Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 23 Giugno 2016, N. 13011

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Arch. loc. cond. e imm. 5/2016
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 23 GIUGNO 2016, N. 13011
PRES. AMBROSIO – EST. CARLUCCIO – P.M. X – RIC. G.A. RAPPRESENTANZE
S.A.S. C. C.A.
Canone y Aumenti y Attribuzione al locatore di un
canone maggiore rispetto a quello dovuto y In corso
di rapporto y Nullità y Ragioni.
. In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso
da quello abitativo, il diritto del conduttore a non ero-
gare somme in misura eccedente il canone legalmente
dovuto sorge al momento della conclusione del con-
tratto e permane durante tutto il corso del rapporto.
Infatti, la facoltà, attribuita al conduttore dall’art. 79
L. n. 392/78, di ripetere "le somme sotto qualsiasi forma
corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti
dalla presente legge" entro il termine di decadenza di
sei mesi dalla riconsegna dell’immobile è inconciliabi-
le con la validità di una rinuncia (espressa o tacita)
del conduttore ad avvalersi del diritto a non subire au-
menti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso
di rapporto. (Mass. Redaz.) (l. 27 luglio 1978, n. 392,
art. 32; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79) (1)
(1) Il principio secondo cui la nullità opera anche per le pattuizioni
che intervengono nel corso del rapporto è stato chiaramente esplici-
tato da Cass. civ. 7 febbraio 2013, n. 2961, in questa Rivista 2013, 796
e Cass. civ. 27 luglio 2001, n. 10286, ivi 2002, 575.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. La domanda della C., locatrice di un immobile ad uso
ufficio, volta ad ottenere lo sfratto per morosità nel paga-
mento di canoni (relativi agli ultimi sei mesi del 2008 e a
due mesi del 2009), la risoluzione per grave inadempimen-
to e la conseguente condanna al pagamento del relativo
importo, proposta sul presupposto di un canone annuo di
euro 12.000,00, comprovato dal modello di pagamento F23
del 2008 e dal pagamento dei canoni secondo tale importo
da parte della conduttrice per i primi sei mesi del 2008
(lettera del febbraio 2008), fu accolta dal Tribunale.
Il primo giudice dichiarò risolto il contratto e condan-
nò la conduttrice al rilascio e al pagamento dei canoni
richiesti.
La decisione venne confermata dalla Corte di appello
di Palermo (sentenza del 27 febbraio 2012).
2. Avverso la suddetta sentenza la conduttrice G.A.
Rappresentanze s.a.s. di S.S. propone ricorso per cassazio-
ne affidato a due motivi. C.A., ritualmente intimata, non
si difende.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso, la conduttrice - in-
vocando la violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. - sostie-
ne che la Corte di appello avrebbe errato a considerare
nuova in appello, e già nuova in primo grado per essere
stata proposta con le note conclusive (con conseguente
giustificazione della mancata decisione da parte del pri-
mo giudice), la domanda proposta dalla convenuta di di-
chiarare privo di effetti l’aumento del canone effettuato
unilateralmente dalla locatrice nel corso del rapporto, in
violazione dell’art. 32, L. n. 392 del 1978, per essere ben
superiore agli adeguamenti Istat, sul presupposto che
la convenuta si era limitata a chiedere l’accertamento
dell’importo pari a quello originariamente convenuto (12
milioni di lire, secondo la denuncia del contratto verbale
di locazione del 2000).
La ricorrente, richiamando gli atti processuali di pri-
mo e secondo grado (nel rispetto dell’art. 366, n. 6 c.p.c.
per essere gli stessi oltre che parzialmente riprodotti in
ricorso, anche allegati allo stesso) sostiene che, dai pas-
saggi argomentativi nel corpo della comparsa di risposta
fosse chiaramente evincibile che la esplicita domanda di
accertamento dell’importo pari a quello originariamente
convenuto presupponesse logicamente la richiesta della
dichiarazione di illegittimità dell’aumento intervenuto
unilateralmente in corso di rapporto ad opera della lo-
catrice. L’eccezione di illegittimità, già contenuta nella
domanda originaria sarebbe stata solo esplicitata in sede
di comparsa conclusionale, con conseguente mancanza di
novità già in primo grado.
Inoltre, mette in evidenza di aver riproposto il profi-
lo di illegittimità in appello, nel censurare la sentenza di
primo grado che aveva assunto ad oggetto della decisione
la determinazione della misura del canone pattuito tra le
parti nel corso del rapporto, facendo assumere rilievo al
modello F.23 della locatrice e alla lettera della conduttrice
con valore di confessione stragiudiziale, senza affrontare,
perchè ritenuta nuova, la illegittimità dell’aumento del
canone in corso di rapporto al di fuori delle ipotesi di ade-
guamento Istat.
2. Il primo motivo di ricorso è fondato e va accolto, nei
termini precisati. Le argomentazioni volte a sostenere la
prospettazione della illegittimità dell’aumento del canone
già in primo grado al fine di negare carattere di novità al
motivo di appello, diventano irrilevanti alla luce della de-
cisione delle Sezioni Unite n. 26243 del 2014.
2.1. Secondo quanto statuito nella decisione richiama-
ta, la domanda di accertamento della nullità di un nego-
zio proposta per la prima volta in appello è inammissibile

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