Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 24 Marzo 2016, N. 5877

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giur LEGITTIMITÀ
5/2016 Arch. loc. cond. e imm.
possa opporre la decadenza o la prescrizione. (c.c., art.
1351; c.c., art. 1492; c.c., art. 1495; c.c., art. 2932) (1)
(1) In senso del tutto conforme alla massima, cfr. Cass. civ. 14 gen-
naio 2010, n. 477 e Cass. civ. 15 febbraio 2007, n. 3383, entrambe in
Ius&Lex dvd n. 2/2016, ed. La Tribuna.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con la sentenza impugnata la Corte d’appello di Na-
poli, disattesa un’eccezione di difetto di giurisdizione del
giudice ordinario, confermò l’accoglimento della domanda
proposta da Pierluigi Marino per la riduzione del prezzo
di vendita dell’alloggio assegnatogli dall’Istituto Autono-
mo Case Popolari di Benevento, dichiarando cessata la
materia del contendere con la costruttrice Impresa ing.
Sparaco Spartaco S.p.a., chiamata in causa su richiesta
dell’istituto convenuto.
Ritennero i giudici del merito che la riduzione del
prezzo della compravendita, riconosciuta nella misura
di €. 17.319,96 per vizi dell’alloggio compravenduto, non
era incompatibile con la natura preliminare del contratto
dedotto in giudizio e che era infondata l’eccezione di de-
cadenza del compratore dalla garanzia per i vizi della cosa
venduta. Contro la sentenza d’appello ha proposto ricorso
per cassazione l’Istituto Autonomo Case Popolari di Be-
nevento, sulla base di cinque motivi d’impugnazione, cui
resiste con controricorso la Impresa ing. Sparaco Spartaco
s.p.a., mentre non ha spiegato difese Pierluigi Marino.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo il ricorrente si duole del manca-
to accoglimento dell’eccezione di difetto di giurisdizione
del giudice ordinario. Il motivo è infondato, perchè, secon-
do la giurisprudenza di questa corte «in materia di edilizia
residenziale pubblica, a seguito della sentenza della Corte
costituzionale n. 204 del 2004, che ha dichiarato la par-
ziale incostituzionalità dell’art. 33 D.L.vo 31 marzo 1998,
n. 80, come sostituito dall’art. 7, lettera a), della legge 21
luglio 2000, n. 205, è necessario tenere distinta la prima
fase, antecedente all’assegnazione dell’alloggio, di natura
pubblicistica, da quella successiva all’assegnazione, di na-
tura privatistica, nella quale la posizione dell’assegnatario
assume natura di diritto soggettivo, dovendosi attribuire
alla giurisdizione del giudice amministrativo le controver-
sie attinenti a pretesi vizi di legittimità dei provvedimen-
ti emessi nella prima f‌ino all’assegnazione, mentre sono
riconducibili alla giurisdizione del giudice ordinario le
controversie in cui siano in discussione cause sopravvenu-
te di estinzione o di risoluzione del rapporto» (Cass., sez.
un., 28 dicembre 2011, n. 29095, m. 620144) o il diritto a
ottenere il trasferimento della proprietà (Cass., sez. un., 9
ottobre 2013, n. 22957, m. 627781).
2. Con il secondo e con il terzo motivo il ricorrente
lamenta il mancato accoglimento dell’eccezione di deca-
denza dell’attore dall’azione di riduzione del prezzo della
compravendita.
I motivi sono entrambi infondati.
Infatti, secondo la giurisprudenza di questa corte in
tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobi-
le oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del
def‌initivo non determina la decorrenza del termine di
decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello
di prescrizione, perchè l’onere della tempestiva denuncia
presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto.
Ne consegue che, nel caso in cui sia stato anticipatamente
immesso nella disponibilità materiale del bene risultato
poi affetto da vizi, «il promissario acquirente ben può op-
tare per l’adempimento in forma specif‌ica del preliminare
ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione
“quanti minoris” per la diminuzione del corrispettivo, sen-
za che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o
la prescrizione» (Cass., sez. II, 14 gennaio 2010, n. 477, m.
612378/ Cass., sez. II, 15 febbraio 2007, n. 3383, m. 594739,
Cass., sez. II, 26 maggio 2004, n. 10148, m. 573173).
4. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta che i giu-
dici del merito abbiano considerato legittimo il rif‌iuto di
Pierluigi Marino di fare intervenire il costruttore per rime-
diare alle inf‌iltrazioni manifestatesi, con la conseguenza
che si erano aggravati i danni e l’istituto venditore aveva
dovuto subire la riduzione del prezzo anziché ottenere la
eliminazione delle inf‌iltrazioni a spese del costruttore. E
con il quinto motivo si duole che non siano state ammesse
le prove (peraltro neppure indicate) intese ad attestare
tale rif‌iuto.
I motivi sono manifestamente infondati, perchè a Pier-
luigi Marino non è stato riconosciuto il risarcimento dei
danni subiti, bensi solo la riduzione del prezzo in misura
corrispondente all’accertato minor valore del bene com-
pravenduto. Sicché non è pertinente il richiamo all’art.
1227 c.c.; e come ha ben rilevato la corte d’appello, il com-
pratore ha la facoltà di optare per la riduzione del prezzo
piuttosto che per la risoluzione del contratto. Attiene al
rapporto di appalto, intercorso tra l’IACP e l’impresa co-
struttrice, l’alternativa tra riparazione dei vizi e riduzione
del corrispettivo.
Si deve pertanto concludere con il rigetto del ricorso.
In mancanza di difese dell’intimato Pierluigi Marino
non v’è pronuncia sulle spese il suo favore.
Mentre ha diritto al rimborso delle spese l’impresa
Spartaco. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 24 MARZO 2016, N. 5877
PRES. VIVALDI – EST. TRAVAGLINO – P.M. PATRONE (CONF.) – RIC. LA
CHIOCCIOLA DI ISEO S.R.L. (AVV.TI CILIBERTI E DEL FRANCO) C. COMUNE DI
LISSONE ED ALTRI (AVV.TI CAMINITI E RAIMONDI)
Responsabilità civile y Cose in custodia y Obbli-
go di custodia y Danni ad immobili da allagamento y
Evento meteorologico eccezionale y Caso fortuito y
Conf‌igurabilità y Condizioni.
. In tema di responsabilità civile per danni ad immobili
da acque piovane, un temporale di particolare forza ed

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