Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 22 Dicembre 2015, N. 25740

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giur

LEGITTIMITÀ

Arch. loc. cond. e imm. 3/2016

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 22 DICEMBRE 2015, N. 25740

PRES. VIVALDI – EST. SCRIMA – P.M. GIACALONE (DIFF.) – RIC. DONATI (AVV.

TI GIUDICI E PETRETTI) C. CAFFÈ TORRE S.N.C. IN LIQUIDAZIONE (AVV.TI LUPI E

VERSACE)

Contratto di locazione y Risoluzione y Finita loca-

zione e rilascio dell’immobile y Pendenza di causa

di risoluzione per inadempimento del conduttore y

Interesse del locatore a proseguire il giudizio y Sus-

sistenza y Fondamento y Fattispecie.

. Nell’ipotesi in cui, nel corso del procedimento instau-

rato dal locatore per ottenere la risoluzione del con-

tratto di locazione per inadempimento del condutto-

re, intervenga la restituzione dell’immobile per f‌inita

locazione, non vengono meno l’interesse ed il diritto

del locatore ad ottenere l’accertamento dell’operativi-

tà di una pregressa causa di risoluzione del contratto

per grave inadempimento del conduttore, potendo da

tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. (In

applicazione di tale principio, la S.C. ha annullato la

decisione di merito che aveva dichiarato cessata la

materia del contendere, sul presupposto dell’avvenuta

cessazione del contratto di locazione ad uso non abita-

tivo nelle more tra il giudizio di primo e secondo gra-

do, rilevando, per contro, la persistenza dell’interesse

all’accertamento dell’avvenuta risoluzione del contrat-

to, in forza dell’operatività di una clausola risolutiva

espressa, giacché essa avrebbe comportato, ai sensi

dell’art. 1458 c.c., la condanna alla restituzione delle

prestazioni adempiute). (c.c., art. 1453; c.c., art. 1456;

c.c., art. 1458; c.c., art. 1571; c.c., art. 1586; l. 27 luglio

1978, n. 392, art. 27) (1)

(1) Conforme a Cass. civ. 14 febbraio 2012, n. 2082, in questa Rivista

2012, 405.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 6 novembre 2008 presso il Tri-

bunale di Bergamo, sezione staccata di Treviglio, Donati

Alessio proponeva, nei confronti della Caffè Torre s.n.c.,

conduttrice dell’immobile di sua proprietà, domanda di

declaratoria della risoluzione di diritto del contratto di

locazione ad uso diverso da quello abitativo per inadem-

pimento della conduttrice alle obbligazioni di cui all’art.

12 del contratto e di risarcimento dei danni, sostenendo

che la conduttrice aveva realizzato manufatti in violazione

degli accordi negoziali.

La Caffè Torre s.n.c. si costituiva e chiedeva il rigetto

della domanda, deducendo che il gazebo di cui si discute

in causa era stato realizzato con il consenso dei preceden-

ti proprietari dell’immobile.

Il Tribunale adito, con sentenza del 27 ottobre 2010, ri-

gettava la domanda sul rilievo che l’intervento dovesse esse-

re ritenuto di ordinaria amministrazione, secondo le risul-

tanze della c.t.u., e che in ogni caso i precedenti proprietari

avessero concesso il loro consenso verbale alla collocazione

del manufatto; compensava in parte le spese di lite.

Avverso tale decisione il Donati proponeva appello, cui re-

sisteva la società appellata che proponeva appello incidentale

per ottenere la completa rifusione delle spese di primo grado.

La Corte di appello di Brescia, con sentenza del 4 novembre

2011, rilevato che “nelle more tra il primo e il secondo grado”,

il contratto fra le parti era cessato, che la struttura era stata

rimossa, che il ricorso era volto ad ottenere la risoluzione del

contratto e il costo necessario alla rimozione del manufatto

e che il rimborso della corrisposta indennità di avviamento

non era stato richiesto dal Donati nel ricorso introduttivo

del giudizio, dichiarava cessata la materia del contendere e

condannava, in base alla soccombenza virtuale, l’appellante al

pagamento delle spese del doppio grado del giudizio di merito.

Avverso la sentenza della Corte di merito il Donati ha

proposto ricorso per cassazione, illustrato da memoria,

sulla base di tre motivi.

Ha resistito con controricorso il Caffè Torre s.n.c. di

Bigatti Battista Giacomo e Dognini Angelo Malachia in

liquidazione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, il ricorrente censura la decisione

impugnata per violazione degli artt. 100 c.p.c. e 1453, 1456 e

1458 c.c., sostenendo che, contrariamente a quanto stabilito

dalla Corte di merito, non sarebbe venuto meno l’interesse

ad agire, atteso che le domande formulate nel giudizio d’ap-

pello erano dirette ad ottenere l’accertamento dell’interve-

nuta risoluzione del contratto per effetto della dichiarazio-

ne del locatore di volersi avvalere della clausola risolutiva

espressa di cui all’art. 12 del contratto di locazione, comuni-

cata alla conduttrice con raccomandata a.r. in data 20 ago-

sto 2008, con tutte le conseguenze derivanti esplicitamente

ed implicitamente per legge, oltre al risarcimento di tutti

danni subiti. Deduce, altresì, il ricorrente che non avrebbe

potuto avanzare la domanda di restituzione dell’indennità

di avviamento con il ricorso introduttivo davanti al Tribu-

nale, essendo stata detta indennità versata solo sei giorni

prima dell’udienza davanti alla Corte di appello del 20 apri-

le 2011. Sostiene, inoltre, il Donati che dalla risoluzione

del contratto per inadempimento conseguirebbe l’implicita

condanna alla restituzione delle prestazioni adempiute in

forza dello stesso, in applicazione dell’art. 1458 c.c.. Nella

specie, quindi, ad avviso del ricorrente, permaneva il suo

interesse a sentir accertare e dichiarare l’avvenuta risolu-

zione del contratto per inadempimento della controparte

per effetto della clausola risolutiva espressa della quale il

Donati aveva dichiarato di volersi avvalere.

1.1. Il motivo è fondato e va, pertanto, accolto. Ed invero,

secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di

questa Corte, al quale il Collegio ritiene di dare continuità,

nell’ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal

locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazio-

ne per inadempimento del conduttore, intervenga la resti-

tuzione dell’immobile per f‌inita locazione, non viene meno

l’interesse (e il diritto) del locatore ad ottenere l’accerta-

mento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione

del contratto per grave inadempimento del conduttore, po-

tendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli