Corte di cassazione civile sez. II, 4 febbraio 2014, n. 2438

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giur

3/2015 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

Hanno quindi concluso il motivo di impugnazione con il

seguente quesito di diritto: “Dica l’Ecc.ma Corte adita se il

contratto di locazione stipulato ai sensi dell’art. 5 comma

1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 per esigenze di natura

transitoria del conduttore e con espressa indicazione delle

stesse nel contratto, richieda prima della scadenza del

termine stabilito nel contratto l’invio di una raccomanda-

ta da parte del conduttore che confermi il permanere delle

esigenze di transitorietà ai f‌ini del suo rinnovo sempre per

esigenze di natura transitoria”

I motivi in questione, che vanno esaminati congiunta-

mente in quanto sia pure sotto diversi ed articolati prof‌ili,

prospettano ragioni di censura intimamente connesse tra

loro, sono entrambi infondati e non possono essere accolti.

Ed invero, nel vigore della legge 9 dicembre 1998 n.

431, l’ammissibilità della stipulazione di un contratto di

locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella

minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma

deve essere in linea con il disposto dell’art. 5 della legge

stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui

al comma 2 dell’art. 4 della stessa legge la def‌inizione delle

condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione

di validi ed eff‌icaci contratti locativi di natura transitoria.

Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter

ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il de-

creto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a

f‌issare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è

consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata

più breve rispetto alla disciplina ordinaria.

Nel caso di specie, il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce

che i contratti di natura transitoria devono prevedere “una

specif‌ica clausola che individui l’esigenza transitoria del

locatore e/o del conduttore da provare quest’ultima con

apposita documentazione da allegare al contratto i quali

dovranno confermare il permanere della stessa tramite

lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del

termine stabilito nel contratto”; stabilisce inoltre che “i

contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla

durata prevista dall’art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre

1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità di

conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di

contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di

transitorietà vengano meno”.

Ne deriva che, ai f‌ini di un valido ed eff‌icace contratto

locativo di natura transitoria a norma del combinato dispo-

sto di cui all’art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002,

occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la pre-

visione di una specif‌ica clausola contrattuale che individui

l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2)

l’allegazione, al contratto, di un’ apposita documentazione

atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte

dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera racco-

mandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

In def‌initiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano

le dette modalità, volte a giustif‌icare obbiettivamente la de-

roga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cau-

se del mancato soddisfacimento dei presupposti contempla-

ti, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a

quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto

di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei

contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/98.

Nel caso di specie, come è stato sottolineato dai giudici

di merito, facevano difetto, almeno in parte, le condizioni

previste, non potendo tra l’altro considerarsi suff‌iciente

“la generica e non documentata menzione di una mera

probabilità del trasferimento del conduttore in altra sede

di lavoro, la cui gratuità è sottolineata dalla immutata e

immotivata reiterazione nel tempo” Conseguentemente,

occorreva accedere alla riforma della sentenza di primo

grado con la declaratoria di soggezione della locazione

alla disciplina di cui all’art. 2 comma 1 legge n. 431/98.

La decisione, alla stregua delle considerazioni svolte,

appare quindi esente dalle censure dedotte, con la con-

seguenza che il ricorso per cassazione in esame, siccome

infondato, deve essere rigettato.

Non occorre provvedere sulle spese in quanto la parte

vittoriosa, non essendosi costituita, non ne ha sopportate.

(Omissis)

Corte di CAssAzione Civile

sez. ii, 4 febbrAio 2014, n. 2438

pres. oddo – est. nuzzo – p.m. Ceroni (Conf.) – riC. CommerCiAle

delbAlzo s.A.s. (Avv.ti sAnnA e Astengo) C. minotti (Avv.ti ContAldi,

tArAmAsso)

Azioni giudiziarie y Legittimazione dell’ammini-

stratore y Passiva y Azioni di natura reale y Ammis-

sibilità.

. Ai sensi dell’articolo 1131, comma 2, c.c. la legittima-

zione passiva dell’amministratore del condominio a resi-

stere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei

condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine

alle azioni di natura reale relative alle parti comuni del-

l’edif‌icio, promosse contro il condominio da terzi o anche

dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il

solo obbligo, di mera rilevanza interna, non incidente sui

suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’as-

semblea; ne consegue che la sua presenza in giudizio

esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di

tutti i condomini. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1131)

svolgimento del proCesso

Con atto di citazione del 12 maggio 1989 la Commer-

ciale Delbalzo & C. s.a.s. conveniva in giudizio, innanzi al

Tribunale di Savona, il condominio (omissis) esponendo

di essere proprietaria delle aree ai mappali 260 e 261, for-

mate da porzioni dei giardini privati ricadenti nell’ambito

del condominio. Ne chiedeva, quindi, il rilascio, previa

determinazione dei conf‌ini tra le rispettive proprietà.

L’attrice lamentava, inoltre, il parcheggio abusivo di

vetture, da parte dei condomini, nelle aree di sua proprie-

tà nonchè che il serbatoio del combustile dell’impianto di

riscaldamento, collocato in dette aree, non fosse installato

in conformità alle previsioni di legge.