Corte Di Cassazione Civile Sez. VI, Ord. 8 Marzo 2017, N. 5833
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giur LEGITTIMITÀ
3/2017 Arch. loc. cond. e imm.
zione e rifacimento della pavimentazione dei balconi, richia-
mando espressamente l’art. 3 del capitolato d’appalto, e non
solo ai lavori relativi ai frontalini e ai sottobalconi, avendo
così ampliato inammissibilmente il thema decidendum.
Per la cassazione della sentenza n. 5812/2015 della
Corte di Appello di Roma ricorre Mesa Evelina sulla base
di un unico motivo.
Si difende con controricorso il Condominio di via degli
Appennini n. 46 in Roma.
Ritenuto che il ricorso potesse essere dichiarato
manifestamente fondato, con la conseguente definibili-
tà nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione
all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del rela-
tore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di
consiglio. Il controricorrente ha presentato memoria ai
sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c. Il motivo di ricorso
deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 345
c.p.c., per avere la Corte di merito erroneamente rite-
nuto che la contestazione della delibera condominiale,
in ordine all’inerenza dei lavori disposti anche all’imper-
meabilizzazione e rifacimento dei pavimenti dei balconi,
fosse fatto nuovo inammissibile, perchè dedotto per la
prima volta in sede di gravame, mentre in realtà già nel
giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano
porsi a totale carico delle unità immobiliari dalle quali
si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conser-
vare l’area di calpestio. Il motivo di censura è manifesta-
mente fondato. Invero, soltanto la richiesta, nel giudizio
di appello, della declaratoria di nullità di una delibera
dell’assemblea dei condomini per un motivo diverso da
quello dedotto nel giudizio di primo grado, costituisce,
atteso il mutamento dell’iniziale “causa petendi”, una
domanda nuova, vietata dall’art. 345 c.p.c. (Cass. sez.
II, sentenza n. 1378 del 18 febbraio 1999; Cass. sez. II,
sentenza n. 5101 del 20 agosto 1986). Va considerato,
peraltro, come pure l’eventuale deduzione soltanto in
appello della nullità della deliberazione assembleare
di rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a
frontalini e sottobalconi (come evidenziato in primo gra-
do), ma altresì alla pavimentazione degli stessi, non è
prospetta bile come domanda nuova, vietata ex art. 345
c.p.c., trattandosi di domanda comunque evidentemente
connessa alla vicenda sostanziale dedotta già in giudizio
(arg. da Cass. sez. un., sentenza n. 12310 del 15 giugno
2015). Deve inoltre ritenersi che, poiché l’assemblea
condominiale non può validamente assumere decisioni
che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni
di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano
sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori
di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli
appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione
assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali
elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con
il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che
disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione
o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei
titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. sez.
II, sentenza n. 14576 del 30 luglio 2004; Cass. sez. II, sen-
tenza n. 6624 del 30 aprile 2012; Cass. sez. II, sentenza
n. 7603 del 30 agosto 1994). E alle deliberazioni prese
dall’assemblea condominiale si applica il principio detta-
to in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è
comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il pote-
re di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. sez. II, sentenza
n. 12582 del 17 giugno 2015; Cass. sez. II, sentenza n. 305
del 12 gennaio 2016). Il ricorso va pertanto accolto e va
cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad
altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale si
uniformerà ai richiamati principi e provvederà anche in
ordine alle spese del giudizio di cassazione. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. VI, ORD. 8 MARZO 2017, N. 5833
PRES. PETITTI – EST. SCARPA – RIC. CONDOMINIO VIA FARINI 6 BOLOGNA (AVV.
PREZIOSI) C. GIULIA S.R.L. (AVV. LUPPINO)
Amministratore y Attribuzioni y Stipulazione di
contratti y Contratto che assuma l’obbligo dei con-
domini a sostenere spese di manutenzione di bene
non rientrante tra quelli comuni y Condizioni y Man-
dato speciale o successiva ratifica di ciascun con-
domino y Necessità y Fondamento y Spendita della
qualità di amministratore y Irrilevanza y Fattispecie
in tema di manutenzione di cancello elettrico uti-
lizzato per il transito su area di proprietà esclusiva
di un terzo.
. Il contratto con cui un amministratore di condominio
intenda assumere l’obbligo dei partecipanti allo stesso
di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante
tra le parti comuni, oggetto della proprietà dei titolari
delle singole unità immobiliari, a norma dell’art. 1117
c.c. (nella specie, oneri di manutenzione di un cancel-
lo elettrico utilizzato dai condomini per il transito su
di un’area di proprietà esclusiva di un terzo), suppo-
ne uno speciale mandato conferito all’amministratore
da ciascuno dei singoli condòmini, ovvero la ratifica
del pari effettuata da ciascuno, sicché è irrilevante la
spendita della qualità di amministratore condominiale,
trattandosi di verificare la sussistenza di un potere di
rappresentanza convenzionale estraneo all’ambito di
operatività degli artt. 1130 e 1131 c.c. (Mass. Redaz.)
(c.c., art. 1117; c.c., art. 1130; c.c., art. 1131) (1)
(1) Secondo Cass. civ. 24 settembre 2013, n. 21826, in questa Rivi-
sta 2014, 187, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa
della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declarato-
ria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato
condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non
solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la propor-
zionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esor-
bita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresen-
tanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione
solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.
Utile il rinvio anche a Cass. civ., 3 aprile 2003, n. 5147, ivi 2004, 707
con nota di MAURIZIO DE TILLA.
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