Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 11 Agosto 2016, N. 17035

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giur LEGITTIMITÀ

6/2016 Arch. loc. cond. e imm.

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 11 AGOSTO 2016, N. 17035

PRES. MIGLIUCCI – EST. GIUSTI – P.M. RUSSO (CONF.) – RIC. DI SALVO C.

CONDOMINIO VIA VILLAFRANCA N. 40 PALERMO ED ALTRO

Contributi e spese condominiali y Costituzione

di fondo cassa y Maggioranza deliberativa y Opere

necessarie di manutenzione ordinaria e straordina-

ria y Interventi individuati e/o individuabili, benché

non ancora deliberati y Legittimità dell’istituzione

y Sussistenza y Fattispecie.

. È legittima l’istituzione - con deliberazione assunta

con il voto favorevole di tutti gli intervenuti in assem-

blea, rappresentanti oltre la metà del valore dell’edif‌i-

cio - di un fondo cassa rivolto, in una situazione di grave

degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per

procedere ad opere necessarie di manutenzione ordi-

naria e straordinaria, laddove gli interventi da eseguire

siano individuati e/o individuabili, anche se non anco-

ra deliberati. (Fattispecie in materia di spese relative

all’impianto fognario, alla copertura dell’edif‌icio, al

lucernaio della scala ed all’adeguamento dell’impianto

elettrico descritte nell’ordine del giorno di precedente

riunione e richiamate nel verbale dell’assemblea che

aveva poi deliberato l’istituzione del fondo cassa con-

testato, rinviando però l’approvazione dei lavori ad un

momento successivo) (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1105;

c.c., art. 1123) (1)

(1) Secondo Cass. civ. 28 agosto 1997, n. 8167, in questa Rivista 1997,

987, appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiu-

dica né l’interesse dei condòmini alla corretta gestione del condomi-

nio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale

somma perché compensata dal corrispondente minor addebito, in

anticipo o a conguaglio, l’istituzione di un fondo-cassa per le spese

di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni. La ci-

tata Cass. civ. 29 gennaio 1974, n. 244, in Ius&lex dvd n. 2/2016, ed.

La Tribuna ha precisato che l’onere per la costituzione di un fondo

speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra

i condòmini in base ai criteri f‌issati nell’art. 1123 c.c. Se per la rea-

lizzazione di interventi non ancora specif‌icati è possibile ripartire

provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in

base ai millesimi di proprietà, tale ripartizione provvisoria va corret-

ta non appena, compiutasi un’opera, essa risulti maggiormente utile

ad alcuni condomini rispetto agli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con ricorso in data 10 giugno 1999 Liborio Di Salvo

impugnava la delibera adottata il 5 maggio 1999 dall’assem-

blea condominiale dell’edif‌icio di via Villafranca n. 40 a Pa-

lermo in quanto la stessa sarebbe stata illegittima per ave-

re, senza la prescritta maggioranza, deciso di costituire un

fondo cassa di Lire 50.000.000, poi ridotto a Lire 40.000.000,

per innovazioni, incorrendo anche in eccesso di potere.

Si costituiva il Condominio, resistendo.

2. - Con sentenza in data 10 giugno 2004 il Tribunale di

Palermo rigettava la domanda.

3. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in can-

celleria il 23 maggio 2011, la Corte d’appello di Palermo ha

confermato la pronuncia di primo grado appellata dal Di Salvo.

3.1. - La Corte territoriale ha rilevato che già nel no-

vembre e dicembre 1998 l’assemblea condominiale era

stata convocata per discutere ed approvare lavori di ade-

guamento dell’impianto elettrico, di manutenzione della

copertura e del lucernaio della scala, di manutenzione

dell’impianto fognario e dell’intero edif‌icio in grave stato

di degrado, ma nessuna decisione era stata presa per di-

fetto del numero legale. Nell’assemblea del 5 maggio 1999

- ha proseguito la Corte d’appello - il fondo cassa è stato

istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute

affrontare per i lavori in questione, rinviando l’approvazio-

ne degli stessi ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo am-

ministratore. E siccome le spese da affrontare avrebbero

riguardato opere di manutenzione ordinaria e straordina-

ria e non certo innovazioni, la maggioranza richiesta era

quella del secondo comma dell’art. 1136 c.c., maggioranza

nella specie rispettata, essendo stata l’istituzione del fon-

do cassa deliberata da tutti gli intervenuti che rappresen-

tavano più della metà del valore dell’edif‌icio. Secondo la

Corte di Palermo, l’istituzione del fondo cassa è avvenuta

legittimamente ed è ampiamente giustif‌icata dalla neces-

sità di effettuare lavori di manutenzione orinaria e straor-

dinaria, già più volte rimandati.

La Corte del gravame ha altresì escluso la denunciata esor-

bitanza dell’importo del fondo cassa: ciò in quanto le opere

da realizzare erano numerose e impegnative e, in assenza di

preventivi già approvati, l’assemblea doveva necessariamente

accantonare la somma presuntivamente necessaria.

La Corte d’appello ha inf‌ine ritenuto nuova, e quindi

inammissibile, la doglianza con la quale l’appellante si do-

leva che le tabelle millesimali non erano mai state da lui

approvate.

4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’ap-

pello il Di Salvo ha proposto ricorso, con atto notif‌icato il 4

gennaio 2012, sulla base di tre motivi.

Nessuno degli intimati ha svolto attività difensiva in

questa sede.

Soltanto in data 18 luglio 2016 - quindi fuori termine - è

pervenuta in cancelleria una memoria illustrativa ex art.

378 c.p.c., del ricorrente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo (violazione degli artt. 75 e 82

c.p.c., in connessione all’art. 1131 c.c.) il ricorrente solle-

va eccezione di inammissibilità della costituzione nel giu-

dizio di appello del Condominio convenuto per mancanza

di autorizzazione dell’assemblea, che non ha, neppure

successivamente, ratif‌icato l’operato di costituzione in

giudizio dell’amministratore.

1.1. - Il motivo è infondato.

In tema di condominio negli edif‌ici, l’amministratore

può resistere all’impugnazione della delibera assemblea-

re senza necessità di autorizzazione o ratif‌ica dell’assem-

blea, giacchè l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni

assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso

(Cass., sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).

2. - Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa appli-

cazione dell’art. 1135 , n. 2, c.c. Premesso che la costitu-