Corte Di Cassazione Civile Sez. VI, Ord. 22 Marzo 2017, N. 7395

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giur LEGITTIMITÀ

3/2017 Arch. loc. cond. e imm.

notif‌icazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire

contro il singolo condomino, non indicato nell’ingiunzione

ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del

condominio. Costui, invero, deve essere messo in grado

non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in

base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione,

ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante

entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.

Il ricorso va pertanto accolto. La causa può essere deci-

sa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c.,

dichiarando la nullità del precetto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come

al dispositivo. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. VI, ORD. 22 MARZO 2017, N. 7395

PRES. MANNA – EST. SCARPA – RIC. CONDOMINIO VERDI 1 IN VALVERDE (AVV.

SINISCALCHI) C. VACATELLO ED ALTRA (AVV. TORRISI)

Contributi e spese condominiali y Vendita di

unità immobiliare di proprietà esclusiva y Lavori di

straordinaria manutenzione, ristrutturazione o in-

novazioni y Responsabilità solidale dell’acquirente

ex art. 63 att. c.c. y Contributi relativi all’anno in

corso e a quello precedente al subentro dell’acqui-

rente y Interpretazione y Anno gestionale y Sussiste.

. Il condominio, il quale invochi in giudizio la responsa-

bilità solidale dell’acquirente di un’unità immobiliare

per contributi relativi alla conservazione o al godimen-

to delle parti comuni, è gravato della prova dei fatti

costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente

compresa l’inerenza della spesa all’anno in corso o a

quello precedente al subentro dell’acquirente al pre-

cedente condòmino. L’anno, cui fa riferimento l’art. 63,

comma 2, att. c.c., deve - peraltro - essere inteso con

riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio

della gestione condominiale, non necessariamente,

perciò, coincidente con l’anno solare. (Mass. Redaz.)

(att. c.c., art. 63; c.c., art. 1117) (1)

(1) Conclusione coerente con il principio, elaborato dalla medesima

Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condomi-

niale": così Cass. civ. 20 settembre 2013, n. 21650, in questa Rivista 2014,

190 e Cass. civ. 21 agosto 1996, n. 7706, ivi 1996, 886. Ai f‌ini della com-

prensione della fattispecie, molto utile il rinvio a Cass. civ. 3 dicembre

2010, n. 24654, ivi 2011, 293, secondo cui, in caso di vendita di un’unità

immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di

straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle par-

ti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente

accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a

sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della

delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interven-

ti, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di

conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antece-

dentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il

venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte,

eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei con-

fronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in

forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 att. c.c.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Condominio di Via Verdi 1, Valverde, ha proposto ricor-

so, articolato in due motivi, avverso la sentenza n. 3354 del

31 luglio 2015 del Tribunale di Catania; resistono con con-

troricorso Massimiliano Vacatello e Fausta Praticò, mentre

rimane intimata, senza svolgere attività difensiva, Chiara

Cantone. Il Tribunale di Catania ha accolto l’appello propo-

sto da Massimiliano Vacatello e Fausta Praticò, ai quali il

Condominio di via Verdi 1, Valverde, aveva intimato decre-

to ingiuntivo per il pagamento della somma di € 4.718,25,

imputabile alla “quota lavori di ristrutturazione facciata

condominiale”, in relazione ad intervento di manutenzio-

ne straordinaria dell’edif‌icio approvato dall’assemblea con

delibera del 30 giugno 2008. Gli intimati Massimiliano Va-

catello e Fausta Praticò avevano dedotto nell’opposizione

a decreto ingiuntivo, proposta davanti al Giudice di pace

di Acireale, di aver acquistato dall’ex condomina Chiara

Cantone (terza chiamata in causa) l’unità immobiliare

compresa nel fabbricato condominiale soltanto in data 23

luglio 2009, e, dunque, oltre l’anno di gestione precedente

al subentro. Il Giudice di pace aveva rigettato l’opposizione

con sentenza del 16 ottobre 2013. Accogliendo il gravame,

invece, il Tribunale di Catania, ha osservato che l’obbligo di

spesa oggetto di causa, attenendo a lavori di straordinaria

amministrazione di parti comuni, dovesse ritenersi insorto

in data 30 giugno 2008, giorno della delibera assembleare

di approvazione; ha poi aggiunto che il vincolo di solidarie-

tà ex art. 63 disp. att. c.c. tra acquirente e precedente con-

domino per il pagamento dei contributi relativi all’anno in

corso ed a quello antecedente all’alienazione funziona con

riferimento all’anno “contabile”. Sicchè, avendo gli oppo-

nenti contestato che l’anno di gestione in corso al momento

della compravendita del 23 luglio 2009 era quello corrente

dal 1 luglio 2009 al 30 giugno 2010, e che l’anno di gestione

precedente comprendeva il periodo dal 1 luglio 2008 al 30

giugno 2009, la spesa deliberata il 30 giugno 2008 doveva

rimanere estranea all’anno antecedente entro cui opera la

corresponsabilità dell’acquirente dell’unità immobiliare,

non avendo il Condominio dato altrimenti prova, neppure

mediante produzione di un rendiconto, che l’anno di ge-

stione coincidesse, piuttosto, con l’anno solare, Il primo

motivo di ricorso del Condominio di Via Verdi 1, Valverde,

deduce in rubrica “violazione o falsa applicazione di una

norma di diritto”. Il ricorrente sostiene che dovevano es-

sere gli opponenti Massimiliano Vacatello e Fausta Praticò

a dare prova del computo dell’anno precedente, agli effetti

dell’art. 63, disp. att. c.c., come anno contabile e non come

solare, essendo, pertanto, tale ultima norma pienamente

applicabile alla fattispecie. Il secondo motivo di ricorso de-

nuncia violazione dell’art. 360, comma 5, c.p.c., essendo la

sentenza viziata da motivazione insuff‌iciente o contraddit-

toria, in quanto “mal si comprende come la sentenza di II

grado nulla statuisca in capo all’originaria proprietaria sig.

ra Cantone Chiara”.

Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per ma-

nifesta infondatezza, con la conseguente def‌inibilità del

ricorso nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione

all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore,