Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 18 Ottobre 2016, N. 21024

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giur
LEGITTIMITÀ
Arch. loc. cond. e imm. 1/2017
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo di ricorso il ricorrente denuncia la
violazione degli artt. 1335 c.c., 112, 115 e 116 c.p.c. (con
riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c.), nonché l’omessa, il-
logica e contraddittoria motivazione su un punto decisi-
vo della controversia (con riferimento all’art. 360, n. 5,
c.p.c.). Secondo l’istante, la Corte d’appello non aveva
tenuto conto che la raccomandata contenente la convo-
cazione per l’assemblea del 22 aprile 2003, inviata alla re-
sidenza della B. in data 8 aprile 2003, era stata, dopo l’in-
fruttuoso tentativo di recapito, posta in giacenza presso
l’uff‌icio postale di Caserta in data 9 aprile 2003, previo
rilascio del relativo avviso, per essere poi ritirata in data
18 aprile 2003: in conseguenza assume il ricorrente - già
in data 9 aprile 2003 il plico doveva ritenersi entrato nella
disponibilità della destinataria.
Va anzitutto disattesa l’eccezione di inammissibilità
del ricorso per carenza di autosuff‌icienza e di specif‌icità
del motivo. L’atto di impugnazione risulta infatti corredato
di una esauriente esposizione dei fatti e la censura svolta
non evidenzia la denunciata genericità.
Il motivo, poi, è fondato.
Per ritenere sussistente, secondo l’art. 1335 c.c., la
presunzione di conoscenza, da parte del destinatario,
dalla dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il
cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia
pervenuta all’indirizzo del destinatario, e tale momento,
nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante
lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del
destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla),
coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del
plico presso l’uff‌icio postale, e non già con il momento in
cui la missiva fu consegnata (Cass. 27 luglio 1998, n. 7370;
Cass. 1 aprile 1997, n. 2847; Cass. 23 settembre 1996, n.
8399; Cass. 13 agosto 1981, n. 4909; Cass. 11 febbraio 1978,
n. 628; più di recente, per l’applicazione del principio in
materia di contestazione degli addebiti del licenziamen-
to individuale: Cass. 15 dicembre 2009, n. 6527; Cass. 24
aprile 2003, n. 6527; il principio è richiamato anche da
sentenze non massimate, o non massimate nei termini
che qui interessano: cfr. da ultimo Cass. 4 agosto 2016,
n. 16330).
Pertanto, in applicazione della presunzione di cono-
scenza di cui all’art. 1335 c.c., la raccomandata, nel caso di
momentanea assenza del destinatario (e di altra persona
abilitata a riceverla), deve ritenersi entrata nella sfera
di conoscibilità del destinatario nel momento in cui vie-
ne rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’uff‌icio
postale.
Ne discende che il riferimento, operato dalla Corte di
appello, al momento della consegna del plico raccoman-
dato è improprio.
Di qui la cassazione della sentenza, con conseguente
rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di
Napoli, che dovrà conformarsi al principio di diritto enun-
ciato e dovrà pure provvedere in ordine alla liquidazione
delle spese del presente grado. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 18 OTTOBRE 2016, N. 21024
PRES. MIGLIUCCI – EST. MANNA – P.M. CARDINO (CONF.) – RIC. I.M. (AVV.
GAMBINO) C. CONDOMINIO X (AVV. REDINI)
Regolamento di condominio y Contrattuale y Li-
mitazioni della proprietà esclusiva y Successivi ac-
quirenti y Opponibilità y Trascrizione del relativo
peso y Necessità y Contenuto della nota di trascri-
zione y Fattispecie di divieto di destinare le unità
singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensio-
ni, alberghi o aff‌ittacamere.
. La previsione contenuta in un regolamento condo-
miniale convenzionale di limiti alla destinazione delle
proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma
sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve es-
sere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e
non delle obligationes propter rem, non conf‌igurandosi
in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel sod-
disfacimento d’un corrispondente interesse creditorio.
Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti
va regolata secondo le norme proprie della servitù, e
dunque avendo riguardo alla trascrizione del relati-
vo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi
dell’art. 2659, comma 1, n. 2, c.c. e art. 2665 c.c., le
specif‌iche clausole limitative, non essendo invece suf-
f‌iciente il generico rinvio al regolamento condominiale
(Fattispecie di divieto di destinare le unità singole a
case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o
aff‌ittacamere). (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1027; c.c., art.
1058; c.c., art. 1117; c.c., art. 1138; c.c., art. 2659; c.c.,
art. 2665) (1)
(1) La pronuncia in epigrafe aderisce all’impostazione (espressa da
Cass. civ. 15 aprile 1999, n. 3749 in Ius&Lex dvd n. 2/2016, ed. La
Tribuna e Cass. civ. 13 giugno 2013, n. 14898, in questa Rivista 2014,
92) secondo cui in materia di regolamento condominiale conven-
zionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle
proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio
del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla cate-
goria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. Nel
senso che le clausole limitative devono essere trascritte nei registri
immobiliari oppure essere menzionate ed accettate espressamente
nei singoli atti d’acquisto, cfr. Cass. civ. 1° giugno 1993, n. 6100, in
Ius&Lex dvd n. 2/2016, ed. La Tribuna. Secondo diversa posizione
(Cass. civ. 31 luglio 2009, n. 17886, in questa Rivista 2010, 58) tali
clausole sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti
qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto
si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure
non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato
in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. Secondo
l’interpretazione più restrittiva – inf‌ine – non è suff‌iciente indica-
re nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi
dell’art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicarne
le specif‌iche clausole limitative (in tal senso, cfr. Cass. civ. 31 luglio
2014, n. 17493, ivi 2015, 449 e Cass. civ. 15 dicembre 1986, n. 7515, in
Ius&Lex dvd. n. 2/2016, ed. La Tribuna).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I.M. e C.R., partecipanti al condominio X, Palermo,
impugnavano la delibera 12 febbraio 2006 dell’assemblea

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