Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 3 Maggio 2016, N. 8637

• Pagine: 383-384

383

Arch. loc. cond. e imm. 4/2016

Legittimità

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 3 MAGGIO 2016, N. 8637

PRES. BERRUTI – EST. TRAVAGLINO – P.M. FUZIO (PARZ. DIFF.) – RIC. F.A. (AVV.

FIUMARA) C. OBELISCO FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO DI TIPO CHIUSO (AVV.

PICCOLO)

Obbligazioni del locatore y Mantenimento della

cosa in buono stato locativo y Vizi occulti dell’im-

mobile y Preesistenti alla stipula del contratto, ma

scoperti in corso di rapporto y Inadempimento del

locatore y Accertata conseguente totale impossi-

bilità di godimento dell’immobile y Unilaterale so-

spensione del pagamento del canone da parte del

conduttore y Legittimità.

. La scoperta in corso di rapporto di vizi occulti della

res locata che - preesistenti alla stipula del contratto

– siano tali da determinare l’impossibilità totale di go-

dimento del bene, legittima il conduttore a sospendere

il pagamento dei canoni di locazione. (Mass. Redaz.)

(c.c., art. 1575; c.c., art. 1578) (1)

(1) Nel senso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento

dell’obbligazione del conduttore è legittima qualora venga comple-

tamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, co-

stituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che

determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, cfr. Cass. civ.,

sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261, in Ius&Lex dvd n. 2/2016, ed. La Tri-

buna. Analogamente, secondo Trib. civ. Campobasso 11 giugno 2014,

n. 461, in questa Rivista 2015, 203, solo in presenza di un’assoluta

inidoneità dell’immobile il conduttore è legittimato a sospendere il

pagamento del canone, venendo completamente a mancare la con-

troprestazione dal parte del locatore.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il tribunale di Roma dichiarò risolto per grave ina-

dempimento del conduttore F.A. il contratto di locazione

da questi stipulato con la Investire Immobiliare s.p.a.,

condannandolo al pagamento dei canoni non corrisposti,

rigettandone le domande riconvenzionali e rigettando al-

tresì, per tardività, la domanda della locatrice di riduzione

in pristino e di risarcimento danni. La corte di appello di

Roma, investita dell’impugnazione proposta dal F., la ri-

gettò, osservando:

- Che il F. aveva dichiarato, all’atto di immissione in

possesso, di conoscere lo stato dell’immobile, concordan-

do con la locatrice di eseguire lavori di adattamento e mi-

glioria a proprie spese, previo consenso scritto;

- Che la locatrice aveva autorizzato il F. a presentare

la documentazione relativa alla DIA per l’esecuzione dei

lavori di realizzazione di una diversa distribuzione interna

dell’immobile;

Che non erano contestati il mancato versamento di

cinque mensilità tra il maggio e il settembre del 2009, la

concatenazione temporale tra il comportamento del con-

duttore e la scoperta di cavi elettrici rinvenuti a pochi cen-

timetri dalla pavimentazione, e la sospensione dei lavori,

disposta il 27 aprile 2009 dal direttore all’uopo nominato;

Che al conduttore non era consentito astenersi dal ver-

samento del canone in presenza di una riduzione o dimi-

nuzione del godimento dell’immobile addebitabile al loca-

tore, ma soltanto nell’ipotesi di mancanza tout court della

controprestazione - ipotesi non ricorrente nella specie;

- Che le problematiche lamentate dal conduttore erano

insorte nel corso di lavori non espressamente autorizza-

ti dalla proprietà e frutto di una sua libera scelta, onde

l’impredicabilità di una causa di legittima sospensione

dell’obbligazione di pagamento del canone;

- Che altrettanto impredicabile appariva la nullità del

contratto di locazione.

Per la cassazione della sentenza della Corte capitolina

F. A. ha proposto ricorso sulla base di 8 motivi di censura.

Resiste con controricorso la società locatrice.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato nei limiti in cui si dirà.

Con il primo motivo, si denuncia violazione dell’artt.

1418, 1346, 1575, 1578, 1571 e 1580 c.c., della L. n. 46 del

1990, del D.M. n. 37 del 2008, della normativa CEI 23-19,

23-46 e 64-85.

Il motivo non può essere accolto, vertendosi, nella spe-

cie, non in tema di illiceità dell’oggetto o di impossibilità

(f‌isica o giuridica) dello stesso, bensì di vizio occulto della

res locata, accertato in corso di rapporto, onde nessuna

fattispecie di nullità negoziale sembra, in concreto, pre-

dicabile.

Con il secondo motivo, si denuncia insuff‌icienza e con-

traddittorietà della motivazione circa un fatto controverso

ex art. 360, n. 5, c.p.c..

Con il terzo e quarto motivo, si denuncia, sotto diversi

prof‌ili, violazione di legge ex art. 1575, 1578 e 1580 c.c.,

artt. 1453, 1460 con riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c..

Con il quinto motivo, si denuncia violazione degli artt.

115, 116, 416 e 420 c.p.c., art. 2697 c.c..

Le doglianze, che possono essere congiuntamente esa-

minate, attesane la intrinseca connessione, sono del tutto

fondate.

Esse possono così riassumersi: