Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 10 Novembre 2016, N. 22909

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2017
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 10 NOVEMBRE 2016, N. 22909
PRES. VIVALDI – EST. DELL’UTRI – P.M. CELESTE (DIFF.) – RIC. ETERNEDILE S.P.A.
(AVV.TI GIULIANI E BLESIO) C. FOSCARINI (AVV.TI TROILO E MELEGA)
Canone y Aumenti y Uso non abitativo y Determina-
zione convenzionale del canone in misura differen-
ziata e crescente per successive frazioni di tempo y
Modalità attuative y Legittimità y Condizioni.
. Alla stregua del principio generale della libera deter-
minazione convenzionale del canone locativo per gli
immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritener-
si legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale
predeterminazione del canone in misura differenziata
e crescente per frazioni successive di tempo nell’ar-
co del rapporto; e ciò, sia mediante la previsione del
pagamento di rate quantitativamente differenziate
e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia
mediante il frazionamento dell’intera durata del con-
tratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei
quali corrisponda un canone passibile di maggiorazio-
ne; sia correlando l’entità del canone all’incidenza di
elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione mone-
taria) predeterminati e inf‌luenti, secondo la comune
visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del
sinallagma. La legittimità di tale clausola dev’essere
peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto
o da elementi extratestuali della cui allegazione deve
ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della
clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito
surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli
effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti
quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978
(nella formulazione originaria ed in quella novellata
dall’art. 1, comma nono-sexies, della legge n. 118 del
1985), così incorrendo nella sanzione di nullità previ-
sta dal successivo art. 79, primo comma, della stessa
legge. (Mass. Redaz.) (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32;
l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79) (1)
(1) La ponderosa pronuncia – che si occupa anche di illustrare gli
orientamenti interpretativi succedutisi nel tempo sullo specif‌ico ar-
gomento – offre un’ampia casistica giurisprudenziale cui si rinvia. La
giurisprudenza sembra forzare - pur in modo ampiamente corretto -
la lettera della legge per sopperire alle inadempienze del legislatore
nell’adattare ai tempi una vetusta legislazione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Franco Foscarini ha convenuto la Eternedile s.p.a.
dinanzi al Tribunale di Bologna per sentir convalidare lo
sfratto per morosità in relazione a un contratto di locazio-
ne ad uso diverso dall’abitazione intercorso tra le parti.
Costituitasi, la società intimata, dopo aver sanato in-
tegralmente la morosità contestatale, ha invocato in via
riconvenzionale la condanna del locatore alla restituzione,
in proprio favore, delle somme versate in eccesso a titolo
di canoni, tenuto conto della nullità della previsione con-
trattuale riferita a un ammontare crescente nel tempo del
canone, in violazione dell’art. 75 della legge n. 392/78 e, in
ogni caso, in relazione alle modalità di rinnovazione auto-
matica del rapporto.
2. Il Tribunale di Bologna ha rigettato la domanda di
risoluzione contrattuale per inadempimento della società
conduttrice e, in accoglimento della domanda riconven-
zionale di quest’ultima, ha condannato il locatore alla
restituzione delle somme percepite in eccesso a titolo di
canoni.
3. Su impugnazione di entrambe le parti, con sentenza
in data 4 aprile 2014, in riforma della sentenza di primo
grado, la Corte d’appello di Bologna, ritenuta la validità
della clausola di determinazione del canone di locazio-
ne, ha disatteso la domanda riconvenzionale proposta
dalla società conduttrice, contestualmente rigettando la
domanda di risoluzione proposta dal locatore, in conside-
razione dell’avvenuta rinuncia del locatore ad avvalersi
della clausola risolutiva espressa e del carattere non gra-
ve del ritardo nel pagamento dei canoni della parte della
conduttrice.
4. Avverso la sentenza d’appello, ha proposto ricorso
per cassazione la Eternedile s.p.a. sulla base di sei motivi
di impugnazione, illustrati da successiva memoria.
5. Franco Foscarini ha depositato controricorso invo-
cando la dichiarazione d’inammissibilità ovvero il rigetto
del ricorso principale, contestualmente proponendo ricor-
so incidentale sulla base di un unico motivo di impugna-
zione.
6. Ha depositato controricorso a ricorso incidentale
la Eternedile s.p.a. concludendo per la dichiarazione di
inammissibilità, ovvero per il rigetto del ricorso inciden-
tale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
7. Con il primo motivo del ricorso principale, la Eterne-
dile s.p.a. censura la sentenza impugnata per violazione e
falsa applicazione degli artt. 32 e 79 della legge n. 392/78,
dell’art. 8 prel. e degli artt. 1374 e 2729 c.c..
Al riguardo, la ricorrente sottolinea come la corte ter-
ritoriale abbia erroneamente ritenuto di escludere l’inva-
lidità della clausola di determinazione del canone sulla

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