver concesso in locazione un immobile ad

uso diverso di abitazione in data 3 settembre 2008, per la

durata di due anni, alla società Parafarmacie Salus di Mar-

tinelli Ermanno s.n.c, ha citato in giudizio davanti al Tri-

bunale di Rimini la suddetta società per sentir accertare

l’illegittimità del recesso anticipato, con condanna della

conduttrice al pagamento di quindici mensilità per canoni

dovuti f‌ino alla scadenza contrattuale o, in via subordi-

nata, al pagamento di tre mensilità del canone ritenute

necessarie per giungere alla prima scadenza annuale del

contratto.

La Parafarmacie Salus si è costituita chiedendo il riget-

to della domanda e proponendo domanda riconvenzionale

di risoluzione per inadempimento, oltre al risarcimento

del danno.

II Tribunale, accertato che era intervenuta, se pure

tardivamente e nel corso del giudizio, la registrazione del

contratto di locazione, ha ritenuto il recesso della condut-

trice privo dei requisiti richiesti dall’art. 27 L. 392/78; ha

accolto la domanda di pagamento dei canoni dovuti dalla

conduttrice sino alla prima scadenza contrattuale e re-

spinto la domanda riconvenzionale di inadempimento e

risarcimento del danno.

La Corte d’appello di Bologna, con sentenza depositata

il 23 gennaio 2014, ha confermato la decisione di primo

grado.

La società Parafarmacie Salus s.n.c. ha proposto ricor-

so per cassazione con tre motivi illustrati da memoria.

Si è difesa con controricorso la F. Ili Del Magno.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con i motivi di ricorso si denuncia:

1) violazione o falsa applicazione dell’art. 1 comma 346

della legge 30 dicembre 2004 n. 311; violazione dell’art.

2704 c.c. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.). Secondo la

società ricorrente il contratto di locazione non registrato

sarebbe nullo per violazione della norma imperativa o - al

più - valido ex nunc e cioè dal momento della registrazione,

avvenuta in corso di causa, per cui la pretesa di pagamento

dei canoni sarebbe infondata in quanto basata su un con-

tratto nullo al momento della proposizione della domanda;

2) violazione degli artt. 414 e 420 c.p.c., mutatio libelli

e violazione diritto di difesa; violazione dell’art 112 c.p.c.

(360 n. 4); si sostiene che, essendo stato registrato il con-

tratto in corso di causa, vi è stata una mutatio libelli;

3) violazione o falsa applicazione dell’art. 27 L. 392 del

1978 (ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.); si censura la statui-

zione di conferma della decisione di primo grado in ordine

alla illegittimità del recesso del conduttore.

2.1 Primi due motivi si esaminano congiuntamente per

la stretta connessione logico-giuridica che li lega e sono

infondati.

La Corte d’appello ha affermato, in adesione alla moti-

vazione del primo giudice, che la registrazione opera non

come requisito di validità del contratto, ma come condi-

cio iuris di eff‌icacia dello stesso, ritenendo che essa possa