Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 5 Aprile 2016, N. 6553

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giur LEGITTIMITÀ

4/2016 Arch. loc. cond. e imm.

1) L’esecuzione dei lavori in epoca successiva alla sti-

pula del contratto doveva ritenersi del tutto irrilevante,

attesa la preesistente situazione di pericolosità dell’immo-

bile, in cui era stata riscontrata la presenza di una servitù

di 4 cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella

regolamentare di almeno 50 cm., privi di alcuna protezione

e preesistente all’esecuzione dei lavori - ed anzi, scoperta

grazie ad essi, così evitandosi possibili e gravi incidenti,

e nel contempo rendendone impossibile la prosecuzione;

2) La stessa Corte di appello non disconosceva la

correttezza del provvedimento di sospensione dei lavori

disposto dal direttore nell’aprile del 2009 (epoca prece-

dente al lamentato inadempimento, iniziato nel mese di

maggio);

3) Nessuna prova (oggettivamente impossibile) era

stata fornita dalla locatrice in ordine alla conformità a

norme di legge e regolamentari della descritta situazione

elettrica;

4) Tutti i lavori oggetto della DIA (e puntualmente

elencati ai ff. - 19 e 20 del ricorso, in ossequio al principio

di autosuff‌icienza), consistenti, nella sostanza, nella de-

molizione e ricostruzione (delle quali lo smantellamento

del pavimento era attività implicita e necessaria) delle

partizioni interne dell’unità immobiliare, risultavano au-

torizzati dalla locatrice con atto del 6 marzo 2009, onde

la palese erroneità della sentenza nella parte in cui detti

lavori venivano rappresentati come “non espressamente

autorizzati dalla locatrice in quanto estranei a quelli con-

templati nel documento 11”;

5) Nel corso dell’esecuzione delle opere, veniva scoper-

to il problema elettrico, la cui gravità era tale da indurre il

direttore dei lavori alla loro immediata sospensione, attesa

la grave situazione di pericolo che si era accertata, come

risultante dal relativo verbale, ove si evidenziava il “grave

pericolo con rischio di folgorazione”, che si era creato, pre-

cisandosi poi che la ripresa dei lavori stessi sarebbe potuta

avvenire solo a seguito di un intervento dell’ACEA volto

alla rimozione dei cavidotti, eliminando la situazione di

grave pericolo in essere e futuro;

6) La evidente situazione di assoluta inutilizzabilità

del locale rendeva legittima la sospensione del pagamento

dei canoni di locazione, peraltro adottata all’esito di in-

fruttuose missive indirizzate alla proprietà aff‌inché inter-

venisse per la risoluzione del problema;

7) Il vizio lamentato non era stato provocato da (né

aveva alcuna attinenza con) l’ambito dell’esecuzione dei

lavori, ai quali chiaramente preesisteva: altrettanto chia-

ramente, quel vizio non appariva in alcun modo accertabi-

le e riconoscibile dal conduttore al momento della sotto-

scrizione del verbale di consegna;

8) La sospensione del pagamento del canone era,

pertanto, da ritenersi del tutto legittima, atteso il grave

inadempimento del conduttore nella consegna della cosa

locata, affetta da un vizio così grave, per la comprovata

impossibilità totale dell’uso dell’immobile.

Le ragioni esposte dal ricorrente appaiono pienamen-

te fondate, e vengono integralmente condivise da questa

Corte di legittimità, che ha più volte affermato il principio

di diritto secondo il quale la sospensione del canone è pie-

namente legittima in tutte le ipotesi (quale quella di spe-

cie) di impossibilità totale del godimento del bene - onde

l’inconferenza e l’erroneità del richiamo, contenuto nella

sentenza impugnata, al diverso dictum di questa stessa

Corte relativo all’impossibilità di godimento soltanto par-

ziale del bene locato.

Il sesto, settimo e ottavo motivo risultano assorbiti

dall’accoglimento delle censure che precedono, essen-

do compito del giudice del rinvio, alla luce dei principi

suesposti, valutare l’opportunità di disporre accertamen-

ti - consentiti in quanto direttamente consequenziali al

presente decisum - volti alla determinazione dell’an e del

quantum del danno subito dal conduttore, disponendo al-

tresì la restituzione delle somme eventualmente (e inde-

bitamente) corrisposte al locatore.

Il ricorso è pertanto accolto per quanto di ragione, e il

procedimento rinviato alla Corte di appello di Roma che,

in diversa composizione, si atterrà ai principi di diritto so-

pra esposti. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 5 APRILE 2016, N. 6553

PRES. AMENDOLA – EST. BARRECA – P.M. SERVELLO (CONF.) – RIC. R. (AVV.

PRATINI) C. FEDERICO S.A.S. DI GIARDINA MARCELLA E C. (AVV. COLOMBINI)

Recesso del conduttore y Gravi motivi y Conf‌igu-

rabilità y Gravosità della prosecuzione del rapporto

y Valutazione y Criteri.

. In tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni

abitative che per le non abitative, in base al disposto di

cui all’art. 4 (sostanzialmente riprodotto nell’art. 3 L. 9

dicembre 1998, n. 431) ed all’art. 27 della L. 27 luglio

1978, n. 392, le ragioni che consentono al conduttore di

liberarsi del vicolo contrattuale devono essere deter-

minate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione

del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili,

tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la

sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve

avere una connotazione oggettiva, non potendo risol-

versi nella unilaterale valutazione effettuata dal con-

duttore in ordine alla convenienza o meno di continua-

re il rapporto locativo, con la precisazione che, rispetto

alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione

va valutata non (solo) sotto il prof‌ilo economico, ma

anche tenendo conto delle esigenze di vita del condut-

tore medesimo (Fattispecie in tema di trasferimento

in altra sede per motivi di lavoro). (Mass. Redaz.) (c.c.,

art. 1585; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4; l. 27 luglio

1978, n. 392, art. 27) (1)

(1) In tema di conf‌igurabilità dei c.d. “gravi motivi” di vedano: Cass.

civ. 30 maggio 2014, n. 12291, in questa Rivista 2014, 550; Cass. civ. 8

marzo 2007, n. 5328, in Ius&Lex dvd n. 2/2016, Ed. La Tribuna; Cass.

civ. 10 dicembre 1996, n. 10980, in questa Rivista 1997, 50; Cass. civ.

3 febbraio 1994, n. 1098, ivi 1994, 641; Cass. civ. 20 ottobre 1992, n.

11466, ivi 1993, 303 e Cass. civ. 12 gennaio 1991, n. 260, ivi 1991, 380.