Corte di Cassazione Civile sez. II, 10 marzo 2015, n. 4735

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giur

Arch. loc. e cond. 5/2015

LEGITTIMITÀ

de qua, ai sensi degli artt. 1138 e 1136 c.c., ben potendo

la presunzione di appartenenza comune delle scale ben

essere derogata da una deliberazione presa a maggioran-

za dei condomini. L’illustrazione del mezzo è conclusa dal

seguente quesito di diritto: “Dica la Corte Suprema se sia

valida o meno l’approvazione a maggioranza di un regola-

mento condominiale ai sensi degli artt. 1138 e 1136 c.c.,

e ciò poiché l’art. 1138 c.c. non menziona, tra gli articoli

di legge che non possono comunque essere derogati dal

regolamento, l’art. 1117 c.c.”.

La censura non può trovare ingresso.

Nell’ambito dei regolamenti condominiali vanno distin-

te le clausole con contenuto tipicamente regolamentare

dalle clausole contrattuali le quali devono essere appro-

vate all’unanimità. È fuori discussione che una clausola,

che limita ad un determinato uso un immobile escludendo

gli altri possibili, costituisce limitazione del diritto di pro-

prietà. Pertanto le norme del regolamento condominiale,

che incidono sulla utilizzabilità e sulla destinazione delle

parti dell’edif‌icio, in particolare sullo stato giuridico di una

cosa comune, come nella specie le scale, hanno carattere

convenzionale e, se predisposte dall’originario proprieta-

rio dello stabile, debbono essere accettate dai condomini

nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati, e, se

invece deliberate dall’assemblea condominiale, debbono

essere approvate all’unanimità (cfr. tra le tante, Cass. 11

febbraio 1977 n. 621). E, non potendo formare oggetto di

decisione assembleare a maggioranza, sono assolutamen-

te nulle le deliberazioni delle assemblee condominiali le-

sive dei diritti di proprietà comune.

Ciò posto, non vi è dubbio che la clausola (del regola-

mento condominiale approvato dall’assemblea a maggio-

ranza) che destina alla proprietà esclusiva dei proprietari

dell’appartamento posto al piano terzo ed attico dello sta-

bile le scale di collegamento fra i due piani, costituisce “di

per sè” lesione del diritto di proprietà comune dei condo-

mini, comprimendo in maniera eccessiva e ingiustif‌icata

l’esercizio di facoltà connesse all’uso o al godimento delle

parti comuni dell’edif‌icio - divieto di accedere in una parte

delle scale - escludendo alcune destinazioni dall’uso che

avrebbe potuto altrimenti farsi della cosa comune.

Con il terzo motivo del ricorso incidentale vengono ri-

proposti i mezzi di prova per testi articolati nella memoria

ex art. 184 c.p.c. articolati in primo grado, che vengono

testualmente riportati.

Il motivo è inammissibile prima che infondato.

La parte ricorrente omette di specif‌icare se l’istanza -

disattesa in prima battuta dal giudice di primo grado - era

stata riproposta in sede di precisazione delle conclusioni

davanti al tribunale e poi in sede di gravame.

In difetto di tali allegazioni, la censura è inammissibile.

Va infatti ribadito che la censura contenuta nel ricor-

so per Cassazione relativa alla mancata ammissione della

prova testimoniale è inammissibile se il ricorrente, oltre

a trascrivere i capitoli di prova, non indichi come nella

specie - i testi e le ragioni per le quali essi sono qualif‌icati

a testimoniare - elementi necessari a valutare la decisività

del mezzo istruttorio richiesto - nonchè la tempestività e

ritualità della relativa istanza di ammissione e la fase di

merito a cui si riferisce, al f‌ine di consentire “ex actis” alla

Cassazione di verif‌icare la veridicità dell’asserzione (cfr

Cass. n. 19138 del 2004).

Da ultimo va rilevato che i capi di prova dedotti non

appaiono decisivi, perchè non idonei a superare il difet-

to di idoneità a dimostrare gli assunti di parte convenuta

rimproverate dal giudice di prime cure alle analoghe de-

duzioni istruttorie aventi il medesimo obbiettivo.

Conclusivamente, il ricorso principale va accolto e

quello incidentale respinto, con cassazione della sentenza

impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvio al altra

sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà al

riesame della controversia alla luce dei principi sopra il-

lustrati. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese

del presente giudizio di legittimità. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 10 MARZO 2015, N. 4735

PRES. MAZZACANE – EST. PICARONI – P.M. CELESTE (CONF.) – RIC. GEST

SERVICE S.R.L. (AVV.TI NICOLAIS E SPONZILLI) C. IMMOBILIARE PATRIZIA S.A.S.

DI VERDERIO BENIAMINO E GIORDANO & C. ED ALTRI (AVV. SCARLATA)

Parti comuni dell’edif‌icio y Uso y Facoltà attri-

buite al singolo condomino dall’atto di acquisto e

dal regolamento condominiale y Elencazione y Tas -

satività y Estensione analogica y Esclusione y Fatti-

specie in tema di collocazione nel cortile comune

di tavolini, sedie e f‌ioriere inerenti un’attività di

ristorazione.

. L’elencazione di alcune facoltà attribuite al singolo

condomino dall’atto di acquisto e dal regolamento con-

dominiale, circa l’uso delle parti comuni dell’edif‌icio,

trattandosi di limitazione al diritto degli altri condomi-

ni di utilizzare la cosa comune, deve ritenersi tassativa

e non suscettibile di estensione analogica nel rispetto

dei criteri di cui all’art. 1102 c.c. (Fattispecie in tema

di collocazione di tavolini, sedie e f‌ioriere inerenti

un’attività di ristorazione, esercitata con modalità tali

da impedire in modo assoluto il passaggio degli altri

condomini sull’area comune). (Mass. Redaz.) (c.c., art.

1102) (1)

(1) Non risultano in altri precedenti editi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Mi-

lano, depositata il 29 ottobre 2008, che ha confermato la

sentenza con la quale il Tribunale di Monza ha accolto la

domanda proposta da Immobiliare Patrizia di Verderio Be-

niamino e Giordano & C. S.a.s. nei confronti di Gest Service

S.r.l., e per l’effetto ha condannato quest’ultima a rimuo-

vere i manufatti che chiudevano l’area comune antistante

il condominio sito in via Risorgimento n. 32, a Vimercate.

1.1. - Nel 2001 la società Immobiliare Patrizia aveva

agito, in qualità di proprietaria di una unità ad uso uff‌icio

nel condominio indicato, perchè fosse accertata l’illegit-