Corte di cassazione civile sez. II, 31 marzo 2015, n. 6552

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giur
4/2015 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
consegna del plico all’uff‌icio postale, anche nel caso di
notif‌icazione compiuta direttamente dall’avvocato (v.
cass. n. 15234/14), e poichè nella specie tale consegna è
avvenuta il 5 novembre 2009 (meno di un anno e 46 giorni
dopo la pubblicazione della sentenza di appello, risalente
al 24 settembre 2008) si deve concludere nel senso che il
ricorso è stato proposto tempestivamente.
2. - Con l’unico motivo del ricorso la sig.ra Pascucci
Emanuela lamenta la violazione dell’art. 1136 c.c., in re-
lazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Secondo la ricorrente, nel
nostro ordinamento non assume rilievo giuridico la f‌igura
del cosiddetto condomino apparente in quanto manca tra
amministratore e singoli condomini quel rapporto di alte-
rità che consente di far prevalere l’apparenza sulla realtà
a tutela dei terzi di buona fede. Pertanto, la Corte di appel-
lo, sempre secondo la ricorrente, sarebbe incorsa in errore
per quanto abbia affermato l’applicabilità del principio
dell’apparentia iuris in spregio del costante orientamento
della Suprema Corte di Cassazione espresso in più occa-
sioni e, per altro, anche dalla Sezioni unite della stessa
Corte con la sentenza n. 5035 del 2002.
L’acclarata illegittimità della convocazione della Pa-
scucci delle assemblea del 27 marzo 1998 e del 23 aprile
1999 determinerebbe ipso iure la conseguente annullabi-
lità delle predette adunanze Pertanto, conclude la ricor-
rente, dica la Corte di cassazione se sia o meno applicabile
il principio dell’apparenza del diritto in materia condomi-
niale e, così, se vi sia stata nella fattispecie in esame vio-
lazione o falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., in relazione
all’art. 360 c.p.c., n. 3, per avere la Corte d’appello di Roma
nell’impugnata sentenza ritenuta legittima la costituzio-
ne dell’assemblea condominiale e così valide le delibere
adottate a seguito di convocazione del solo condomino ap-
parente e, non anche, del vero proprietario della porzione
immobiliare, facente parte del condominio.
2.1. - Il motivo è fondato.
Come è stato affermato in più occasioni da questa Corte
(sent. n. 7849 del 2001, n. 2616 del 2005, in coerenza con
il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza
n. 5032 del 2002) nelle assemblee condominiali devono
essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari
e non coloro che si comportano come tali senza esserlo.
Nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad
esso, infatti, mancano le condizioni per l’operatività del
principio dell’apparenza del diritto volto, essenzialmente,
alla tutela dei terzi di buona fede; e terzi, rispetto al con-
dominio non possono essere ritenuti i condomini.
D’altra parte, ed in generale, la tutela dell’apparenza
del diritto non può essere invocata da parte del soggetto
(nel nostro caso dal Condominio) che abbia trascurato di
accertare l’effettiva realtà sui pubblici registri, contro ogni
regola di prudenza. Del resto, il regime giuridico di pubbli-
cità rappresenta un limite invalicabile all’operatività del
principio dell’apparenza: pubblicità ed apparenza sono,
infatti, istituti che si completano l’un l’altro, rispondenti
alle medesime f‌inalità di tutela dei terzi di buona fede; ma
proprio per ciò stesso alternativi. La tutela dell’apparenza
non può tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia
colpevolmente trascurato di accertarsi della realtà delle
cose, pur avendone la concreta possibilità.
In def‌initiva, il ricorso va accolto, con conseguente
cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa
ad altro giudice (non ricorrendo le condizioni perchè la
causa possa essere decisa nel merito in questa sede), che
si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di
Roma, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese
del giudizio di legittimità. (Omissis)
Corte di CassaZione Civile
seZ. ii, 31 marZo 2015, n. 6552
pres. buCCiante – est. petitti – p.m. russo (Conf.) – riC. avitabile ed
altro (avv. massa) C. Cond. via Cordero di pamparato n. 7 (avv.ti
bruyère e menghini)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Verba-
le y Contenuto y Elenco dei condomini intervenuti
di persona o per delega, assenzienti o dissenzienti y
Correzione del verbale effettuata dopo la chiusura
dell’assemblea y Ammissibilità y Limiti.
. Il verbale dell’assemblea di condominio, ai f‌ini della
verif‌ica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 cod. civ.,
deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di
persona o per delega, indicando i nomi di quelli as-
senzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesi-
mali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando
l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti
o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per
differenza coloro che hanno votato a favore, e senza
che neppur inf‌ici l’adottata delibera la correzione del
verbale, effettuata dopo la conclusione dell’assemblea,
allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo
dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti
all’adunanza. (c.c., art. 1136; att. c.c., art. 67)
svolgimento del proCesso
Con ricorso proposto ai sensi dell’art. 1137 c.c. e depo-
sitato il 15 marzo 2001, Avitabile Francesco e Pisa Vittorio,
quali condomini del Condominio di v. Cordero di Pampa-
rato n. 7, di Torino, esponevano: - che in data 13 febbraio
2001, si era riunita l’assemblea condominiale ordinaria, in
seconda convocazione, per l’approvazione, tra l’altro, del
consuntivo relativo alle spese f‌ino al 31 dicembre 2000 in
uno all’inerente riparto, nonché per la nomina del nuovo
amministratore; - che le spese riguardanti la riparazione
delle ringhiere in ferro dei balconi lato cortile, nonché le
spese concernenti i lavori di demolizione di parti perico-
lanti dei detti balconi erano state suddivise per millesimi
di proprietà; - che la nominata segretaria dell’assemblea
aveva dato lettura del relativo verbale, il quale veniva
dalla stessa sottoscritto unitamente al presidente dell’as-
semblea; - di aver ricevuto successivamente copia del
medesimo verbale, che, tuttavia, era risultato difforme
da quello letto e sottoscritto all’esito della celebrazione
della suddetta assemblea; - che la copia loro recapitata

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