Corte Di Cassazione Civile Sez. II, Ord. 8 Marzo 2017, N. 5831

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giur

LEGITTIMITÀ

Arch. loc. cond. e imm. 3/2017

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Condominio di via Farini, 6, Bologna, ha proposto ri-

corso avverso la sentenza n. 21069/2015 del 24 settembre

2015 resa dal Tribunale di Bologna, che, in parziale rifor-

ma della sentenza pronunciata dal Giudice di pace di Bo-

logna in data 13 giugno 2013, n. 3068/2013, ha ritenuto il

Condominio ricorrente inadempiente rispetto all’accordo

raggiunto con Giulia s.r.l. sin dall’8 febbraio 1991, condan-

nando lo stesso al pagamento della somma di € 468,91 oltre

interessi. Tale somma veniva riconosciuta come dovuta dal

Condominio di via Farini, 6, a titolo di concorso, in pro-

porzione di 5/11, nelle spese di manutenzione del cancello

elettrico di accesso al vicolo, parzialmente coperto, di pro-

prietà della Giulia s. r.l. ed avente sbocco su Piazza Galvani,

utilizzato dai condomini del Condominio attuale ricorren-

te. Il Tribunale di Bologna ha ritenuto che il Condominio di

via Farini, 6, si fosse obbligato a concorrere a tali spese di

manutenzione del cancello carraio sul vicolo di proprietà

di Giulia s.r.l. in conseguenza della missiva 8 febbraio 1991

inviata dalla stessa Giulia s.r.l. allo Studio Arienti-Cornetti,

gestito anche da Anna Maria Cornetti, all’epoca ammini-

stratrice del Condominio di via Farini, 6. Quella lettera,

sottolinea il Tribunale, reca una sottoscrizione per ricevu-

ta dell’amministratrice condominiale e, si aggiunge in sen-

tenza, “è pacif‌ico che lo Studio Arienti-Cornetti ricevette

in quell’occasione 4 chiavi e 4 telecomandi”. A partire dal

1991, scrive il Tribunale, il Condominio diede pacif‌ica ese-

cuzione all’accordo con Giulia, senza che vi sia traccia di

missive indirizzate singolarmente ai fruitori del cancello.

Resiste con controricorso la Giulia s.r.l.

Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per ma-

nifesta fondatezza, con la conseguente def‌inibilità nelle

forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375,

comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presiden-

te ha f‌issato l’adunanza della camera di consiglio.

La controricorrente ha presentato memoria ai sensi

dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

Non è fondata l’eccezione di inammissibilità del ricor-

so formulata dalla controricorrente. L’amministratore di

condominio, senza necessità di autorizzazione o ratif‌ica

dell’assemblea, può costituirsi in giudizio, nonché impu-

gnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio,

per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle

sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad

oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio

da un terzo creditore in adempimento di un’obbligazione

assunta dal medesimo amministratore per conto dei par-

tecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assemble-

ari, erogare le spese occorrenti ai f‌ini della manutenzione

delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali

(cfr. Cass. sez. II, sentenza n. 16260 del 3 agosto 2016).

Il ricorrente Condominio di via Farini, 6, Bologna, elenca

in premessa le rubriche di sei motivi di ricorso, pur nume-

randone sette (1: violazione o falsa applicazione degli artt.

1130 e 1131 c.c.; 2: violazione o falsa applicazione degli artt.

1325 e 1362 e ss. c.c.; 3: violazione degli artt. 112, 115 e 118

c.p.c.; 4: violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c.;

5: omessa o insuff‌iciente motivazione su fatto controverso

e decisivo; 7: violazione o falsa applicazione dell’art. 1388

c.c.). Di seguito, il ricorso enuncia, tuttavia, in modo indi-

stinto e promiscuo le sei censure, evidenziando carenze di

specif‌icità, intesa come esposizione di argomentazioni in-

telligibili ed esaurienti ad illustrazione delle dedotte viola-

zioni di norme, agli effetti dell’art. 366, n. 4, c.p.c. La censu-

ra di omessa o insuff‌iciente motivazione non tiene poi conto

della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., di-

sposta dall’art. 54 del D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito

in legge 7 agosto 2012, n. 13. Il primo motivo di gravame, la

cui enunciazione si evince nelle pagine 13, 14 e 15 del ricor-

so, risulta, in ogni caso, manifestamente fondato, e il suo

accoglimento assorbe l’esame delle restanti censure.

A norma dell’art. 1131 c.c., l’amministratore ha la rap-

presentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni

stabilite dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferiti-

gli dal regolamento di condominio. Il limite della rappre-

sentanza sostanziale dell’amministratore di condominio è

dunque costituito dall’inerenza dell’affare alle “parti co-

muni” dell’edif‌icio. Il contratto con cui un amministratore

di condominio intenda assumere l’obbligo dei partecipanti

allo stesso di sostenere le spese relative ad un bene non

rientrante tra le parti comuni, oggetto della proprietà dei

titolari delle singole unità immobiliari, a norma dell’art.

1117 c.c. (nella specie, oneri di manutenzione di un can-

cello elettrico utilizzato dai condomini per il transito su di

un’area di proprietà esclusiva di un terzo), suppone, per-

tanto, uno speciale mandato conferito all’amministratore

da ciascuno dei singoli condomini, ovvero la ratif‌ica del

pari effettuata da ciascuno, sicchè è irrilevante la spendita

della qualità di amministratore condominiale, trattandosi

di verif‌icare la sussistenza di un potere di rappresentanza

convenzionale estraneo all’ambito di operatività degli artt.

1130 e 1131 c.c. (arg. da Cass. sez. II, sentenza n. 21826 del

24 settembre 2013; Cass. sez. II, sentenza n. 5147 del 3 apri-

le 2003; Cass. sez. II, sentenza n. 4623 del 3 agosto 1984).

Il ricorso va perciò accolto, limitatamente al primo mo-

tivo, rimanendo assorbiti i restanti motivi. Conseguono la

cassazione dell’impugnata sentenza ed il rinvio della cau-

sa al Tribunale di Bologna in diversa composizione, che

deciderà uniformandosi ai richiamati principi e tenendo

conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del

giudizio di cassazione. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, ORD. 8 MARZO 2017, N. 5831

PRES. PETITTI – EST. SCARPA – RIC. D’ANGELO (AVV. ALESSI) C. MAIURI ED

ALTRI (AVV. SANTORO)

Beni materiali y Pertinenze y Costituzione del

vincolo y Spazi destinati a parcheggio nelle nuove

costruzioni ex art. 18 L. n. 765/1967 y Area esterna

all’edif‌icio y Natura condominiale y Affermazione y

Presupposti y Onere della prova.

. Per affermare la natura condominiale ai sensi dell’art.

1117 c.c. di un’area esterna all’edif‌icio, della quale man-