Corte Di Cassazione Civile Sez. Iii, 20 Luglio 2016, N. 14833

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giur
LEGITTIMITÀ
Arch. loc. cond. e imm. 2/2017
sia utilizzabile a favore della tesi della Corte d’appello, es-
sendo evidente che un più elevato rendimento non può che
conseguire ad un perfetto stato manutentivo dell’immobile.
7. Questa censura, esaminata unitamente a quella di
cui al n. 3, è fondata; il motivo pone, in sostanza, una que-
stione di diritto, sintetizzabile in questi termini: "se la pre-
sunzione di legge di cui all’art. 1590 c.c., comma 2, possa
essere vinta attraverso presunzioni". Il quesito, almeno
nei termini fattuali di cui al presente processo, non può
che ricevere risposta negativa.
8. Occorre partire dalla giurisprudenza di questa Cor-
te, laddove afferma che la disposizione dell’art. 1590 c.c.,
comma 2 (secondo la quale, in mancanza di descrizione
delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si
presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono
stato locativo) può essere vinta solo attraverso una prova
rigorosa (cfr. Sez. III, Sentenza n. 14305 del 7 luglio 2005,
Rv. 582571); ebbene, nel caso in esame non può dirsi che
tale rigorosa prova sia stata fornita, non potendo certo
consistere nella semplice considerazione, espressa dalla
Corte, che ".. è impensabile che l’edif‌icio già non presen-
tasse il deterioramento dovuto all’uso specif‌ico", la quale
costituisce più una opinione che una vera e propria argo-
mentazione giuridica. Nè il suddetto (debole) elemento in-
diziario può dirsi rafforzato dalla considerazione che nella
determinazione del prezzo di aggiudicazione del bene do-
veva ritenersi valutato lo stato manutentivo dell’immobile,
giacchè il prezzo spuntato in sede di asta non rispecchia
necessariamente il valore commerciale del bene, potendo
essere il frutto di numerosi ribassi, per i più svariati motivi.
9. A fronte di tale debolissimo quadro presuntivo vi è
la circostanza contraria, già indicata, della clausola con-
trattuale che indicava l’idoneità del bene all’uso pattuito.
Orbene, è giurisprudenza univoca di questa Corte che "In
tema di locazione, al f‌ine di individuare quale sia il contenu-
to dell’obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa
locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta e del dovere di
diligenza che deve osservare nell’uso del bene locato, ha
valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile
locato effettuata dalle parti nel contratto" (Sez. III, Senten-
za n. 26780 del 29 novembre 2013, Rv. 628669; conf. Sez. III,
Sentenza n. 19652 del 1 ottobre 2004, Rv. 577459). Nel caso
in esame sembra difettare, per quanto risulta dagli atti, tale
descrizione, ma vi è invece l’indicazione che l’immobile è
confacente alle esigenze della provincia e tale indicazione,
sebbene non determinante, è più che idonea a sterilizzare la
pur debole portata indiziaria degli elementi indicati a favore
della tesi della Provincia, di modo che la presunzione di cui
all’art. 1590 c.c., comma 2, non può dirsi affatto superata.
10. Ne consegue, dunque, l’annullamento della sentenza
impugnata sul punto; non è possibile decidere nel merito sia
perchè non è escluso che esistano altri elementi di fatto, a
questa Corte ignoti, in forza dei quali rivalutare la questione
e, in ogni caso, la riviviscenza della presunzione produce
effetti sulle eventuali quantif‌icazioni dei risarcimenti che
debbono necessariamente essere affrontate in sede di meri-
to, anche con riferimento alle spese giudiziali di lite.
11. I motivi successivi rimangono assorbiti. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 20 LUGLIO 2016, N. 14833
PRES. VIVALDI – EST. SESTINI – P.M. PRATIS (CONF.) – RIC. BIG ASTOR SRL (AVV.
TI FUMAI E VECCHIONE) C. APRÀ ED ALTRI (AVV. GHIGNONE)
Prelazione e riscatto y Esercizio del riscatto y In
via giudiziale y Termine semestrale y Osservanza y
Condizioni y Deposito del ricorso entro tale termi-
ne y Suff‌icienza y Esclusione y Ragioni.
. In tema di prelazione e riscatto di immobili urbani, il
conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto
dell’immobile con qualsiasi atto scritto, purché esso, in
quanto atto recettizio, sia ricevuto dal compratore en-
tro il termine di sei mesi dalla trascrizione della com-
pravendita, sicché, ove la dichiarazione di riscatto sia
contenuta nell’atto introduttivo del giudizio f‌inalizzato
a far valere il relativo diritto, non è suff‌iciente il mero
deposito del ricorso nel termine semestrale, occorren-
do che l’atto venga anche notif‌icato al compratore, non
trovando applicazione, nella specie, il principio di scis-
sione degli effetti della notif‌icazione per il notif‌icante
e per il destinatario. (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39;
c.c., art. 1335; c.p.c., art. 415) (1)
(1) La pronuncia in rassegna rimanda ad un precedente esattamente
sovrapponibile costituito da Cass. civ. 8 novembre 2007, n. 23301, in
questa Rivista 2008,287.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Big Astor s.r.l., conduttrice di un immobile ad uso di-
verso che era stato alienato a Maurizio e Mirko Claus con
atto trascritto il 18 marzo 2000, esercitò il riscatto ex art.
39 L. n. 392 del 1978, a mezzo di ricorso depositato in data
24 agosto 2000 e notif‌icato il successivo 27 settembre 2000
(con avvio della notif‌ica avvenuto il 25 settembre 2000).
Il Tribunale di Torino rigettò la domanda dichiarando
che la ricorrente era decaduta dal diritto di esercitare il
riscatto in quanto la relativa volontà non era stata porta-
ta a conoscenza dei retrattati entro il prescritto termine
semestrale.
La Corte di Appello di Torino ha confermato la decisio-
ne, con sentenza che viene ora impugnata per cassazione
dalla Big Astor s.r.l. sulla base di un unico motivo; la me-
desima ricorrente solleva - in subordine - questione di le-
gittimità costituzionale degli artt. 39 L. 392/78 e 1334 c.c.,
in relazione agli artt. 3 e 24 Cost.; resistono, con distinti
controricorsi, Francesca Aprà (quale erede del venditore)
e gli acquirenti Maurizio e Mirko Claus (che propongono
anche ricorso incidentale condizionato), mentre non svol-
ge attività difensiva l’intimata Graziella Aprà.
La Big Astor e i Claus hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La Corte di Appello ha rilevato che:
- il diritto di riscatto può essere esercitato con qualsiasi
atto ricevuto dall’acquirente entro sei mesi dalla trascri-
zione dell’atto di acquisto;

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