Corte di Cassazione Civile sez. un., 17 settembre 2015, n. 18213

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Arch. loc. e cond. 6/2015
LE PRONUNCE DELLE SEZIONI UNITE
Il ricorso principale è pertanto rigettato, con conse-
guente rigetto di quello incidentale del T. e con assorbi-
mento di quello condizionato del P..
Le spese del giudizio di Cassazione possono essere in-
tegralmente compensate, attesa la complessità delle que-
stioni trattate, l’assenza di precedenti di legittimità e il
contrasto esistente in seno alla giurisprudenza di merito.
(Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. UN., 17 SETTEMBRE 2015, N. 18213
PRES. ROVELLI – EST. TRAVAGLINO – P.M. RUSSO (DIFF) – RIC. FRANCO C.
VALENTINI SILVESTRI
Canone y Misura y Contratto ad uso abitativo regi-
strato per un canone inferiore a quello reale y Vali-
dità del contratto a canone apparente y Sussiste y
Accordo simulatorio relativo al maggior canone y
Nullità y Registrazione tardiva y Sanabilità y Esclu-
sione.
. Ai sensi dell’art. 13, comma 1, L. n. 431 del 1998, in
ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un
canone inferiore al reale, il contratto resta valido per
il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio re-
lativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile
dall’eventuale registrazione tardiva. (Mass. Redaz.) (l.
9 dicembre 1999, n. 431, art. 13) (1)
(1) Cfr. l’ordinanza interlocutoria Cass. civ. 3 gennaio 2014, n. 37,
in questa Rivista 2014, 155 che ha rimesso la questione alle SS.UU.,
evidenziando la necessità di rimeditare l’orientamento espresso da
Cass. civ. 27 ottobre 2003, n. 16089, in questa Rivista 2004, 456.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Egidio Franco, proprietario di un villino locato a Car-
la Valentini Silvestri, Jhon Barbani, e Patrizia Marrosu, in-
timò ai conduttori, in data 30 gennaio 2004, lo sfratto per
morosità, contestando loro l’omesso pagamento dei canoni
dei mesi di dicembre 2003 e gennaio 2004, per un totale di
€. 3.400.
1.1. Si costituirono i conduttori, negando l’esistenza
della denunciata morosità in quanto l’importo del canone
mensile, risultante dal contratto stipulato il primo marzo
2003 e registrato il successivo 31 marzo, era stato conve-
nuto in €. 387,35, di tal che la scrittura privata redatta a la-
tere, che prevedeva il pagamento della maggior somma di
€. 1700, doveva ritenersi nulla ai sensi dell’art. 13, comma
1.1.2. Essi vantavano, pertanto, un credito verso il lo-
catore pari ad €. 11.813,85 a titolo di somme versate in
eccesso sino al dicembre del 2003.
1.2. Con ricorso del 9 marzo 2004 i conduttori ribadi-
rono l’illiceità della pretesa del Franco, chiedendo che
l’entità del canone dovuto fosse def‌initivamente accertato
nella misura di €. 387,35 mensili, con condanna del loca-
tore al pagamento della somma di €. 11.813,85, versata in
eccesso.
1.3. Il Franco, costituendosi nel secondo giudizio, so-
stenne che il contratto contenente la previsione di un
canone più basso era stato redatto e registrato “a f‌ini sol-
tanto f‌iscali” (i.e., per sua esplicita ammissione, al f‌ine di
consentirgli di evadere in parte qua le imposte dovute),
mentre il “vero contratto” (e il canone reale voluto dal-
le parti) era quello indicato “nel contratto dissimulato”
(successivamente registrato in data 24 maggio 2004). Non
essendo la registrazione, ratione temporis, un requisito di
validità della convenzione negoziale di locazione, questa
doveva ritenersi pienamente eff‌icace nella sua forma (e
sostanza) di contratto dissimulato.
2. Il Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia,
riuniti implicitamente i giudizi, ritenne nullo, con rife-
rimento al canone dissimulato, la convenzione stipulata
in difformità da quella del primo marzo 2003, recante il
canone di €. 387,35.
2.1. Secondo il giudice di prime cure, nella specie,
non poteva conf‌igurarsi una fattispecie di simulazione, in
quanto nel secondo “contratto” era previsto che, in deroga
al punto 3 della convenzione di locazione regolarmen-
te registrata, il canone mensile fosse integrato con altri
€.1262,65 di modo che l’importo totale (comprensivo delle
spese consortili) ammontasse a €. 1700,00.
Si trattava, a suo giudizio, di una modif‌ica del prece-
dente contratto, da ritenersi nulla a fronte del chiaro te-
nore letterale dell’art. 13 della legge n. 431 del 1998.
2.2. Rigettate le domande del Franco, il Tribunale sta-
bilì, pertanto, che il canone dovuto dai conduttori era pari
ad €. 387,35, condannando il locatore al pagamento, in fa-
vore dei predetti, della somma di € 11.813,85 (oltre agli
interessi legali dalla messa in mora), a titolo di indebito
oggettivo.
3. Nel proporre appello, Egidio Franco lamentò, da un
canto, l’errore di fatto in cui era incorso il giudice di primo
grado ritenendo che la scrittura privata fosse successiva
al contratto registrato il 31 marzo 2003, laddove il mag-
gior canone era stato coevamente e liberamente accettato
sin dall’inizio dalle controparti; dall’altro, la falsa inter-
pretazione dell’art. 13 della L. n. 431 del 1998, poiché la
registrazione del contratto di locazione rappresentava un
adempimento di carattere esclusivamente f‌iscale, e non
un ostacolo al diritto di agire in giudizio.
4. La Corte d’Appello capitolina respinse l’impugnazio-
ne, confermando l’interpretazione adottata dal Tribunale
- predicativa della inconf‌igurabilità di una simulazione del
canone stabilito nel primo dei due contratti - versandosi
piuttosto in tema di integrazione negoziale per effetto del
secondo contratto.
4.1. Il giudice di secondo grado preciserà, peraltro, in
motivazione, che, anche volendo considerare “il secondo
contratto alla stregua di un negozio dissimulato”, esso sa-
rebbe stato comunque affetto da nullità, con piena vigenza
del primo, in applicazione dell’art. 13 della legge n. 431 del
1998, a mente del quale doveva considerarsi nulla “ogni
pattuizione volta a determinare un importo del canone di
locazione superiore a quello risultante dal contratto scrit-
to e registrato”.

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