Corte Di Cassazione Civile Sez. Iii, Ord. 5 Agosto 2016, N. 16604

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Arch. loc. cond. e imm. 6/2016

Contrasti

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, ORD. 5 AGOSTO 2016, N. 16604

PRES. CHIARINI – EST. SCARANO – P.M. RUSSO (DIFF.) – RIC. M. S.R.L. (AVV.

MARCELLO) C. M.D.A.E. (AVV. SACCHI)

Canone y Misura y Contratto ad uso non abitativo y

Registrazione per un canone inferiore a quello rea-

le y Accordo simulatorio relativo al maggior canone

y Registrazione tardiva y Effetti y Sanabilità della

nullità conseguente all’elusione di norma imperati-

va f‌iscale y Questione rimessa al Primo Presidente

per l’eventuale assegnazione alle S.U.

. Va rimessa al Primo Presidente, per l’eventuale asse-

gnazione alle Sezioni Unite, la questione, ritenuta di

massima di particolare importanza, se, con riferimento

alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in caso

di simulazione relativa del canone mediante separato

accordo recante l’importo maggiorato, la tardiva regi-

strazione di quest’ultimo possa avere effetto sanante

della nullità conseguente all’elusione della norma im-

perativa f‌iscale. (Mass. Redaz.) (l. 27 luglio 1978, n.

392, art. 79) (1)

(1) La questione che si pone è dunque quella di stabilire se anche

con riferimento ai contratti ad uso diverso debba farsi o meno appli-

cazione del principio recentemente affermato dalla pronuncia S.U.

17 settembre 2015, n. 18213 (in questa Rivista 2015, 621) con riferi-

mento ai contratti abitativi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28 dicembre 2012 la Corte d’appello

di Catanzaro, rigettato quello in via principale spiegato

dalla società M. s.r.l., in accoglimento del gravame in via

incidentale interposto dalla sig. M.d.A.E. e in conseguente

riforma della pronunzia Trib. Catanzaro n. 3123/2011, ha

dichiarato risolto per inadempimento della prima, condut-

trice, il contratto di locazione tra le parti stipulato in data

20 ottobre 2008, condannando la medesima al “pagamento

delle differenze dovute tra il canone corrisposto e quel-

lo effettivamente dovuto pari ad Euro 5.500 mensili, con

maggiorazione di interessi legali dalla data di ogni scaden-

za f‌ino al soddisfo”.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la

società M. s.r.l. propone ora ricorso per cassazione, aff‌ida-

to a 2 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la M.d.A., che ha presentato

anche memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denunzia “violazione

e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in riferimento

all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c..

Con il secondo motivo denunzia “violazione e/o falsa

applicazione degli artt. 1362 e 1355 c.c., in riferimento

all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c..

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente in-

terpretato la volontà contrattuale delle parti in quanto “si

è limitata alla lettura dell’art. 2 dell’“Accordo Integrativo”,

accertandone la presunta natura di “controdichiarazione”

attestante la simulazione relativa del prezzo”“, omettendo

tuttavia l’analisi anche dell’art. 3 del medesimo accordo,

laddove “la previsione contenuta all’art. 2 dell’Accordo In-

tegrativo”... ha una portata assai diversa ove apprezzata

in uno a quanto stabilito all’art. 3 del medesimo accordo”,

in quanto le “due previsioni sono intimamente collegate e

non possono che essere sinergicamente intese, nella rico-

struzione dell’economia generale dell’accordo”.

Lamenta che la “clausola di cui all’art. 2 ha ragion

d’essere e sussiste in virtù dell’esistenza di quella di cui

all’art. 3. Anzi, è quest’ultima che f‌inisce per essere quel-

la principale dell’accordo, essendo l’altra di cui all’art. 2

un’ipotesi residuale e sussidiaria, la cui operatività, nella

volontà delle parti, presuppone proprio la non auspicata

applicazione dell’art. 3”.

Deduce che a tale stregua, diversamente da quanto so-

stenuto dalla corte di merito nell’impugnata sentenza, la

“comune reale intenzione delle parti” è quella di individua-

re nell’“Atto integrativo” “un canone maggiore di quello de-

scritto nel contratto di locazione, determinandolo in “Euro

42.000,00 annue, pari ad Euro 3.500,00 mensili per il primo

sessennio ed Euro 50.400,00 annue, pari ad Euro 4.200,00

mensili, per l’eventuale secondo “sessennio”“, nonché di sta-

bilire che “l’eventuale successiva registrazione dell’“Atto in-

tegrativo” avrebbe comportato l’ulteriore aumento del cano-

ne a “Euro 66.000,00 annue, pari ad Euro 5.500,00 mensili”.

Sostiene trattarsi dunque di accordo prevedente: “1) il

versamento di somme ulteriori rispetto al canone pattuito

nel contratto di locazione; 2) la determinazione del ca-

none in misura differenziata e crescente per frazioni suc-

cessive di tempo nell’arco del rapporto”; con “variazioni in

aumento in relazione a eventi oggettivi predeterminati del

tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue

del potere d’acquisto della moneta”.

Lamenta che entrambe le previsioni sono “non merite-

voli di tutela da parte dell’ordinamento e perciò nulle, in

ragione di quanto previsto alla L. n. 392 del 1978, art. 79 il

quale era stato correttamente applicato, in prima istanza,