Corte Di Cassazione Civile Sez. VI, Ord. 10 Maggio 2017, N. 11484

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giur LEGITTIMITÀ

4/2017 Arch. loc. cond. e imm.

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. VI, ORD. 10 MAGGIO 2017, N. 11484

PRES. PETITTI – EST. SCARPA – RIC. MAGNAGHI ED ALTRI (AVV.TI ROMANELLI E

MAGNAGHI) C. SICARI ED ALTRI (AVV.TI ZICCHEDDU E PIROCCHI)

Contributi e spese condominiali y Riparazione

del lastrico solare esclusivo y Criterio di riparti-

zione ex art. 1126 c.c. y Condòmini tenuti al paga-

mento dei 2/3 della spesa y Individuazione y Colon-

na d’aria sottostante y Proprietari individuali delle

singole unità immobiliari y Sussiste

. In tema di condominio negli edif‌ici, agli effetti del-

l’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazio-

ni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo

sono a carico non di tutti i condòmini, in relazione alla

proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna

d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari

individuali delle singole unità immobiliari comprese

nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali,

pertanto, esso funge da copertura. (Mass. Redaz.) (c.c.,

art. 1126) (1)

(1) Le citate Cass. civ. 25 febbraio 2002, n. 2726 e Cass. civ. 4 giu-

gno 2001, n. 7472 trovasi pubblicate in Ius&Lex dvd n. 1/2017, ed.

La Tribuna.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Angela Maria Milani, Rossella Magnaghi e Antonio Ma-

gnaghi propongono ricorso per cassazione articolato in

unico motivo avverso la sentenza della Corte d’appello di

Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impu-

gnata, in parziale riforma della decisione di primo grado

resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di

Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimen-

to dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della

scala B dell’edif‌icio del Condominio Cavour di via Cavour

15, Gallarate, oggetto della deliberazione assembleare del

23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai

proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i

restanti condomini. La Corte d’appello di Milano ha posto

in evidenza come i lastrici solari insistono su “porzione di

immobile in seno alla quale si trovano anche parti di pro-

prietà comune dell’intera Comunione (galleria pedonale,

portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corsel-

li box)”, e quindi costituiscono “copertura non solo delle

unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà

esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di

tali parti comuni”.

Per questo, a dire dei giudici dell’appello, non vi sa-

rebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B

debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella

proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte

d’appello ha messo in rilievo come l’art. 8 del Regolamento

Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti

comuni si suddividano in proporzione della quota mille-

simale di proprietà di ciascuno dei comproprietari. L’uni-

co complesso motivo del ricorso di Angela Maria Milani,

Rossella Magnaghi e Antonio Magnaghi, denuncia il tra-

visamento degli artt. 1126 c.c. e 68 disp att. c.c. Resiste

con controricorso Calogero Siclari. Rimangono intimati,

senza svolgere attività difensiva, il Condominio Cavour

di via Cavour 15, Gallarate, Farida Calabrese, INTIS s.r.l.,

Sergio Maria Fontana, Giovanna Cardani Besozzi, Maria

Grazia Cicognani e Mario Provasoli. Ritenuto che il ricor-

so potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la

conseguente def‌inibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis

c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su

proposta del relatore, il presidente ha f‌issato l’adunanza

della camera di consiglio.

L’unico motivo di ricorso è fondato.

La decisione della Corte d’appello di Milano contrasta

con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla

base di risalente e costante orientamento. L’art. 1126 c.c.,

obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazio-

ni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due

terzi, “tutti i condomini dell’edif‌icio o della parte di questo

a cui il lastrico solare serve”, si riferisce evidentemente

a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di pro-

prietà individuale comprese nella proiezione verticale del

manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto,

esso funge da copertura, con esclusione dei condomini

ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto

(cfr. Cass. sez. II, n. 7472 del 4 giugno 2001; Cass. sez. II, n.

3542 del 15 aprile 1994; Cass. sez. II, n. 244 del 29 gennaio

1974; anche Cass. sez. II, n. 2726 del 25 febbraio 2002).

Come meglio ancora spiegato da Cass. sez. II, n. 2821 del

16 luglio 1976, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei

cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola,

generica, qualità di partecipante del condominio (come

invece ha ritenuto la Corte d’Appello di Milano), ma

dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa

nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico

oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevita-

bile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo

coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i

condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fab-

bricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edif‌icio,

la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare

a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i con-

domini, l’art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica appli-

cazione. Giacchè, peraltro, l’art. 1126 c.c. non è compreso

tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’art. 1138

c.c., certamente il regolamento del condominio può sta-

bilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio,

pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a

tal f‌ine occorre che sia adottata una convenzione espressa

di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rive-

la l’art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la

Corte d’appello di Milano, il quale, disponendo che le spe-

se per le parti comuni si suddividono in proporzione alla

quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera

traslitterazione dell’art. 1123, comma 1, c.c.

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con

rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di

Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di

cassazione. Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al