Corte Di Cassazione Civile Sez. II, 14 Dicembre 2015, N. 25140
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giur LEGITTIMITÀ
3/2016 Arch. loc. cond. e imm.
Per quanto concerne l’affermata violazione dell’ar-
ticolo 1585 c.c., ricorre l’indirizzo di legittimità secondo
cui si configurano quali molestie di diritto - per le quali
il locatore è tenuto a garantire il conduttore ex articolo
1585 primo comma c.c. quelle che si concretano in pretese
di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del
conduttore; sia contestando il potere di disposizione del
locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che
infirmi o menomi quello del conduttore. Nel caso, invece,
in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma ar-
rechi, con il proprio comportamento illecito, pregiudizio al
godimento materiale del conduttore, la molestia è di fat-
to, ed il conduttore può agire direttamente contro il terzo
ai sensi del secondo comma dell’articolo 1585 c.c. (Cass.
n. 11514 del 9 maggio 2008; Cass. n. 1693 del 27 gennaio
2010). In quest’ultimo caso (molestie di fatto) va escluso,
in altri termini, che il locatore a garantire il conduttore
per il fatto del terzo, facendo la norma salva la facoltà del
conduttore di agire direttamente ed in nome proprio con-
tro quest’ultimo.
Orbene, nel caso di specie è pacifico che i danni ripor-
tati dall’immobile locato siano derivati da lavori di ristrut-
turazione (“sottomurazione”) compiuti dal terzo sulla li-
mitrofa proprietà di questi; ed in assenza di contestazioni
ovvero di pretese giuridiche di sorta, da parte del terzo,
vuoi sul potere di disposizione dei locali in capo al locato-
re, vuoi sul diritto di godimento di questi ultimi ad opera
del conduttore. Come già ritenuto dal primo giudice, non
è in definitiva emerso, nella concretezza della fattispecie,
né che il terzo abbia avanzato contestazioni o pretese con-
fliggenti di questo genere, né che queste ultime (diversa-
mente da quanto vorrebbe la parte ricorrente) possano ex
se ravvisarsi nella stessa esecuzione materiale dei lavori.
Trattandosi appunto di lavori che, quand’anche avessero
riguardato una porzione di proprietà condominiale, erano
idonei a concretare - appunto - una turbativa di mero fat-
to al pieno e pacifico godimento dell’immobile locato; non
già, nemmeno implicitamente, la contestazione in diritto
di tale pacifico godimento da parte del proprietario esclu-
sivo e locatore, ovvero del conduttore.
Ancorché la corte territoriale abbia ritenuto irrilevante
la questione, la decisione da essa adottata confermativa
della sentenza del tribunale deve in ogni caso ritenersi
giuridicamente corretta, là dove esclude che il Caneva
fosse tenuto, in base all’articolo 1585 c.c., a garantire la
Canilli & Baccega Architetti Associati dei danni derivati
dai lavori; così da - al contempo - giustificare il mancato
pagamento dei canoni da parte del conduttore, e rendersi
gravemente inadempiente al contratto di locazione.
Parimenti infondata è la censura di violazione degli ar-
ticoli 1576 segg. c.c., dal momento che il giudice di merito
- con valutazione prettamente fattuale, e dunque insuscet-
tibile di essere riconsiderata nella presente sede di legit-
timità ha argomentatamente escluso che le fessurazioni o
cavillature conseguite ai lavori del terzo fossero in grado
di arrecare all’immobile un apprezzabile pregiudizio; ovve-
ro qualsivoglia menomazione della sua piena fruibilità da
parte del conduttore. Con conseguente esclusione, in fat-
to, di quel grave inadempimento del locatore (all’obbligo
di mantenimento della cosa in buono stato locativo) che
lo studio associato ha posto a fondamento della propria
domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di
locazione per fatto imputabile alla controparte.
La sentenza qui impugnata non è censurabile nemmeno
sul piano strettamente motivazionale; posto che la corte
territoriale ha indicato le fonti del proprio convincimento
(logicamente argomentato). Insite in una CTU resa in un
altro processo, ma prodotta nel presente giudizio in quanto
pertinente alla vicenda qui dedotta (tanto da far ritene-
re pleonastica una consulenza tecnica d’ufficio); oltre che
nello stesso comportamento dello studio associato, il quale
aveva pacificamente e pienamente goduto dei locali, per ol-
tre tre anni, successivamente ai lavori della vicina, pagan-
done anche regolarmente i canoni fino al settembre 2006.
In tale situazione, non vi è spazio per addivenire in
questa sede ad una diversa delibazione dei risvolti fattuali
della vicenda; inammissibilmente sollecitata dalle censu-
re in esame anche mediante riproposizione del materiale
probatorio già vagliato in sede di merito (segnatamente,
quello fotografico), e rappresentazione della opportunità
di un ulteriore approfondimento peritale.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte
ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio
di cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi
del D.M. 10 marzo 2014 n. 55. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 14 DICEMBRE 2015, N. 25140
PRES. ODDO – EST. GIUSTI – P.M. PATRONE (CONF.) – RIC. GRACI ED ALTRO (AVV.
MANZI) C. VECCHIO ED ALTRO (AVV.TI BUTTITTA E RUBINO)
Contratti in genere y Requisiti (elementi del
contratto) y Forma y Scritta y Ad substantiam y
Trasferimenti immobiliari y Accordo traslativo tra
condòmini y Sottoscrizione del progetto di ristrut-
turazione dello stabile y Equipollenza y Esclusione y
Fondamento y Fattispecie.
. L’accordo traslativo tra condòmini di diritti immobi-
liari su porzioni in proprietà esclusiva (nella specie,
la volumetria derivante dall’abbassamento dell’altez-
za del soffitto) e in proprietà comune (nella specie,
l’esclusiva proprietà su un disimpegno ed un’area di
accesso comuni) deve rivestire la forma scritta "ad sub-
stantiam" ex art. 1350 c.c. e non può essere sostituito
da comportamenti concludenti, quali la sottoscrizione
del progetto di ristrutturazione dello stabile, atto diret-
to esclusivamente ad ottenere la concessione edilizia e
privo di volontà negoziale. (c.c., art. 1350) (1)
(1) Nella diversa ipotesi di costituzione di una servitù prediale per
l’utilità di un costruendo fabbricato, Cass. civ. 31 maggio 1990, n.
5123 (in Ius&Lex dvd n. 1/2016, ed. La Tribuna) ha escluso che la
volontà potesse desumersi puramente e semplicemente dalle dichia-
razioni sottoscritte da parte dei proprietari nell’istanza rivolta al rila-
scio della concessione edilizia, non essendo dirette tali dichiarazioni,
di per sé, a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori.
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