Corte Di Cassazione Civile Sez. II, Ord. 21 Febbraio 2017, N. 4430

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giur

LEGITTIMITÀ

Arch. loc. cond. e imm. 3/2017

ventivo, trattandosi di indagini comunque dovute dal giudice

nel verif‌icare la pretesa creditoria azionata dal Condominio.

Il secondo motivo di ricorso censura la violazione degli

artt. 1104, 1117, 1123 e 1138 c.c., avendo la Corte d’Appello

errato nell’attribuire al regolamento di condominio rile-

vanza per individuare la sussistenza della condominialità.

Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione degli

artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., avendo la sentenza impugnata

attribuito al regolamento condominiale il “potere di costi-

tuire parti comuni”, mentre erano rilevanti le prove orali

e la CTU sullo stato dei luoghi inutilmente sollecitate dal

Maglioli “con specif‌ica memoria istruttoria del 5 aprile

2008 depositata in data 18 aprile 2008”.

III. I tre motivi di ricorso possono essere esaminati

congiuntamente, in quanto fra loro connessi, e si rivelano

del tutto infondati.

Si ha riguardo a giudizio di opposizione a decreto ingiun-

tivo emesso per la riscossione di oneri condominiali (nel-

la specie, compresi nel rendiconto 2006 e nel preventivo

2007 approvati con deliberazione assembleare del 18 aprile

2007), giudizio il cui ambito, per costante orientamento di

questa Corte, è limitato alla verif‌ica dell’esistenza ed eff‌ica-

cia della sottostante delibera assembleare di approvazione

e riparto della spesa e non si estende, neppure in via inci-

dentale, alle questioni concernenti la validità della stessa,

che vanno invece esaminate dal giudice davanti al quale

detta delibera sia stata impugnata a norma dell’art. 1137

c.c. (Cass. sez. II, sentenza n. 3354 del 19 febbraio 2016;

Cass. sez. un., sentenza n. 26629 del 18 dicembre 2009).

Peraltro, un regolamento di condominio cosiddetto

contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione

ed il momento della sua eff‌icacia, si conf‌igura, dal punto di

vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente

cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che

l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile

non nei confronti del condominio (e quindi dell’ammini-

stratore), carente di legittimazione in ordine ad una sif-

fatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti

di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario

(Cass. sez. II, sentenza n. 12850 del 21 maggio 2008).

Sicché, quanto al primo motivo, a parte la sua impro-

pria formulazione come violazione dell’art. 112 c.p.c. per

omessa pronunzia da parte della Corte d’Appello (vizio

che integra un difetto di attività, laddove le domande di

nullità del regolamento e di annullamento della delibera

sono state espressamente prese in esame nella sentenza

impugnata, che le ha ritenute inammissibili perchè tar-

dive), in ogni caso l’error in procedendo denunciato an-

drebbe disatteso, in quanto le domande di cui si lamenta il

mancato esame erano pacif‌icamente infondate nel merito.

Il secondo ed il terzo motivo sono parimenti infondati,

giacché la costituzione di un condominio, che comprenda

eventualmente anche soggetti i quali non fossero già com-

proprietari dei beni che lo stesso art. 1117 c.c. attribuisce

automaticamente per la loro accessorietà alle proprietà

esclusive, è comunque possibile per effetto del consenso

unanime di quelli, ovvero quale conseguenza dell’espres-

sione di autonomia privata, che determini ex contractu

l’insorgenza del diritto di comproprietà, e quindi anche la

proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad

esso correlate. Perciò, con il regolamento di condominio

di fonte e contenuto contrattuale ben può essere attribu-

ita la comproprietà delle cose, incluse tra quelle elencate

nell’art. 1117 c.c., a coloro cui appartengono alcune deter-

minate unità immobiliari, indipendentemente dalla sussi-

stenza di fatto del rapporto di strumentalità che determi-

na la costituzione ex lege del condominio edilizio (arg. da

Cass. sez. II, sentenza n. 1366 del 10 febbraio 1994; Cass.

sez. II, sentenza n. 15794 del 11 novembre 2002). La sen-

tenza impugnata ha fatto dunque correttamente derivare

la ricomprensione del basso fabbricato di Corso Emilia

n. 5, appartenente a Giuseppe Maglioli, nel condominio

di Corso Emilia n. 5/2 B, in forza della volontà negozia-

le verif‌icata sulla base dell’accettazione del regolamento

condominiale contrattuale (che indica il tetto fra le parti

comuni a tutti condomini), sulla base di interpretazione

che è prerogativa del giudice del merito insindacabile in

sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni

di ermeneutica oppure vizi logici di omesso esame di fatti

storici ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Trattandosi di regolamento condominiale che, per

quanto accertato dai giudici del merito, aveva costituito

diritti di natura reale su beni immobili, soggetto pertanto

all’onere della forma scritta “ad substantiam”, sono altresì

prive di decisività le deduzioni istruttorie sull’assenza del

rapporto di strumentalità tra parti comuni e basso fabbri-

cato di proprietà Maglioli, deduzioni di cui il ricorrente

lamenta col terzo motivo la mancata ammissione, senza

peraltro indicare specif‌icamente in ricorso le circostanze

oggetto della prova, provvedendo alla loro trascrizione,

come imposto dall’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

Consegue il rigetto del ricorso. Non occorre procedere alla

regolazione delle spese del giudizio di cassazione, in quanto

l’intimato Condominio di Corso Emilia n. 5/2 B di Torino non

ha svolto attività difensiva nel giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art.

1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha

aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di

cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di ver-

samento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a

titolo di contributo unif‌icato pari a quello dovuto per l’im-

pugnazione integralmente rigettata. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, ORD. 21 FEBBRAIO 2017, N. 4430

PRES. PETITTI – EST. SCARPA – RIC. DI VINCENZO ED ALTRA (AVV. PICCIRILLI) C.

CONDOMINIO VERDE DI SANTA MARIA ED ALTRA (AVV. SALA)

Assemblea dei condomini y Opere di manutenzio-

ne straordinaria y Progetto originario o sue varianti

y Preventiva approvazione assembleare della spesa

y Mancanza y Ratif‌ica successiva e approvazione del